SUBJECT: City of Portland Plan Amendment
DLCD File Number 008-12
The Department of Land Conservation and Development (DLCD) received the attached notice of adoption.
Due to the size of amended material submitted, a complete copy has not been attached.  A Copy of the 
adopted plan amendment is available for review at the DLCD office in Salem and the local government 
office.  
Appeal Procedures*
DLCD ACKNOWLEDGMENT or DEADLINE TO APPEAL:  Thursday, February 14, 2013 
This amendment was submitted to DLCD for review prior to adoption  pursuant to ORS 197.830(2)(b) 
only persons who participated in the local government proceedings leading to adoption of the amendment 
are eligible to appeal this decision to the Land Use Board of Appeals (LUBA). 
If you wish to appeal, you must file a notice of intent to appeal with the Land Use Board of Appeals 
(LUBA) no later than 21 days from the date the decision was mailed to you by the local government.  If 
you have questions, check with the local government to determine the appeal deadline.  Copies of the 
notice of intent to appeal must be served upon the local government and others who received written notice
of the final decision from the local government.  The notice of intent to appeal must be served and filed in 
the form and manner prescribed by LUBA, (OAR Chapter 661, Division 10).  Please call LUBA at 
503-373-1265, if you have questions about appeal procedures.
*NOTE:     The Acknowledgment or Appeal Deadline is based upon the date the decision was mailed by local 
        government. A decision may have been mailed to you on a different date than it was mailed to 
        DLCD. As a result, your appeal deadline may be earlier than the above date specified. NO LUBA  
       Notification to the jurisdiction of an appeal by the deadline, this Plan Amendment is acknowledged.
Cc: Sheila Frugoli, City of Portland
Gordon Howard, DLCD Urban Planning Specialist
Anne Debbaut, DLCD Regional Representative
<paa> YA
NOTICE OF ADOPTED AMENDMENT
01/29/2013
TO: Subscribers to Notice of Adopted Plan
or Land Use Regulation Amendments
FROM: Plan Amendment Program Specialist
~52 
D L C D  
D  0  I n  p e r s o n  0  e l e c t r o n i c  0  m a i l e d  
A  
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O E P T O F  
N o t i c e  o f  A d o p t i o n  ~ J~N 2  5  - ; . u n  
T h i s  F o r m  2  m u s t  b e  m a i l e d  t o  D L C D  w i t h i n  5 - W o r k i n g  D a y s  a f t e r  t h e  F i n a l  ~ L A N D  CONSE~~~~~f 
O r d i n a n c e  i s  s i g n e d  b y  t h e  p u b l i c  O f f i c i a l  D e s i g n a t e d  b y  t h e  j u r i s d i c t i o n  p  ; \ N O  O E V E L !  
a n d  a l l  o t h e r  r e q u i r e m e n t s  o f O R S  1 9 7 . 6 1 5  a n d  O A R  6 6 0 - 0 1 8 - 0 0 0  F o r  O f f i c e  U s e  O n l y  
J u r i s d i c t i o n :  C : r r l (  o r : - R ? t < . . . 1 L . A W  D  L o c a l  f i l e  n u m b e r :  L t . A - - / 2 - 1 0  O O C J ( p  c p  2 C  
D a t e  o f  A d o p t i o n :  ~n .  I  t o  
1  
; ; ; . . _ o  1 3  D a t e  M a i l e d :  ~n.!7., : J . _ o  L 3  
W a s  a  N o t i c e  o f  P r o p o s e d  A m e n d m e n t  ( F o r m  1 )  m a i l e d  t o  D L C D ?  ' ; K t  Y e s  D  N o  D a t e :  5 6  p - \ .  / ,  : J . . - 0  f  : J -
D  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  T e x t  A m e n d m e n t  % * o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  
D  L a n d  U s e  R e g u l a t i o n  A m e n d m e n t  -~Zoning M a p  A m e n d m e n t  
D  N e w  L a n d  U s e  R e g u l a t i o n  D  O t h e r :  
S u m m a r i z e  t h e.  a d o p t e g  a m e n d m e n t . _  D q ,  n o t  u s e  t e c h n i c a l  t e r m s .  D o  n o t  Y J r i t E h " S e e  A t t a c h e d " .  
~e""tf- Co""'(Y~hvrotv.~ PI~ / v & p  ~ Zr~;/;,._') ; ' l . . J  ( A . . . f l l  ev..JJY\.~- - f v r  l _ b '  0 0 0  s z _ i . A o . . ( C :  
. f o o t  s f / , + - 2 . 0 n e c i - . : S t - f e  - f r - o r - r . .  c r e ( l e r o - . .  I  ~mB1j,.-I'J - 1 - o  . / J . r h f f ' - C a r n i Y J e r c - I J .  ).~~~ 
l~ 6-err~~JL C o r n m e . r e - , J ! " ( L G - )  £-~--); ~,.;.J__ C-om.men:_,;,_;l-jj<!_.e£td~~ (__C..fV')_~ _  o - ' h . J . _  
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.  D o e s  t h e  A d o p t i o n  d i f f e r  f r o m  p r o p o s a l ?  P l e a s e  s e l e c t  o n e  y  ,  
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A p p l i c a b l e  s t a t e w i d e  p l a n n i n g  g o a l s :  
~ &  1 3  4  5  6  7  8  ~ ~ 1 1  ' t ¥ v  1 3  1 4  1 5  1 6  1 7  1 8  1 9  
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W a s  a n  E x c e p t i o n  A d o p t e d ?  D  Y E S  ~0 
D i d  D L C D  r e c e i v e  a  N o t i c e  o f  P r o p o s e d  A m e n d m e n t . . .  
4 5 - d a y s  p r i o r  t o  f i r s t  e v i d e n t i a r y  h e a r i n g ?  
I f  n o ,  d o  t h e  s t a t e w i d e  p l a n n i n g  g o a l s  a p p l y ?  
I f  n o ,  d i d  E m e r g e n c y  C i r c u m s t a n c e s  r e q u i r e  i m m e d i a t e  a d o p t i o n ?  
D L C D  f i l e  N o . - - - - - - - - - - -
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D Y e s  
D Y e s  
D N o  
D N o  
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P l e a s e  l i s t  a l l  a f f e c t e d  S t a t e  o r  F e d e r a l  A g e n c i e s ,  L o c a l  G o v e r n m e n t s  o r  S p e c i a l  D i s t r i c t s :  
L o c a l  Co-~tact: SA~-, {~v F V \ : f C J J, · ,  ~r. P I A - n n e £ '  P h o n e :  ( 5 ' o 3 ) B d - 3 - ' l t d  1 7  E x t e n s i o n :  
A d d r e s s :  I  q  0  °  
5  
v J  l f - h - - f - l v e t  ~fA, -~ s : t : J o o  F a x  N u m b e r :  5 0 3  - i 0 . 3 - 5  ~ 3  o  
C i t y :  f b , . . - .  -jz~cJ_ Z i p :  q ! J i .  o /  E - m a i l  A d d r e s s : 5 A e t A ,  Fr~_jo £  'r;;~or~~Df'C!.jvn. 
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ·  ~ov 
A D O P T I O N  S U B M I T T A L  R E Q U I R E M E N T S  
T h i s  F o r m  2  m u s t  b e  r e c e i v e d  b y  D L C D  n o  l a t e r  t h a n  5  w o r k i n g  d a y s  a f t e r  t h e  o r d i n a n c e  h a s  b e e n  s i g n e d  b y  
t h e  p u b l i c  o f f i c i a l  d e s i g n a t e d  b y  t h e  j u r i s d i c t i o n  t o  s i g n  t h e  a p p r o v e d  o r d i n a n c e ( s )  
p e r  O R S  1 9 7 . 6 1 5  a n d  O A R  C h a p t e r  6 6 0 ,  D i v i s i o n  1 8  
1 .  T h i s  F o r m  2  m u s t  b e  s u b m i t t e d  b y  l o c a l  j u r i s d i c t i o n s  o n l y  ( n o t  b y  a p p l i c a n t ) .  
2 .  W h e n  s u b m i t t i n g  t h e  adopt~d a m e n d m e n t ,  p l e a s e  p r i n t  a  c o m p l e t e d  c o p y  o f  F o r m  2  o n  l i g h t  g r e e n  
p a p e r  i f  a v a i l a b l e .  
3 .  S e n d  t h i s  F o r m  2  a n d  o n e  c o m p l e t e  p a p e r  c o p y  ( d o c u m e n t s  a n d  m a p s )  o f  t h e  a d o p t e d  a m e n d m e n t  t o  t h e  
a d d r e s s  b e l o w .  
4 .  S u b m i t t a l  o f  t h i s  N o t i c e  o f  A d o p t i o n  m u s t  i n c l u d e  t h e  f i n a l  s i g n e d  o r d i n a n c e ( s ) ,  a l l  s u p p o r t i n g  f m d i n g ( s ) ,  
e x h i b i t ( s )  a n d  a n y  o t h e r  s u p p l e m e n t a r y  i n f o r m a t i o n  ( O R S  1 9 7 . 6 1 5  ) .  
5 .  D e a d l i n e  t o  a p p e a l s  t o  L U B A  i s  c a l c u l a t e d  t w e n t y - o n e  ( 2 1 )  d a y s  f r o m  t h e  r e c e i p t  ( p o s t m a r k  d a t e )  b y  D L C D  
o f t h e  a d o p t i o n  ( O R S  1 9 7 . 8 3 0  t o  1 9 7 . 8 4 5  ) .  
6 .  I n  a d d i t i o n  t o  s e n d i n g  t h e  F o r m  2  - N o t i c e  o f  A d o p t i o n  t o  D L C D ,  p l e a s e  a l s o  r e m e m b e r  t o  n o t i f y  p e r s o n s  w h o  
p a r t i c i p a t e d  i n  t h e  l o c a l  h e a r i n g  a n d  r e q u e s t e d  n o t i c e  o f  t h e  f i n a l  d e c i s i o n .  ( O R S  1 9 7 . 6 1 5  ) .  
7 .  S u b m i t  o n e  c o m p l e t e  p a p e r  c o p y  v i a  U n i t e d  S t a t e s  P o s t a l  S e r v i c e ,  C o m m o n  C a r r i e r  o r  H a n d  
C a r r i e d  t o  t h e  D L C D  S a l e m  O f f i c e  a n d  s t a m p e d  w i t h  t h e  i n c o m i n g  d a t e  s t a m p .  
8 .  P l e a s e  m a i l  t h e  a d o p t e d  a m e n d m e n t  p a c k e t  t o :  
A T T E N T I O N :  P L A N  A M E N D M E N T  S P E C I A L I S T  
D E P A R T M E N T  O F  L A N D  C O N S E R V A T I O N  A N D  D E V E L O P M E N T  
6 3 5  C A P I T O L  S T R E E T  N E ,  S U I T E  1 5 0  
S A L E M ,  O R E G O N  9 7 3 0 1 - 2 5 4 0  
9 .  N e e d  M o r e  C o p i e s ?  P l e a s e  p r i n t  f o r m s  o n  8 Y I  - 1 1 2 x l l  g r e e n  p a p e r  o n l y  i f  a v a i l a b l e .  I f  y o u  h a v e  a n y  
q u e s t i o n s  o r  w o u l d  l i k e  a s s i s t a n c e ,  p l e a s e  c o n t a c t  y o u r  D L C D  r e g i o n a l  r e p r e s e n t a t i v e  o r  c o n t a c t  t h e  D L C D  
S a l e m  O f f i c e  a t  ( 5 0 3 )  3 7 3 - 0 0 5 0  x 2 3 8  o r  e - m a i l  p l a n . a m e n d m e n t s @ s t a t e . o r . u s .  
h t t p : / / w w w . o r e g o n . g o v / L C D / f o r m s . s h t m l  
U p d a t e d  A p r i l  2 2 ,  2 0 1 1  
J a n u a r y  1 7 ,  2 0 1 3  
O F F I C E  O F  C I T Y  A U D I T O R  
C I T Y  O F  P O R T L A N D  
L a V o n n e  G r i i T i n - V a l a d c ,  C i l y  A u d i t o r  
C o u n c i l / C o n t r a c t s  D i v i s i o n  
N O T I C E  O F  D E C I S I O N  
R E  C A S E  F I L E :  L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  
M a i l i n g  A d d r e s s :  
1 2 2 1  S W  4 t h ,  R o o m  1 4 0  
P o r t l a n d ,  O r e g o n  9 7 2 0 4 - 1 9 8 7  
E m a i l :  K a r l a . M o o r e - L o v e @ p o r t l a n d o r e g o n . g o v  
P h o n e :  ( 5 0 3 )  8 2 3 - 4 0 8 6  F a x :  ( 5 0 3 )  8 2 3 - 4 5 7 1  
C o n s i d e r  t h e  p r o p o s a l  o f  H a d  d i s h  T a r e k e g n ,  P r i s t i n e  C l e a n i n g  L L C  a n d  t h e  r e c o m m e n d a t i o n  f r o m  t h e  
H e a r i n g s  O f f i c e r  f o r  a p p r o v a l  w i t h  c o n d i t i o n s ,  t o  c h a n g e  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n  a n d  
z o n i n g  f r o m  R S ,  S i n g l e - D w e l l i n g  R e s i d e n t i a l  a n d  C G ,  G e n e r a l  C o m m e r c i a l  z o n e s  t o  C M ,  M i x e d  
C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  a t  7 4 2 4  N  M i s s i s s i p p i  A  v e n u e  ( H e a r i n g ;  L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C )  
T o  W h o m  I t  M a y  C o n c e r n :  
O n  J a n u a r y  1 6 ,  2 0 1 3 ,  a t  a p p r o x i m a t e l y  2 : 0 0  p . m . ,  a t  a  r e g u l a r l y  s c h e d u l e d  m e e t i n g  i n  C o u n c i l  C h a m b e r s ,  
t h e  C o u n c i l  v o t e d  5 - 0  a n d  p a s s e d  O r d i n a n c e  N o . 1 8 5 8 6 0 .  
C i t y  C o u n c i l ' s  d e c i s i o n  i s  t h e  f i n a l  r e v i e w  p r o c e s s  a v a i l a b l e  t h r : o u g h  t h e  C i t y .  Y o u  m a y  a p p e a l  t h i s  
d e c i s i o n  t o  t h e  O r e g o n  L a n d  U s e  B o a r d  o f  A p p e a l s  ( L U B A )  b y  f i l i n g  a  N o t i c e  o f  I n t e n t  t o  A p p e a l  w i t h  
t h e  B o a r d  w i t h i n  2  I  d a y s  o f  t h e  d a t e  o f  d e c i s i o n ,  a s  s p e c i f i e d  i n  t h e  O r e g o n  R e v i s e d  S t a t u t e  ( O R S )  
1 9 7 . 8 3 0 .  A m o n g  o t h e r  t h i n g s ,  O R S  1 9 7 . 8 3 0  r e q u i r e s  t h a t  a  p e t i t i o n e r  a t  L U B A  m u s t  h a v e  s u b m i t t e d  
w r i t t e n  t e s t i m o n y  d u r i n g  t h e  c o m m e n t  p e r i o d  f o r  t h i s  l a n d  u s e  r e v i e w .  T h e  B o a r d ' s  a d d r e s s  i s :  P u b l i c  
U t i l i t y  C o m m i s s i o n  B u i l d i n g ,  5 5 0  C a p i t o l  S t r e e t  N E ,  S u i t e  2 3 5 ,  S a l e m ,  O R  9 7 3 1 0 - 2 5 5 2 .  Y o u  m a y  c a l l  
t h e  L a n d  U s e  B o a r d  o f  A p p e a l s  a t  1 - 5 0 3 - 3 7 3 - 1 2 6 5  f o r  f u r t h e r  i n f o r m a t i o n  o n  f i l i n g  a n  a p p e a l .  
E n  c .  
Y o u r s  s i n c e r e l y ,  
L a  V  o n n e  G r i f f i n - V a l a d e  
A u d i t o r  o f  H 1 e  C i t y  o f  P o r t l a n d  
B y :  1 1 A  
r - f l  \_/~ 
K a r l a  M o o r e - L o v e ,  C o u n c i l  C l e r k  
O R D I N A N C E  N o .  
1 8 5 8 6 0  
* A m e n d  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n  a n d  c h a n g e  z o n i n g  o f  p r o p e r t y  i n  t h e  v i c i n i t y  o f  
7 4 2 4  N  M i s s i s s i p p i  A v e ;  a t  t h e  r e q u e s t  o f  H a d d i s h  T a r c k c g n ,  P r i s t i n e  C l e a n i n g  L L C  ( O r d i n a n c e ;  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C ) .  
T h e  C i t y  o f  P o r t l a n d  o r d a i n s :  
S e c t i o n  1 .  C o u n c i l  f i n d s :  
1 .  T h e  A p p l i c a n t  s e e k s ,  i n  t h e  v i c i n i t y  o f  p r o p e r t y  a t  7 4 2 4  N .  M i s s i s s i p p i  A  v e n u e ,  t h e  
f o l l o w i n g :  
a .  a  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  f r o m  G e n e r a l  C o m m e r c i a l  t o  U r b a n  
C o m m e r c i a l  f o r  t h e  p r o p e r t y  l e g a l l y  d e s c r i b e d  a s  L o t s  3  a n d  4 ,  B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t ,  a  
r e c o r d e d  p l a t  i n  M u l t n o m a h  C o u n t y ;  a n d  
b .  a  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  f r o m  G e n e r a l  C o m m e r c i a l  ( C G )  t o  M i x e d  
C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  ( C M )  f o r  t h e  p r o p e r t y  l e g a l l y  d e s c r i b e d  a s  L o t s  3  a n d  4 ,  B l o c k  
2 4 ,  F a i r p o r t ,  a  r e c o r d e d  p l a t  i n  M u l t n o m a h  C o u n t y ;  a n d  
c .  a  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  f r o m  H i g h  D e n s i t y  S i n g l e  D w e l l i n g  R e s i d e n t i a l  
t o  U r b a n  C o m m e r c i a l  f o r  t h e  p r o p e t i y  l e g a l l y  d e s c 1 i b e d  a s  L o t s  5  t h r o u g h  8 ,  B l o c k  2 4 ,  
F a i r p m i ,  a  r e c o r d e d  p l a t  i n  M u l t n o m a h  C o u n t y ;  a n d  
d .  a  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  f r o m  R e s i d e n t i a l  5 , 0 0 0  ( R S )  t o  M i x e d  
C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  ( C M )  f o r  t h e  p r o p e r t y  l e g a l l y  d e s c r i b e d  a s  L o t s  5  t h r o u g h  8 ,  
B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t ,  a  r e c o r d e d  p l a t  i n  M u l t n o m a h  C o u n t y .  
2 .  A n  a p p l i c a t i o n  c o m p l y i n g  w i t h  a l l  ,~equiremcnts o f  T i t l e  3 3 ,  P l a n n i n g  a n d  Z o n i n g ,  o f  t h e  
C o d e  o f  t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d  s e e k i n g  a m e n d m e n t  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  
Z o n i n g  M a p  h a s  b e e n  r e c e i v e d  w i t h  t h e  p r o p e r  f e e  f o r  f i l i n g  p a i d .  
3 .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  h e l d  a  d u l y  n o t i c e d  p u b l i c  h e a r i n g  o n  O c t o b e r  2 9 ,  2 0 1 2 ,  a n d  a  
R e c o m m e n d a t i o n  w a s  i s s u e d  o n  D e c e m b e r  5 ,  2 0 1 2 ,  ( B D S  F i l e  N o .  L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C ) .  
T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  r e c o m m e n d e d  a p p r o v a l  o f  t h e  r e q u e s t e d  C o m p r e h e n s i v e  M a p  
A m e n d m e n t s  a n d  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t s ,  w i t h  c o n d i t i o n s .  
4 .  T h e  r e q u e s t e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  A m e n d m e n t s  a n d  Z o n i n g  M a p  A m e n d n 1 e n t s ,  b a s e d  o n  
t h e  f i n d i n g s  c o n t a i n e d  i n  t h e  R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r ,  a r c  f o u n d  t o  b e  i n  
c o n f o r m a n c e  w i t h  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  a n d  r e l e v a n t  T i t l e  3 3  a p p r o v a l  c r i t e r i a .  
N O W  T H E R E F O R E ,  t h e  C o u n c i l  d i r e c t s :  
a .  C i t y  C o u n c i l  a d o p t s  t h e  f a c t s ,  f i n d i n g s ,  c o n c l u s i o n s  a n d  r e c o m m e n d a t i o n s  o f  t h e  H e a r i n g s  
1 8 5 8 6 0  
O f f i c e r  i n  B D S  F i l e  N o .  L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C .  
b .  T h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t s  a n d  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t s  f o r  t h e  p r o p e r t y  
l e g a l l y  d e s c r i b e d  a s  L o t s  3  t h r o u g h  8 ,  B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t ,  a  r e c o r d e d  p l a t  i n  M u l t n o m a h  C o u n t y ,  
a r e  a p p r o v e d  a s  f o l l o w s :  
1 .  A  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  f r o m  G e n e r a l  C o m m e r c i a l  t o  U r b a n  C o m m e r c i a l  
f o r  L o t s  3  a n d  4 ,  B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t ,  a  r e c o r d e d  p l a t  i n  M u l t n o m a h  C o u n t y .  
2 .  A  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  f r o m  
C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  ( C M )  f o r  L o t s  3  
M u l t n o m a h  C o u n t y .  
G e n e r a l  C o m m e r c i a l  ( C G )  t o  M i x e d  
a n d  4 ,  B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t ,  a  r e c o r d e d  p l a t  i n  
3 .  A  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  f i · o m  H i g h  D e n s i t y  S i n g l e  D w e l l i n g  R e s i d e n t i a l  t o  
U r b a n  C o m m e r c i a l  f o r  L o t s  5  t h r o u g h  8 ,  B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t ,  a  r e c o r d e d  p l a t  i n  M u l t n o m a h  
C o u n t y .  
4 .  A  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  f r o m  R e s i d e n t i a l  5 , 0 0 0  ( R 5 )  t o  M i x e d  C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  
( C M )  f o r  L o t s  5  t h r o u g h  8 ,  B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t ,  a  r e c o r d e d  p l a t  i n  M u l t n o m a h  C o u n t y .  
5 .  T h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t s  f o r  L o t s  3  t h r o u g h  8 ,  B l o c k  2 4 ,  
F a i r v o r t ,  a  r e c o r d e d  p l a t  i n  M u l t n o m a h  C o u n t y  ( h e r e i n a f t e r  t h e  " S u b j e c t  P r o p e r t y " ) ,  a r e  
s u b j e c t  t o  t h e  c o n d i t i o n s  b e l o w .  A n y  v i o l a t i o n  o f  t h e s e  c o n d i t i o n s  s h a l l  b e  s u b j e c t  t o  t h e  
e n f o r c e m e n t  p r o c e d u r e s  i n  t h e  C i t y  c o d e ,  b u t  w i l l  n o t  v o i d  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  
Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t s :  
A .  U s e s  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  a r e  l i m i t e d  t o  a  t o t a l  o f  4 4 4  w e e k d a y  A M  a n d  3 2 7  
w e e k d a y  P M  p e a k  h o u r  t r i p s .  
I .  I f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  s e p a r a t e d  a n d / o r  d i v i d e d  i n t o  s e p a r a t e  l o t s ,  t h e  t r i p  c a p  
a p p l i e s  t o  t h e  c u m u l a t i v e  d e v e l o p m e n t / u s e s  o n  t h e  o r i g i n a l  1 5 , 0 0 0  s q u a r e  f o o t  s i t e  
d e s c r i b e d  a s  L o t s  3 - 8 ,  B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t .  
2 .  W h e n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  r e d e v e l o p e d  o r  w h e n  a d d i t i o n a l  c o m m e r c i a l  f l o o r  
a r e a  i s  p r o p o s e d  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  t h a t  w i l l  r e s u l t  i n  I  0 , 5 0 0  s q u a r e  f e e t  o r  
m o r e  o f  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  a n d / o r  t h r e e  o r  m o r e  n e w  r e s i d e n t i a l  u n i t s ,  
A p p l i c a n t  m u s t  s u b m i t  a  t r a f f i c  a n a l y s i s  p r e p a r e d  b y  a  p r o f e s s i o n a l  t r a f f i c  
c o n s u l t a n t .  T h e  a n a l y s i s  m u s t  c o n f i r m  t h a t  t h e  m a x i m u m  n u m b e r  o f  v e h i c l e  t r i p s  
a s s o c i a t e d  w i t h  t h e  d e v e l o p m e n t  p r o j e c t ( s ) ,  p l u s  t h e  e x i s t i n g  u s e s  o n  t h e  S u b j e c t  
P r o p e r 1 y ,  w i l l  n o t  e x c e e d  t h e  4 4 4  w e e k d a y  A M  a n d  3 2 7  w e e k d a y  P M  p e a k  h o u r  
t r i p  c a p .  T h e  t r a f f i c  a n a l y s i s  m u s t  b e  s u b m i t t e d  a s  p a r t  o f  t h e  B u i l d i n g  P e r m i t  
a p p l i c a t i o n  f o r  P B O T  r e v i e w .  
S e c t i o n  2 .  T h e  C o u n c i l  d e c l a r e s  a n  e m e r g e n c y  e x i s t s  b e c a u s e  t h e r e  s h o u l d  b e  n o  d e l a y  i n  t h e  
b e n e f i c i a l  u s c  o f  t h e  a b o v e - d e s c r i b e d  p r o p e r t y ;  t h e r e f o r e ,  t h i s  o r d i n a n c e  s h a l l  b e  i n  f u l l  f o r c e  a n d  
P a g e  2  o f  3  
. .  
.  }  
j  \  ~ •  
;  
e f f e c t  f r o m  a n d  a f t e r  i t s  p a s s a g e  b y  t h e  C o u n c i l .  
P a s s e d  b y  t h e  C o u n c i l :  J A N  1 6  2 0 1 3  
C i t y  A u d i t o r  L a  V o n n e  G r i f f i n - V a l a d e  
P r e p a r e d  b y :  G r e g o r y  F r a n k  
D a t e  P r e p a r e d :  J a n u a r y  8 ,  2 0 1 3  
P a g c 3 o f 3  
1 8  5 8  6 0  
L a V o n n e  G r i f f i n - V a l a d e  
A u d i t o r  o f  t h e  C i t y  o f  P , J 1 l a n d  
B y  / /  d  "  / A - - j r v  
/  
~~ ~ 
J I L l "  
>' )  
5 2  
A g e n d a  N o .  
O R D I N A N C E  N O .  
1 8 5 8 6 0  
T i t l e  
V I  
* A m e n d  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n  a n d  c h a n g e  z o n i n g  o f  p r o p e r t y  i n  t h e  v i c i n i t y  o f  
7 4 2 4  N  M i s s i s s i p p i  Ave~ a t  t h e  r e q u e s t  o f  H a d d i s h  T a r e k e g n ,  P r i s t i n e  C l e a n i n g  L L C  ( O r d i n a n c e ;  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C ) .  
I N T R O D U C E D  B Y  
C L E R K  U S E :  D A T E  F I L E D  
J A . N  l  1  2 0 13  
C o m m i s s i o n e r / A u d i t o r :  
L a V o n n e  G r i f f i n - V a l a d e  
C O M M I S S I O N E R  A P P R O V A L  
L a V o n n e  G r i f f i n - V a l a d e  
M a y o r - F i n a n c e  a n d  A d m i n i s t r a t i o n  - H a l e s  
A u d i t o r  o f  t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d  
P o s i t i o n  1 / U t i l i t i e s - F r i t z  
PI~ 
P o s i t i o n  2 / W o r k s  - F i s h  
B y :  
P o s i t i o n  3 / A f f a i r s  - S a l t z m a n  
P o s i t i o n  4 / S a f e t v  - N o v i c k  A C T I O N  T A K E N :  
B U R E A U  A " l > i ( R O V A L  
B u r e a u :  A u d i t o r ' s  O f f i c \  
B u r e a u  H e a d :  L a V o n n e ) G r i f f i n -
Va lade·~) 
P r e p a r e d  by:~~~gory J .  F r a n k ! r s  
D a l e  P r e p a r e  :  J a n u a r y  8 ,  2 0 1 3  
F i n a n c i a l  I m p a c t  &  P u b l i c  
I n v o l v e m e n t  S t a t e m e n t  
C o m p l e t e d  
~ 
A m e n d s  B u d g e t  0  
P o r t l a n d  Poli~ D o c u m e n t  
I f  " Y e s ·  r e q u i r e s  i t y  P o l i c y  p a r a g r a p h  s t a t e d  
i n d o c l i n t .  
Y e s  
N o  1 : 5 < 1  
C o u n c i l  Meeti~ D a t e  
J a n u a r y  1 6 ,  2  1 3  
v  C i t y  A t t o r n e y  A p p r o v a l :  ~-
r e q u i r e d  f o r  c o n t r a c t ,  c o d e .  e a s e m e n t ,  
f r a n c h i s e ,  c o m Q  Q l a n ,  c h a r t e r  
- - - - -
-
A G E N D A  
F O U R - F I F T H S  A G E N D A  
C O M M I S S I O N E R S  V O T E D  
A S  F O L L O W S :  
T I M E  C E R T A I N  0  
S t a r t  t i m e :  
- -
T o t a l  a m o u n t  o f  t i m e  n e e d e d :  
( f o r  p r e s e n t a t i o n ,  t e s t i m o n y  a n d  d i s c u s s i o n )  
Y E A S  
N A Y S  
1 .  F r i t z  
1 .  F r i t z  
J  
· - - - - - - · - - - - - - - - · ·  
v  
- -
2 .  F i s h  
2 .  F i s h  
C O N S E N T  0  
3 .  S a l t z m a n  3 .  S a l t z m a n  
v  
- - - - - - - -
/  
R E G U L A R  r 8 J  
4 .  N o v i c k  4 .  N o v i c k  
v  
T o t a l  a m o u n t  o f  t i m e  n e e d e d :  
( f o r  p r e s e n t a t i o n ,  t e s t i m o n y  a n d  d i s c u s s i o n )  
- · -
H a l e s  H a l e s  
. J  
_ _ _ _ . q  
. .  - - - - -
I J  
i  
'  
~ 
O F F I C E  O P  T H B  
C I T Y  A U D I T O R  
[ [ 1 ! 1 [ ]  
u m  
E N S U R I N G  O P E N  A N D  
A C C O U N T A B L E  G O V E R N M E N T  
C I T Y  O F  P O R T L A N D  
O f f i c e  o f  C i t y  A u d i t o r  L a  V o n n e  G r i f f i n - V a l a d e  
H e a r i n g s  O f f i c e  
1 9 0 0  S W  4 t h  A v e n u e ,  R o o m  3 1 0 0  
P o r t l a n d ,  O R  9 7 2 0 1  
p h o n e :  ( 5 0 3 )  8 2 3 - 7 3 0 7 - f a x :  ( 5 0 3 )  8 2 3 - 4 3 4 7  
w e b :  w w w . p o r t l a n d o r e g o n . g o v / a u d i t o r / h e a r i n g s  
R E C O M M E N D A T I O N  O F  T H E  H E A R I N G S  O F F I C E R  
I .  G E N E R A L  I N F O R M A T I O N  
F i l e  N o . :  
A p p l i c a n t / O w n e r :  
A p p l i c a n t ' s  
R e p r e s e n t a t i v e :  
H e a r i n g s  O f f i c e r :  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
H a d d i s h  T a r e k e g n  
P r i s t i n e  C l e a n i n g  L L C  
7 3 2 5  N  F e n w i c k  A v e n u e  
P o r t l a n d ,  O R  9 7 2 1 7  
D a v e  S p i t z e r ,  A r c h i t e c t  
D M S  A r c h i t e c t s ,  I n c .  
2 1 0 6  N E  M L K  J r .  B o u l e v a r d  
P o r t l a n d ,  O R  9 7 2 1 2  
G r e g o r y  J .  F r a n k  
B u r e a u  o f  D e v e l o p m e n t  S e r v i c e s  ( B D S )  S t a f f  R e p r e s e n t a t i v e :  S h e i l a  F r u g o l i  
S i t e  A d d r e s s :  7 4 2 4  N  M i s s i s s i p p i  A v e n u e  
L e g a l  D e s c r i p t i o n :  B L O C K  2 4  L O T  3 - 8 ,  F A I R P O R T  
T a x  A c c o u n t  N o . :  R 2 6 7 9 0 3 1 6 0  
S t a t e  I D  N o . :  1 N 1 E 1 5 B A  1 4 7 0 0  
Q u a r t e r  S e c t i o n :  2 3 2 9  
N e i g h b o r h o o d :  P i e d m o n t  
B u s i n e s s  D i s t r i c t :  N o r t h - N o r t h e a s t  B u s i n e s s  A s s o c i a t i o n ;  N o r t h  P o r t l a n d  B u s i n e s s  
A s s o c i a t i o n  
D i s t r i c t  N e i g h b o r h o o d  C o a l i t i o n :  N o r t h  P o r t l a n d  N e i g h b o r h o o d  S e r v i c e s  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2  
Z o n i n g :  C G ,  G e n e r a l  C o m m e r i c a l  a n d  R 5 ,  S i n g l e - D w e l l i n g  R e s i d e n t i a l  
L a n d  U s e  R e v i e w :  T y p e  I I I ,  C P  Z C ,  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  
R e v i e w  
B D S  S t a f f  R e c o m m e n d a t i o n  t o  H e a r i n g s  O f f i c e r :  A p p r o v a l  w i t h  c o n d i t i o n  
P u b l i c  H e a r i n g :  T h e  h e a r i n g  w a s  o p e n e d  a t  8 : 5 9 a . m .  o n  O c t o b e r  2 9 ,  2 0 1 2 ,  i n  t h e  3 r d  f l o o r  
h e a r i n g  r o o m ,  1 9 0 0  S W  4
1
h  A v e n u e ,  P o r t l a n d ,  O r e g o n ,  a n d  w a s  c l o s e d  a t  1 0 : 1 2  a . m .  T h e  r e c o r d  
w a s  h e l d  o p e n  u n t i l 4 : 3 0  p . m .  o n  N o v e m b e r  1 ,  2 0 1 2  f o r  n e w  w r i t t e n  e v i d e n c e ,  a n d  u n t i l 4 : 3 0  p m .  
o n  N o v e m b e r  8 ,  2 0 1 2  f o r  A p p l i c a n t ' s  r e b u t t a l .  T h e  r e c o r d  w a s  c l o s e d  a t  t h a t  t i m e .  
T e s t i f i e d  a t  t h e  H e a r i n g :  
S h e i l a  F r u g o l i ,  B D S  S t a f f  R e p r e s e n t a t i v e  
D a v i d  S p i t z e r ,  D M S  A r c h i t e c t s ,  2 1 0 6  N E  M L K ,  P o r t l a n d ,  O R  9 7 2 1 2  
F a b i o  d e  F r e i t a s ,  P o r t l a n d  B u r e a u  o f T r a n s p o r t a t i o n  ( P B O T ) ,  1 9 0 0  S W  4 t h  A v e n u e ,  P o r t l a n d ,  O R  
B r e n  R e i s ,  8 4 8  N  S t a f f o r d  S t r e e t ,  P o r t l a n d ,  O R  9 7 2 1 7  
C a r l  S t e w a r t ,  8 4 0  N  S t a f f o r d  S t r e e t ,  P o r t l a n d ,  O R  9 7 2 1 7  
P r o p o s a l :  H a d d i s h  T a r e k e g n / P r i s t i n e  C l e a n i n g ,  I n c .  ( " A p p l i c a n t " )  i s  r e q u e s t i n g  a  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  c o n c u r r e n t  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  R e v i e w  t o  c h a n g e  t h e  c u r r e n t  
d e s i g n a t i o n  a n d  z o n i n g  o n  t h e  s o u t h e r n  t w o - t h i r d s  o f  t h e  p r o p e r t y  ( p l a t t e d  l o t s  5 - 8 )  f r o m  H i g h  
D e n s i t y  S i n g l e - D w e l l i n g  R e s i d e n t i a l ,  R 5  a n d  t h e  r e m a i n i n g  o n e - t h i r d  o f  t h e  p r o p e r t y  ( p l a t t e d  l o t s  
3  a n d  4 )  f r o m  G e n e r a l  C o m m e r c i a l  t o  M i x e d  C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l ,  C M .  T h e  s o u t h e r n  1 0 , 0 0 0  
s q u a r e  f e e t  o f  t h e  s i t e  c o n t a i n s  a n  e x i s t i n g  3 - s t o r y  b u i l d i n g .  F o r m e r l y  t h e  s o u t h e r n  p o r t i o n  o f  t h e  
s i t e  w a s  u s e d  f o r  c h u r c h  p u r p o s e s .  T h e  c h u r c h ' s  s a n c t u a r y  b u i l d i n g  w a s  d e m o l i s h e d  i n  2 0 0 9 .  
L o t s  3  t h r o u g h  a n d  i n c l u d i n g  8  s h a l l  c o l l e c t i v e l y  b e  r e f e r r e d  t o  a s  t h e  " S u b j e c t  P r o p e r t y . "  
A p p l i c a n t  i s  r e q u e s t i n g  t h e  m a p  c h a n g e  s o  t h a t  t h e  e x i s t i n g  b u i l d i n g  m a y  b e  r e m o d e l e d  a n d  u s e d  
a s  a  c o m m e r c i a l  b u i l d i n g .  C o m m e r c i a l  z o n i n g  w o u l d  a l l o w  a  v a r i e t y  o f  u s e s  i n c l u d i n g  R e t a i l  
S a l e s  a n d  S e r v i c e  a n d  O f f i c e .  T h e  e x i s t i n g  c o n c r e t e  p a d  a t  t h e  s o u t h w e s t  c o m e r  o f  t h e  S u b j e c t  
P r o p e r t y  w i l l  b e  u s e d  a s  a n  o u t d o o r  p a t i o .  A p p l i c a n t  i n d i c a t e d ,  t o  B D S  s t a f f ,  t h a t  h e  i n t e n d s  t o  
c o n s t r u c t  a  p a v e d  p a r k i n g  a r e a  w i t h  l a n d s c a p i n g  f o r  a c c e s s o r y  p a r k i n g  o n  t h e  n o r t h e r n  p o r t i o n  o f  
t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  
R e l e v a n t  A p p r o v a l  C r i t e r i a :  I n  o r d e r  t o  b e  a p p r o v e d ,  t h i s  p r o p o s a l  m u s t  c o m p l y  w i t h  t h e  
a p p r o v a l  c r i t e r i a  o f  T i t l e  3 3 ,  P o r t l a n d  Z o n i n g  C o d e .  T h e  a p p l i c a b l e  a p p r o v a l  c r i t e r i a  a r e :  
•  3 3 . 8 1 0 . 0 5 0  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  
M a p  A m e n d m e n t  
•  3 3 . 8 5 5 . 0 5 0  Z o n i n g  M a p  
A m e n d m e n t s  
'  ,  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3  
I I .  A N A L Y S I S  
S i t e  a n d  V i c i n i t y :  T h e  1 5 , 0 0 0  s q u a r e  f o o t  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  c u r r e n t l y  d e v e l o p e d  w i t h  a  t h r e e -
s t o r y ,  a p p r o x i m a t e l y  9 , 5 0 0  s q u a r e  f o o t  c o n c r e t e  b l o c k  b u i l d i n g .  T h e  b u i l d i n g  s e r v e d  a s  a n  
a c c e s s o r y  s t r u c t u r e  t o  t h e  f o r m e r  N o r t h  B a p t i s t  C h u r c h  o f  P o r t l a n d .  I t  w a s  c o n s t r u c t e d ,  u n d e r  
p e r m i t ,  i n  t h e  e a r l y  1 9 5 0 s .  I m m e d i a t e l y  w e s t  o f  t h e  b u i l d i n g  i s  a  c o n c r e t e  p a d  a n d  p a r t i a l  
c o n c r e t e  r e t a i n i n g  w a l l .  T h e y  a r e  r e m n a n t s  o f  t h e  p r e v i o u s  c h u r c h  b u i l d i n g  t h a t  s a t  a t  t h e  
n o r t h e a s t  c o r n e r  o f N  M i s s i s s i p p i  a n d  N  S t a f f o r d  f o r  a p p r o x i m a t e l y  8 0  y e a r s .  T h e  c h u r c h  w a s  
c o n s t r u c t e d  i n  1 9 2 4  a n d  w a s  d e m o l i s h e d  i n  2 0 0 9 .  T h e  e n t r a n c e  t o  t h e  b u i l d i n g  i s  o r i e n t e d  t o  N  
S t a f f o r d .  N o r t h ,  b e h i n d  t h e  b u i l d i n g  i s  a n  u n p a v e d  o p e n  a r e a .  T h e  o p e n  a r e a  a b u t s  a  v a c a n t  l o t  
t h a t  h a s  f r o n t a g e  o n  b o t h  N  M i s s i s s i p p i  a n d  N  L o m b a r d .  T h e  v a c a n t  l o t  h a s  a  l a r g e  u t i l i t y - l i k e  
t r a i l e r  p a r k e d  o n  i t .  A t  t h e  i n t e r s e c t i o n  o f N  L o m b a r d  a n d  N  M i s s i s s i p p i  i s  a  s m a l l  s t r i p  
c o m m e r c i a l  s h o p p i n g  c e n t e r ,  a n  a u t o  p a r t s  s t o r e ,  s t o r e f r o n t  c o m m e r c i a l  b u i l d i n g s  a n d  a n  
a p a r t m e n t  b u i l d i n g .  O n  t h e  s a m e  b l o c k  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y ,  t h e r e  i s  a  2 - s t o r y  c o m m e r c i a l  
b u i l d i n g  t h a t  a p p e a r s  v a c a n t  a n d  a  m o v i n g  t r u c k  a n d  t r a i l e r  r e n t a l  b u s i n e s s .  T h e  r e n t a l  v e h i c l e s  
a r e  s t o r e d  o u t d o o r s  w i t h i n  a  t a l l  c h a i n  l i n k  f e n c e d  a r e a .  S t a f f o r d  i s  d e v e l o p e d  w i t h  s i n g l e -
d w e l l i n g  r e s i d e n c e s .  N o r t h  M i s s i s s i p p i ,  e x c e p t  f o r  t h e  c o m m e r c i a l l y - z o n e d  s i t e s  a t  N  L o m b a r d ,  
i s  d e v e l o p e d  w i t h  s i n g l e - d w e l l i n g  r e s i d e n c e s .  
B o t h  N  M i s s i s s i p p i  a n d  N  S t a f f o r d  a r e  f u l l y  i m p r o v e d  s t r e e t s  w i t h  c u r b s ,  s i d e w a l k s  a n d  p l a n t e r  
s t r i p s .  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  o n e  b l o c k  e a s t  o f  t h e  I - 5  i n t e r s t a t e  a n d  a p p r o x i m a t e l y  o n e  b l o c k  
w e s t  o f  t h e  s i g n a l i z e d  i n t e r s e c t i o n  o f N  A l b i n a  a n d  N  L o m b a r d .  
Z o n i n g :  O n e  o f  t h e  t h r e e  5 , 0 0 0  s q u a r e  f o o t  l o t s  i s  w i t h i n  t h e  C G  z o n e .  T h e  t w o  o t h e r  l o t s  t h a t  
a r e  p r o p o s e d  f o r  c h a n g e  a r e  c u r r e n t l y  z o n e d  R 5 .  A  d e s c r i p t i o n  o f t h e  e x i s t i n g  a n d  p r o p o s e d  
z o n e s i s  p r o v i d e d  b e l o w .  
E X I S T I N G  Z O N I N G  
S i n g l e - D w e l l i n g  R e s i d e n t i a l  5 , 0 0 0  ( " R S " )  z o n e :  T h e  R 5  z o n e  a l l o w s  a  d e n s i t y  o f  o n e  
d w e l l i n g  u n i t  p e r  5 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t  o f  s i t e  a r e a .  T h e  s i n g l e - d w e l l i n g  z o n e s  a r e  i n t e n d e d  t o  
p r e s e r v e  l a n d  f o r  h o u s i n g  a n d  t o  p r o v i d e  h o u s i n g  o p p o r t u n i t i e s  f o r  i n d i v i d u a l  h o u s e h o l d s .  
G e n e r a l  C o m m e r c i a l  ( " C G " )  z o n e :  T h e  C G  z o n e  i s  i n t e n d e d  t o  a l l o w  a u t o -
a c c o m m o d a t i n g  c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  i n  a r e a s  a l r e a d y  p r e d o m i n a n t l y  b u i l t  i n  t h i s  
m a n n e r  a n d  i n  m o s t  n e w e r  c o m m e r c i a l  a r e a s .  T h e  z o n e  a l l o w s  a  f u l l  r a n g e  o f  r e t a i l  a n d  
s e r v i c e  b u s i n e s s e s  w i t h  a  l o c a l  o r  r e g i o n a l  m a r k e t .  D e v e l o p m e n t  i s  e x p e c t e d  t o  b e  
g e n e r a l l y  a u t o - a c c o m m o d a t i n g ,  e x c e p t  w h e r e  t h e  s i t e  i s  a d j a c e n t  t o  a  t r a n s i t  s t r e e t  o r  i n  a  
P e d e s t r i a n  D i s t r i c t .  T h e  z o n e ' s  d e v e l o p m e n t  s t a n d a r d s  p r o m o t e  a t t r a c t i v e  d e v e l o p m e n t ,  
a n  o p e n  a n d  p l e a s a n t  s t r e e t  a p p e a r a n c e ,  a n d  c o m p a t i b i l i t y  w i t h  a d j a c e n t  r e s i d e n t i a l  a r e a s .  
D e v e l o p m e n t  i s  i n t e n d e d  t o  b e  a e s t h e t i c a l l y  p l e a s i n g  f o r  m o t o r i s t s ,  t r a n s i t  u s e r s ,  
p e d e s t r i a n s ,  a n d  t h e  b u s i n e s s e s  t h e m s e l v e s .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  4  
P R O P O S E D  Z O N I N G  
M i x e d  C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  ( " C M " )  z o n e :  T h e  C M  z o n e  p r o m o t e s  d e v e l o p m e n t  t h a t  
c o m b i n e s  c o m m e r c i a l  a n d  h o u s i n g  u s e s  o n  a  s i n g l e  s i t e .  T h i s  z o n e  a l l o w s  i n c r e a s e d  d e v e l o p m e n t  
o n  b u s i e r  s t r e e t s  w i t h o u t  f o s t e r i n g  a  s t r i p  c o m m e r c i a l  a p p e a r a n c e .  T h i s  d e v e l o p m e n t  t y p e  w i l l  
s u p p o r t  t r a n s i t  u s e ,  p r o v i d e  a  b u f f e r  b e t w e e n  b u s y  s t r e e t s  a n d  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s ,  a n d  
p r o v i d e  n e w  h o u s i n g  o p p o r t u n i t i e s  i n  t h e  C i t y .  T h e  e m p h a s i s  o f  t h e  n o n r e s i d e n t i a l  u s e s  i s  
p r i m a r i l y  o n  l o c a l l y  o r i e n t e d  r e t a i l ,  s e r v i c e ,  a n d  o f f i c e  u s e s .  O t h e r  u s e s  a r e  a l l o w e d  t o  p r o v i d e  a  
v a r i e t y  o f  u s e s  t h a t  m a y  l o c a t e  i n  e x i s t i n g  b u i l d i n g s .  D e v e l o p m e n t  i s  i n t e n d e d  t o  c o n s i s t  
p r i m a r i l y  o f  b u s i n e s s e s  o n  t h e  g r o u n d  f l o o r  w i t h  h o u s i n g  o n  u p p e r  s t o r i e s .  D e v e l o p m e n t  i s  
i n t e n d e d  t o  b e  p e d e s t r i a n - o r i e n t e d  w i t h  b u i l d i n g s  c l o s e  t o  a n d  o r i e n t e d  t o  t h e  s i d e w a l k ,  e s p e c i a l l y  
a t  c o m e r s .  
T h e  C M  z o n e  a l l o w s  R e t a i l  S a l e s  a n d  S e r v i c e  a n d  O f f i c e  U s e s  a n d  i m p o s e s  a  b u i l d i n g  h e i g h t  
l i m i t  o f  4 5  f e e t .  H o w e v e r ,  t h e  C M  z o n e  w o u l d  l i m i t  t h e  t o t a l  a m o u n t  o f  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  t o  
a  m a x i m u m  o f  1 5 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t  o n  t h e  s i t e .  U n l i k e  t h e  C G  z o n e ,  t h e  C M  z o n e  p r o h i b i t s  d r i v e -
t h r o u g h  r e t a i l  a n d  v e h i c l e  s e r v i c e  u s e s ,  p r o h i b i t s  A u t o  R e p a i r  u s e s  a n d  d o e s  n o t  a l l o w  e x t e r i o r  
d i s p l a y  a n d  s t o r a g e .  T h e  C M  z o n e  r e q u i r e s  o n e  s q u a r e  f o o t  o f  r e s i d e n t i a l  d e v e l o p m e n t  f o r  e v e r y  
· s q u a r e  f o o t  o f  n e w  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  t o  a c h i e v e  a  5 0 - 5 0  b a l a n c e  o f  m i x e d  u s e  i n  t h e  z o n e .  
L a n d  U s e  H i s t o r y :  C i t y  r e c o r d s  i n d i c a t e  t h e r e  a r e  p r i o r  l a n d  u s e  r e v i e w s  f o r  t h e  S u b j e c t  
P r o p e r t y .  P r e v i o u s  d e c i s i o n s  a r e  s u m m a r i z e d  b e l o w :  
•  O r d i n a n c e  N o .  8 6 4 0 7 :  I n  D e c e m b e r  1 9 4 7 ,  t h e  P o r t l a n d  C i t y  C o u n c i l  a p p r o v e d  a n  a d d i t i o n a l  
c h u r c h  b u i l d i n g  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  
•  C U  0 2 4 - 6 6 :  T h e  P l a n n i n g  B u r e a u  a p p r o v e d  a  r e q u e s t  t o  d e v e l o p  a c c e s s o r y  p a r k i n g  f o r  t h e  
c h u r c h .  
•  P C 5 3 C :  T h e  P l a n n i n g  C o m m i s s i o n  a p p r o v e d  a  d o u b l e - f a c e  s i g n  f o r  t h e  c h u r c h .  
•  L U  0 8 - 1 1 2 7 5 8  C U :  B D S  g a v e  C o n d i t i o n a l  U s e  R e v i e w  a p p r o v a l  f o r  t h e  i n s t a l l a t i o n  o f  a  
w i r e l e s s  t e l e c o m m u n i c a t i o n  f a c i l i t y ,  w i t h  t h r e e  a n t e n n a s  a n d  t w o  m i c r o w a v e  d i s h  a n t e n n a s  t o  
b e  c o n c e a l e d  i n s i d e  f a u x  e x h a u s t  s t a c k s  o n  t h e  c h u r c h ' s  a c c e s s o r y  b u i l d i n g .  
S u m m a r y  o f  A p p l i c a n t ' s  S t a t e m e n t :  T h e  a p p l i c a t i o n  s t a t e s :  
" I t  i s  t h e  i n t e n t  o f  t h e  o w n e r  a n d  a p p l i c a n t  t o  u t i l i z e  t h e  
e x i s t i n g  s u p p o r t  s t r u c t u r e  f o r  v e r y  l o w  i m p a c t  o f f i c e ,  d a y c a r e ,  
e t c  u s e s .  P r e l i m i n a r y  m a r k e t  a n a l y s i s  s u g g e s t s  t h a t  a  l a r g e  
a n c h o r  t e n a n t  w i l l  l i k e l y  n o t  b e  a v a i l a b l e  a t  t h i s  s i t e .  
H o w e v e r ,  s m a l l e r  o f f i c e / m i x e d  u s e  t e n a n t s  t h a t  c o u l d  b e  r e n t e d  
b y  p e o p l e  l i v i n g  i n  t h e  a d j a c e n t  P i e d m o n t  N e i g h b o r h o o d  d o  
a p p e a r  t o  b e  i n  n e e d  a n d  t h e r e f o r e  t h a t  i s  t h e  c u r r e n t  
d i r e c t i o n  f o r  d e v e l o p m e n t  o n  t h i s  s i t e .  ( E x h i b i t  A . l ) "  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  5  
A g e n c y  R e v i e w :  A  " R e q u e s t  f o r  R e s p o n s e "  w a s  m a i l e d  S e p t e m b e r  4 ,  2 0 1 2 .  
T h e  f o l l o w i n g  b u r e a u s  r e s p o n d e d  w i t h  " n o  c o n c e r n s "  t o  t h i s  p r o p o s a l :  
•  F i r e  B u r e a u  ( E x h i b i t  E . 7 )  
•  S i t e  D e v e l o p m e n t  S e c t i o n  o f  B D S  ( E x h i b i t  E .  7 )  
•  L i f e  S a f e t y  S e c t i o n  o f B D S  ( E x h i b i t  E . 6 )  
•  B u r e a u  o f  P a r k s - F o r e s t r y  D i v i s i o n  ( E x h i b i t  E . 7 )  
T h e  f o l l o w i n g  b u r e a u s  p r o v i d e d  w r i t t e n  c o m m e n t s  r e l a t e d  t o  t h i s  p r o p o s a l :  
T h e  B u r e a u  o f  E n v i r o n m e n t a l  S e r v i c e s  ( " B E S " )  r e s p o n d e d  w i t h  c o m m e n t s  r e l a t e d  t o  t h e  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  r e q u e s t  a s  w e l l  a s  a  b u i l d i n g  p e r m i t  ( 1 2 -
1 5 6 4 3 4  C O ) .  T h e B E S  r e s p o n s e  i s  s u m m a r i z e d  a s  f i n d i n g s  u n d e r  r e l e v a n t  c r i t e r i a  b e l o w .  
E x h i b i t  E . 1  c o n t a i n s  t h e  e n t i r e  B E S  r e s p o n s e .  
T h e  P o r t l a n d  B u r e a u  o f  T r a n s p o r t a t i o n  ( " P B O T " )  s u b m i t t e d  a n  e x t e n s i v e  r e s p o n s e  w i t h  
f i n d i n g s  r e l a t e d  t o  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  t r a n s p o r t a t i o n  p o l i c i e s  a n d  t o  t h e  Z o n i n g  M a p  
A m e n d m e n t  t r a n s p o r t a t i o n - r e l a t e d  a p p r o v a l  c r i t e r i a  ( E x h i b i t  E . 2 ) .  
T h e  W a t e r  B u r e a u  r e s p o n d e d  w i t h  n o  c o n c e r n s  o r  o b j e c t i o n s  ( E x h i b i t  E . 3 ) .  T h e  r e s p o n s e  i s  
i d e n t i f i e d  b e l o w  u n d e r  r e l e v a n t  c r i t e r i a .  
T h e  P o l i c e  B u r e a u  r e s p o n s e  i s  p r o v i d e d  b e l o w  u n d e r  r e l e v a n t  a p p r o v a l  c r i t e r i a  ( E x h i b i t  E . 4 ) .  
T h e  B u r e a u  o f  P l a n n i n g  a n d  S u s t a i n a b i l i t y  ( " B P S " )  s u b m i t t e d  a  r e s p o n s e  ( E x h i b i t  E . 5 )  a n d ,  i n  
p a r t ,  s t a t e d :  
" T h e  p r o p o s a l  r e q u e s t s  a  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  Z o n i n g  M a p  
a m e n d m e n t  o n  a  p o r t i o n  o f  t h e  s i t e  f r o m  t h e  c u r r e n t  H i g h  D e n s i t y  
S i n g l e  D w e l l i n g  p l a n  d e s i g n a t i o n  a n d  c o r r e s p o n d i n g  R S  z o n e  t o  t h e  
G e n e r a l  C o m m e r c i a l  p l a n  d e s i g n a t i o n  a n d  c o r r e s p o n d i n g  C G  z o n e .  
T h e r e  i s  a n  e x i s t i n g  b u i l d i n g  o n  s i t e  t h a t  w a s  d e v e l o p e d  a s  p a r t  
o f  a  f o r m e r  u s e .  D u e  t o  t h e  l o c a t i o n  o f  t h e  s i t e  a n d  i t s  c o n t e x t ,  
t h e  B u r e a u  o f  P l a n n i n g  a n d  S u s t a i n a b i l i t y  d o e s  n o t  s u p p o r t  t h e  
c h a n g e  a s  p r o p o s e d ,  a n d  r e c o m m e n d s  u s e  o f  a n  a l t e r n a t e  p l a n  
d e s i g n a t i o n  a n d  z o n e  o r  s p e c i f i c  c o n d i t i o n s  t o  l i m i t  t h e  p o t e n t i a l  
i m p a c t s  o f  u s e s  a n d  d e v e l o p m e n t .  
T h e  s i t e  i s  l o c a t e d  o n  N  M i s s i s s i p p i  A v e n u e  a n d  N  S t a f f o r d  S t r e e t  
i n  t h e  P i e d m o n t  n e i g h b o r h o o d .  T h e  s i t e  i s  c u r r e n t l y  s p l i t  z o n e d :  
a  p o r t i o n  f r o n t i n g  N  M i s s i s s i p p i  S t r e e t  c l o s e r  t o  ( b u t  n o t  
f r o n t i n g  o n )  N  L o m b a r d  S t r e e t  i s  z o n e d  C G ,  a n d  a  p o r t i o n  o f  t h e  
s i t e  f r o n t i n g  N  S t a f f o r d  S t r e e t  i s  z o n e d  R S .  T h e  R S  z o n e d  p o r t i o n  
i n c l u d e s  a n  e x i s t i n g  b u i l d i n g  o n  t h e  e a s t e r n  p o r t i o n  o f  t h e  s i t e .  
T h e  p r o p e r t i e s  s u r r o u n d i n g  t h e  s i t e  t o  t h e  e a s t ,  w e s t  a n d  s o u t h  
a r e  z o n e d  R S ,  a n d  d e v e l o p e d  w i t h  r e s i d e n c e s .  B o t h  N  M i s s i s s i p p i  
R e c o m m e n d a t i o n  o f t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  6  
A v e n u e  a n d  N  S t a f f o r d  S t r e e t  a r e  c l a s s i f i e d  a s  l o c a l  s t r e e t s  i n  
t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  
P o l i c y  1 0 . 4  o f  t h e  P o r t l a n d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  i n d i c a t e s  t h e  
G e n e r a l  C o m m e r c i a l  d e s i g n a t i o n  a n d  C G  z o n e  i s  g e n e r a l l y  i n t e n d e d  
t o  b e  u s e d  o n  a r t e r i a l  s t r e e t s  i n  d e v e l o p i n g  a r e a s  a n d  o l d e r  a r e a s  
w h i c h  a l r e a d y  h a v e  a n  a u t o - o r i e n t e d  d e v e l o p m e n t  s t y l e .  T h e  
p o r t i o n  o f  t h e  s i t e  f o r  w h i c h  a  m a p  c h a n g e  i s  r e q u e s t e d  a b u t s  
l o c a l  s t r e e t s ,  a n d  w h i l e  t h e  s i t e  t o  t h e  n o r t h  i s  z o n e d  C G ,  t h e  
s u r r o u n d i n g  p r o p e r t i e s  a r e  z o n e d  R 5  a n d  i n  r e s i d e n t i a l  u s e s .  T h e  
C G  z o n e  a l l o w s  a  f u l l  r a n g e  o f  c o m m e r c i a l ,  e m p l o y m e n t  a n d  o t h e r  
u s e s ,  m a n y  o f  w h i c h  a r e  a u t o  o r i e n t e d  a n d  a  g e n e r o u s  h e i g h t  
a l l o w a n c e  ( 4 5 ' )  a n d  f l o o r  a r e a  r a t i o  ( 3 : 1 ) .  A l l o w e d  u s e s  i n c l u d e  
Q u i c k  V e h i c l e  S e r v i c i n g  a n d  V e h i c l e  R e p a i r ,  a n d  t h e  d e v e l o p m e n t  
s t a n d a r d s  o f  t h e  C G  z o n e  a l l o w  e x t e r i o r  d i s p l a y ,  e x t e r i o r  s t o r a g e ,  
a n d  d r i v e  t h r o u g h  f a c i l i t i e s  i n  a d d i t i o n  t o  l a r g e  b u i l d i n g s .  T h e  
u s e s  a l l o w e d  i n  t h e  C G  z o n e  m a y  p o s e  c o n f l i c t s  w i t h  s u r r o u n d i n g  
r e s i d e n t i a l  d e v e l o p m e n t ,  a n d  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  i n d i c a t e s  t h a t  
a p p l i c a t i o n  o f  C G  z o n i n g  f r o n t i n g  o n  l o c a l  s t r e e t s  i s  g e n e r a l l y  
n o t  a p p r o p r i a t e .  F u r t h e r ,  P o l i c y  2 . 2 3  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  
a l s o  c a l l s  f o r  m i t i g a t i o n  o f  i m p a c t s  t h r o u g h  b u f f e r i n g  a n d  a c c e s s  
l i m i t a t i o n s  w h e n  d e s i g n a t i o n s  o n  s i t e s  a r e  c h a n g e d  f r o m  
R e s i d e n t i a l  t o  C o m m e r c i a l .  F i n a l l y ,  a s  n o t e d  i n  P o l i c y  1 0 . 7 ,  t h e  
p r o p o s a l  w i l l  n e e d  t o  d e m o n s t r a t e  h o w  i t  a d d r e s s e s  l o s t  h o u s i n g  
p o t e n t i a l ,  e i t h e r  t h r o u g h  r e z o n i n g  o r  a n o t h e r  m e t h o d .  
T h e  C i t y  o f  P o r t l a n d  i s  c u r r e n t l y  u n d e r t a k i n g  a n  u p d a t e  o f  t h e  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n ,  a n d  i s  e x p l o r i n g  t h e  t y p e s  o f  l a n d  u s e s  a n d  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  a n d  Z o n i n g  m a p  i m p l e m e n t a t i o n  t o o l s  a p p r o p r i a t e  
f o r  d e v e l o p m e n t  o f  v i b r a n t  c o m m e r c i a l  c e n t e r s  a n d  c o r r i d o r s  a n d  
t h e  b e s t  w a y s  f o r  t h o s e  a c t i v i t i e s  t o  i n t e r f a c e  w i t h  a d j a c e n t  
r e s i d e n t i a l  a r e a s .  T h e  q u e s t i o n  o f  l a n d  u s e  a c t i v i t i e s  a n d  t h e  
t r a n s i t i o n  i n  s c a l e  t o  a d j a c e n t  r e s i d e n t i a l  a r e a s  i s  c u r r e n t l y  
b e i n g  c o n s i d e r e d .  I t  i s  a n t i c i p a t e d  t h a t  a  n e w  s e t  o f  m a p p i n g  
g u i d e l i n e s  a n d  i m p l e m e n t a t i o n  t o o l s  w i l l  e m e r g e  f r o m  t h e  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  U p d a t e  p r o c e s s .  H o w e v e r ,  t h e  o u t c o m e s  a r e  n o t  
f u l l y  k n o w n  a t  t h i s  t i m e  a n d  n o t  e x p e c t e d  u n t i l  2 0 1 4 .  
R e c o m m e n d a t i o n s :  T h e  B u r e a u  o f  P l a n n i n g  a n d  S u s t a i n a b i l i t y  
r e c o m m e n d s  a  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  m a p  a n d  z o n i n g  a p p r o a c h  t h a t  
l i m i t s  t h e  p o t e n t i a l  i m p a c t s  o f  i n t e n s e  c o m m e r c i a l  a c t i v i t y  o n  
n e a r b y  r e s i d e n t i a l  a r e a s  a n d  i s  a p p r o p r i a t e  f o r  t h e  c o n t e x t .  W e  
r e c o m m e n d  d e s i g n a t i o n s  a n d  z o n i n g  t h a t  l i m i t s  t h e  b r o a d  a r r a y  o f  
u s e s ,  t h e  e x t e n s i v e  e x t e r i o r  d e v e l o p m e n t  a l l o w a n c e s ,  a n d  t h e  
m a x i m u m  h e i g h t  a n d  f l o o r  a r e a  r a t i o  a l l o w e d  i n  t h e  G e n e r a l  
C o m m e r c i a l  d e s i g n a t i o n  a n d  C G  z o n e .  S p e c i f i c a l l y  w e  r e c o m m e n d  
l i m i t i n g  u s e s  i n  t h e  C o m m e r c i a l  c a t e g o r y  t o  a l l o w  o n l y  R e t a i l  
S a l e s  a n d  S e r v i c e  a n d  O f f i c e  u s e s i  a n d  p r o h i b i t i n g  a l l  u s e s  i n  t h e  
I n d u s t r i a l  c a t e g o r y .  F u r t h e r ,  w e  r e c o m m e n d  p r o h i b i t i n g  e x t e r i o r  
d i s p l a y  a n d  s t o r a g e  a n d  d r i v e  t h r o u g h  d e v e l o p m e n t  o n  t h e  p o r t i o n  
o f  t h e  s i t e  b e i n g  r e z o n e d ,  a n d  g e n e r a l l y  l o w e r i n g  t h e  F A R  a n d  t h e  
m a x i m u m  h e i g h t  f r o m  t h a t  a l l o w e d  b y  C G .  B P S  r e c o m m e n d s  u s e  o f  t h e  
N e i g h b o r h o o d  C o m m e r c i a l  p l a n  d e s i g n a t i o n  a n d  C N 1  z o n e  a s  a  m e a n s  
,  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  7  
t o  a c c o m p l i s h  t h i s .  A l t e r n a t i v e l y ,  t h e  U r b a n  C o m m e r c i a l  p l a n  
d e s i g n a t i o n  a n d  C M  z o n e  m a y  a l s o  a c h i e v e  s i m i l a r  g o a l s .  E i t h e r  
w o u l d  a l l o w  l i m i t e d  c o m m e r c i a l  u s e  o f  t h e  e x i s t i n g  b u i l d i n g ,  b u t  
l i m i t  t h e  i m p a c t s  o f  f u t u r e  d e v e l o p m e n t  a n d  u s e s  o n  t h e  a d j a c e n t  
r e s i d e n c e s .  T h e  l o s s  o f  h o u s i n g  p o t e n t i a l  i s  a d d r e s s e d  b y  u s e  o f  
U r b a n  C o m m e r c i a l  ( C M  z o n e )  a p p r o a c h ,  a n d  w o u l d  n e e d  t o  b e  
a d d r e s s e d  i n  a n o t h e r  w a y  ( e . g .  h o u s i n g  p o o l ,  o r  o t h e r )  i n  t h e  
N e i g h b o r h o o d  C o m m e r c i a l  ( C N l )  a p p r o a c h .  C o n d i t i o n s  o f  a p p r o v a l  
a n d  a  b u f f e r  o v e r l a y  c o u l d  b e  p l a c e d  o n  a  c o m m e r c i a l  z o n e  s u c h  a s  
C G ,  b u t  t h i s  i s  n o t  r e c o m m e n d e d  d u e  t o  t h e  e x t e n t  o f  c o n d i t i o n s  
n e e d e d ,  a n d  t h e  p o s s i b i l i t y  t h a t  a  f u t u r e  p l a n n i n g  a p p r o a c h  m a y  
c o n f l i c t  w i t h  t h i s  d e s i g n a t i o n . "  
B D S  C o m m e n t s  t o  H e a r i n g s  O f f i c e r  ( E x h i b i t  H . 2 ) :  B D S  s t a f f ,  i n  t h e  S t a f f  R e p o r t  a n d  
R e c o m m e n d a t i o n  t o  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  ( " B D S  R e c o m m e n d a t i o n " )  s t a t e d :  
" O n  O c t o b e r  4 ,  2 0 1 2 ,  a f t e r  B D S  s t a f f  i d e n t i f i e d  c o n c e r n s  
a n d  s h a r e d  t h e  B u r e a u  o f  P l a n n i n g  a n d  S u s t a i n a b i l i t y  
r e s p o n s e  w i t h  t h e  a p p l i c a n t ,  t h e  a p p l i c a n t  r e v i s e d  h i s  
p r o p o s a l .  T h e  m a i l e d  p u b l i c  n o t i c e  d e s c r i b e s  t h e  r e v i s e d  
r e q u e s t  t o  r e - d e s i g n a t e  a n d  r e z o n e  t h e  e n t i r e  s i t e  f r o m  
R 5  a n d  C G  z o n e s  t o  t h e  C M  z o n e . "  
N e i g h b o r h o o d  R e v i e w :  A  N o t i c e  o f  P r o p o s a l  i n  Y o u r  N e i g h b o r h o o d  w a s  m a i l e d  o n  O c t o b e r  4 ,  
2 0 1 2 .  N o  w r i t t e n  r e s p o n s e s  w e r e  r e c e i v e d  f r o m  e i t h e r  t h e  n o t i f i e d  n e i g h b o r h o o d  a s s o c i a t i o n s  o r  
n o t i f i e d  p r o p e r t y  o w n e r s  i n  r e s p o n s e  t o  t h e  p r o p o s a l  p r i o r  t o  t h e  i s s u a n c e  o f  t h e  B D S  
R e c o m m e n d a t i o n .  T w o  p e r s o n s  a p p e a r e d  a n d  t e s t i f i e d  a t  t h e  O c t o b e r  2 9 ,  2 0 1 2  h e a r i n g .  O n e  
p e r s o n  ( " R e i s " )  s t a t e d  t h a t  h e  w a s  h o p e f u l  t h a t  d e v e l o p m e n t  o f t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  w o u l d  b e  
p e d e s t r i a n  o r i e n t e d .  T h e  o t h e r  p e r s o n  ( " S t e w a r t " )  e x p r e s s e d  c o n c e r n  a b o u t  s a f e t y  r i s k s  c r e a t e d  b y  
o n - s t r e e t  p a r k i n g  a l o n g  N  M i s s i s s i p p i  i n  c l o s e  p r o x i m i t y  t o N  L o m b a r d .  W h e r e  r e l e v a n t ,  t h e  
H e a r i n g s  O f f i c e r  w i l l  a d d r e s s  t h e s e  i s s u e s  i n  t h e  a p p r o v a l  c r i t e r i a  f i n d i n g s  b e l o w .  
Z O N I N G  C O D E  A P P R O V A L  C R I T E R I A  
3 3 . 8 1 0 . 0 5 0  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A p p r o v a l  C r i t e r i a  
A .  Q u a s i - J u d i c i a l .  A m e n d m e n t s  t o  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  t h a t  a r e  q u a s i - j u d i c i a l  
w i l l  b e  a p p r o v e d  i f  t h e  r e v i e w  b o d y  f i n d s  t h a t  t h e  a p p l i c a n t  h a s  s h o w n  t h a t  a l l  o f  t h e  
f o l l o w i n g  c r i t e r i a  a r e  m e t :  
1 .  T h e  r e q u e s t e d  d e s i g n a t i o n  f o r  t h e  s i t e  h a s  b e e n  e v a l u a t e d  a g a i n s t  r e l e v a n t  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  p o l i c i e s  a n d  o n  b a l a n c e  h a s  b e e n  f o u n d  t o  b e  e q u a l l y  o r  m o r e  
s u p p o r t i v e  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  a s  a  w h o l e  t h a n  t h e  o l d  d e s i g n a t i o n ;  
F i n d i n g s :  T h e  1 5 , 0 0 0  s q u a r e  f o o t  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  s p l i t - z o n e d  w i t h  a  p o r t i o n  o f  t h e  o w n e r s h i p  
d e s i g n a t e d  a n d  z o n e d  R 5  a n d  a  p o r t i o n  d e s i g n a t e d  a n d  z o n e d  C G .  A p p l i c a n t  i s  r e q u e s t i n g  a  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  a n d  c o n c u r r e n t  Z o n e  M a p  A m e n d m e n t  t o  c h a n g e  t h e  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6 C P Z C ( H 0 4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  8  
c u r r e n t  d e s i g n a t i o n  t o  U r b a n  C o m m e r c i a l  a n d  t h e  z o n i n g  t o  C M ,  M i x e d  C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l .  
I n i t i a l l y ,  A p p l i c a n t  p r o p o s e d  t o  e x t e n d  t h e  C G  d e s i g n a t i o n  a n d  z o n e  o n  t h e  s o u t h e r n  p o r t i o n  o f  
t h e  R 5  z o n e d  l o t .  H o w e v e r ,  i n  r e s p o n s e  t o  c o n c e r n s  r a i s e d  b y  B P S  s t a f f ,  A p p l i c a n t  r e v i s e d  t h e  
a p p l i c a t i o n .  
F o r  c o m p a r i s o n ,  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  P o l i c y  1 0 . 4  d e s c r i b e s  t h e  U r b a n  C o m m e r c i a l  a n d  
G e n e r a l  C o m m e r c i a l  d e s i g n a t i o n s  a s  f o l l o w s :  
U r b a n  C o m m e r c i a l :  T h i s  d e s i g n a t i o n  i s  i n t e n d e d  f o r  m o r e  d e v e l o p e d  p a r t s  o f  t h e  c i t y  n e a r  
r e l a t i v e l y  d e n s e  r e s i d e n t i a l  a r e a s .  A  f u l l  r a n g e  o f  r e t a i l ,  s e r v i c e ,  a n d  b u s i n e s s  u s e s  a r e  a l l o w e d  
s e r v i n g  a  l o c a l  a n d  a  l a r g e r  m a r k e t  a r e a .  I t  i s  i n t e n d e d  p r i m a r i l y  f o r  a r e a s  w h i c h  a r e  s e r v e d  b y  
t r a n s i t .  D e v e l o p m e n t  s h o u l d  h a v e  a  s t r o n g  o r i e n t a t i o n  t o  p e d e s t r i a n s .  I t  i s  a l s o  i n t e n d e d  t o  
a l l o w  c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  i n  s o m e  a r e a s  w h i l e  m a i n t a i n i n g  h o u s i n g  o p p o r t u n i t i e s .  T h e  
c o r r e s p o n d i n g  z o n e s  a r e  C M  a n d  S t o r e f r o n t  C o m m e r c i a l  ( " C S " ) .  
G e n e r a l  C o m m e r c i a l :  T h i s  d e s i g n a t i o n  a l l o w s  a  f u l l  r a n g e  o f  c o m m e r c i a l  u s e s  h a v i n g  a  l o c a l  
o r  r e g i o n a l  m a r k e t .  D e v e l o p m e n t  w i l l  m o s t l y  h a v e  a n  a u t o - o r i e n t a t i o n ,  b u t  a l o n g  s t r e e t s  w h e r e  
h i g h  q u a l i t y  t r a n s i t - s e r v i c e  i s  a v a i l a b l e ,  d e v e l o p m e n t  w i l l  a l s o  b e  o r i e n t e d  t o  p e d e s t r i a n s ,  
b i c y c l e s ,  a n d  t r a n s i t .  I t  i s  i n t e n d e d  f o r  a r t e r i a l  s t r e e t s  a n d  t o  b e  u s e d  f o r  d e v e l o p i n g  a r e a s  a n d  
f o r  l a r g e r ,  o l d e r  a r e a s  w h i c h  a l r e a d y  h a v e  a n  a u t o - o r i e n t e d  d e v e l o p m e n t  s t y l e .  T h e  
c o r r e s p o n d i n g  z o n e  i s  G e n e r a l  C o m m e r c i a l  ( " C G " ) .  
E v e n  t h o u g h  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  a b u t s  C G  z o n e d  p r o p e r t i e s  a n d  o n e  o f  t h e  t h r e e  5 , 0 0 0  s q u a r e  
f o o t  l o t s  i s  p r e s e n t l y  z o n e d  C G ,  t h e  e x t e n s i o n  o f  t h e  C G  z o n e  o v e r  t h e  e n t i r e  S u b j e c t  P r o p e r t y  
w o u l d  n o t  b e  a p p r o p r i a t e .  T h e  C G  z o n e  w o u l d  a l l o w  u p  t o  4 5 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t  o f  c o m m e r c i a l  
d e v e l o p m e n t  a n d / o r  a u t o - o r i e n t e d  u s e s  s u c h  a s  d r i v e - t h r o u g h  v e h i c l e  s e r v i c e  o r  f a s t  f o o d  
r e s t a u r a n t s .  B P S  s t a f f  n o t e d ,  i n  E x h i b i t  E . 5 ,  t h a t  B P S  i s  e x p l o r i n g ,  a s  p a r t  o f  t h e  C i t y  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  u p d a t e ,  z o n i n g  i m p l e m e n t a t i o n  t o o l s  t h a t  w i l l  a c h i e v e  v i b r a n t  c o m m e r c i a l  
c e n t e r s  a n d  c o r r i d o r s  t h a t  i n t e r f a c e  w i t h  a d j a c e n t  r e s i d e n t i a l  a r e a s .  B P S  r e c o m m e n d e d  t h e  u s e  o f  
t h e  N e i g h b o r h o o d  C o m m e r c i a l  1  ( C N 1 )  z o n e  b e c a u s e  i t  a p p l i e s  a  l o w e r  h e i g h t  a n d  f l o o r  a r e a  
l i m i t  a n d  w o u l d  p r o h i b i t  a u t o - o r i e n t e d  d e v e l o p m e n t .  H o w e v e r ,  B P S  s t a f f  a l s o  n o t e d  t h a t  t h e  C M  
z o n e  w o u l d  a c h i e v e  s i m i l a r  g o a l s .  
P B O T ,  i n  i t s  r e s p o n s e ,  d e t e r m i n e d  t h a t  t h e  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m  c o u l d  n o t  a d e q u a t e l y  s u p p o r t  t h e  
l e v e l  o f  i n t e n s i t y  ( i . e .  f u l l  b u i l d - o u t )  t h a t  w o u l d  b e  a l l o w e d  i f  t h e  e n t i r e  S u b j e c t  P r o p e r t y  w e r e  
r e z o n e d  t o  t h e  C G  z o n e  ( E x h i b i t  E . 2 ) .  I n  o r d e r  t o  n o t  e x a c e r b a t e  t h e  u n a c c e p t a b l e  l e v e l  o f  
s e r v i c e  ( c a p a c i t y )  a t  t h e N  M i s s i s s i p p i  a n d  N  L o m b a r d  i n t e r s e c t i o n ,  P B O T  d e t e r m i n e d  t h a t  t h e  
u s e ( s )  a n d  r e s u l t i n g  t r i p  c o u n t  c u r r e n t l y  a l l o w e d  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  c o u l d  n o t  b e  e x c e e d e d  
v i a  t h e  c h a n g e  i n  z o n i n g .  
S t a f f ,  i n  t h e  B D S  R e c o m m e n d a t i o n ,  e x p r e s s e d  s u p p o r t  f o r  A p p l i c a n t ' s  r e v i s e d  r e q u e s t  t o  a p p l y  
t h e  C M  z o n e .  B D S  s t a f f  i n d i c a t e d  t h a t  t h e  C M  z o n e  w o u l d  p r o v i d e  a  t r a n s i t i o n  b e t w e e n  t h e  
c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  a l l o w e d  o n  N  L o m b a r d  a n d  t h e  a d j a c e n t  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d .  T h e  
C M  z o n e  w i l l  a l l o w  c o n t i n u e d  u s e  o f  a n  e x i s t i n g  n o n - r e s i d e n t i a l  b u i l d i n g  w h i l e  r e s t r i c t i n g  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  9  
c o m m e r c i a l  e x p a n s i o n .  T h e  e x i s t i n g  b u i l d i n g  i s  o v e r  3 1  f e e t  i n  h e i g h t ,  w h i c h  i s  w i t h i n  t h e  
a l l o w a n c e  o f  t h e  C M  z o n e  b u t  e x c e e d s  t h e  3 0  f o o t  h e i g h t  l i m i t  o f  t h e  C N 1  z o n e .  T h e  C M  z o n i n g  
w o u l d  c r e a t e  a  b r i d g e  b e t w e e n  t h e  c u r r e n t  z o n i n g  p a t t e r n  a n d  t h e  p o s s i b l e  c h a n g e s  t h a t  w i l l  o c c u r  
t h r o u g h  t h e  C i t y ' s  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  U p d a t e  p r o c e s s .  
B e c a u s e  o f t h e  l i m i t e d  c a p a c i t y  o f  t h e  n e a r b y  i n t e r s e c t i o n ,  P B O T  r e c o m m e n d e d  a  c o n d i t i o n  t h a t  
w o u l d  a p p l y  a  t r i p  c a p  a n d  r e q u i r e  a  t r a f f i c  a n a l y s i s  i f / w h e n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  r e d e v e l o p e d  
a n d / o r  w h e n  m o r e  t h a n  1 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t  o f  c o m m e r c i a l  o r  m o r e  t h a n  t w o  d w e l l i n g  u n i t s  i s  
p r o p o s e d  o n  t h e  s i t e .  I t  s h o u l d  b e  n o t e d  t h a t  Z o n i n g  C o d e  S e c t i o n  3 3 . 7 0 0 . 1 1  O . B . 1  r e q u i r e s  
c o n t i n u a t i o n  o f  c o n d i t i o n s  o f  a p p r o v a l  f o r  Z o n e  C h a n g e  r e q u e s t s  e v e n  i f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  
r e m a p p e d  t h r o u g h  a  l e g i s l a t i v e  p r o j e c t .  A s  l o n g  a s  t h e  r e m a p p i n g  i s  t o  a  c o m p a r a b l e  z o n e ,  s u c h  
a s  c o m m e r c i a l  t o  c o m m e r c i a l ,  t h e  c o n d i t i o n ( s )  w i l l  c o n t i n u e  t o  a p p l y .  
B a s e d  o n  t h e  f i n d i n g s  b e l o w ,  t h e  r e q u e s t e d  d e s i g n a t i o n s  w i l l ,  o n  b a l a n c e ,  b e  e q u a l l y  s u p p o r t i v e  o f  
t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  a s  t h e  e x i s t i n g  d e s i g n a t i o n .  
T h e  f o l l o w i n g  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  G o a l s  a n d  P o l i c i e s  a r e  r e l e v a n t  t o  t h i s  p r o p o s a l :  
G o a l l :  M e t r o p o l i t a n  C o o r d i n a t i o n  
T h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  s h a l l  b e  c o o r d i n a t e d  w i t h  f e d e r a l  a n d  s t a t e  l a w  a n d  s u p p o r t  r e g i o n a l  
g o a l s ,  o b j e c t i v e s  a n d  p l a n s  a d o p t e d  b y  t h e  C o l u m b i a  R e g i o n  A s s o c i a t i o n  o f  G o v e r n m e n t s  a n d  i t s  
s u c c e s s o r ,  t h e  M e t r o p o l i t a n  S e r v i c e  D i s t r i c t ,  t o  p r o m o t e  a  r e g i o n a l  p l a n n i n g  . f r a m e w o r k .  
F i n d i n g s :  T h e  U r b a n  G r o w t h  M a n a g e m e n t  F u n c t i o n a l  P l a n  w a s  a p p r o v e d  N o v e m b e r  2 1 ,  1 9 9 6  
b y  t h e  M e t r o  C o u n c i l  a n d  b e c a m e  e f f e c t i v e  F e b r u a r y  1 9 ,  1 9 9 7 .  T h e  p u r p o s e  o f t h e  p l a n  i s  t o  
i m p l e m e n t  t h e  R e g i o n a l  U r b a n  G r o w t h  G o a l s  a n d  O b j e c t i v e s  ( R U G G O ) ,  i n c l u d i n g  t h e  2 0 4 0  
G r o w t h  C o n c e p t .  L o c a l  j u r i s d i c t i o n s  m u s t  a d d r e s s  t h e  F u n c t i o n a l  P l a n  w h e n  C o m p r e h e n s i v e  
P l a n  M a p  A m e n d m e n t s  a r e  p r o p o s e d  t h r o u g h  t h e  q u a s i - j u d i c i a l  o r  l e g i s l a t i v e  p r o c e s s e s .  T h e  
U r b a n  G r o w t h  M a n a g e m e n t  F u n c t i o n a l  P l a n  i s  S e c t i o n  3 . 0 7  o f  t h e  M e t r o  C o d e .  T h e  r e l e v a n t  
t i t l e s  i n  t h a t  s e c t i o n  a r e  s u m m a r i z e d  a n d  a d d r e s s e d  b e l o w .  
O v e r a l l ,  a s  n o t e d  i n  t h e  d i s c u s s i o n  b e l o w ,  t h e  r e q u e s t  t o  r e - d e s i g n a t e  a n d  r e z o n e  f r o m  S i n g l e -
D w e l l i n g  R e s i d e n t i a l  a n d  G e n e r a l  C o m m e r c i a l  t o  t h e  U r b a n  C o m m e r c i a l  a n d  C M  z o n e  w i l l  h a v e  
l i t t l e  o r  n o  e f f e c t  o n  t h e  i n t e n t  o f  t h e s e  t i t l e s  o r  t h e s e  t i t l e s  w i l l  b e  m e t  t h r o u g h  c o m p l i a n c e  w i t h  
o t h e r  a p p l i c a b l e  C i t y  r e g u l a t i o n s .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  b e l i e v e s  t h a t  t h i s  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  
w i t h  M e t r o ' s  r e g i o n a l  p l a n n i n g  f r a m e w o r k ,  a n d  t h e r e f o r e  t h e  r e q u e s t e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  
A m e n d m e n t  a n d  Z o n e  C h a n g e  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  G o a l  1 ,  M e t r o p o l i t a n  C o o r d i n a t i o n ,  o f  t h e  C i t y ' s  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  
U r b a n  G r o w t h  M a n a g e m e n t  F u n c t i o n a l  P l a n  
T i t l e  1  - R e q u i r e m e n t s  f o r  H o u s i n g  a n d  E m p l o y m e n t  A c c o m m o d a t i o n  
T h i s  s e c t i o n  o f  t h e  F u n c t i o n a l  P l a n  f a c i l i t a t e s  e f f i c i e n t  u s e  o f  l a n d  w i t h i n  t h e  U r b a n  G r o w t h  
B o u n d a r y  ( U G B ) .  E a c h  c i t y  a n d  c o u n t y  h a s  d e t e r m i n e d  i t s  c a p a c i t y  f o r  p r o v i d i n g  h o u s i n g  a n d  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 0  
e m p l o y m e n t  w h i c h  s e r v e s  a s  t h e i r  b a s e l i n e  a n d  i f  a  c i t y  o r  c o u n t y  c h o o s e s  t o  r e d u c e  c a p a c i t y  i n  
o n e  l o c a t i o n ,  i t  m u s t  t r a n s f e r  t h a t  c a p a c i t y  t o  a n o t h e r  l o c a t i o n .  C i t i e s  a n d  c o u n t i e s  m u s t  r e p o r t  
c h a n g e s  i n  c a p a c i t y  a n n u a l l y  t o  M e t r o .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  p r o p o s a l  i n c l u d e s  s p e c i f i c  s i t e  i m p r o v e m e n t s  a n d  r e m o d e l i n g  
t h e  e x i s t i n g  b u i l d i n g  f o r  n e w  c o m m e r c i a l  t e n a n t  s p a c e s .  A s  d i s c u s s e d  f u r t h e r  b e l o w ,  t h e  
r e q u e s t e d  C M  z o n e  a d d r e s s e s  a p p r o v a l  c r i t e r i a  t h a t  p r o t e c t  h o u s i n g  d e v e l o p m e n t  p o t e n t i a l  f o r  t h e  
s i t e .  T h e  r e q u e s t e d  c h a n g e  w i l l  n o t  c r e a t e  h o u s i n g  o r  e m p l o y m e n t  c a p a c i t y  c o n f l i c t s .  T h e  
u t i l i z a t i o n  o f  a n  e x i s t i n g ,  n o n - r e s i d e n t i a l  b u i l d i n g  f o r  c o m m e r c i a l  u s e s  w i l l  l i k e l y  c r e a t e  
a d d i t i o n a l  e m p l o y m e n t  o p p o r t u n i t i e s  f o r  N o r t h  P o r t l a n d  r e s i d e n t s .  I n  t h e  f u t u r e ,  i f  a d d i t i o n a l  
d e v e l o p m e n t  i s  p r o p o s e d  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y ,  t h e  C M  z o n e  r e q u i r e s  a  f l o o r  a r e a  m a t c h .  F o r  
e a c h  s q u a r e  f o o t  o f  n e w  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a ,  t h e r e  m u s t  b e  a t  l e a s t  1  s q u a r e  f o o t  o f  r e s i d e n t i a l  
f l o o r  a r e a  c o n s t r u c t e d .  T o  a d d r e s s  t h e  c a p a c i t y  o f  t h e  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m ,  P B O T  r e c o m m e n d e d  
a  c o n d i t i o n  i m p o s i n g  a  v e h i c l e  t r i p  c a p .  T h i s  p r o p o s a l  c o m p l i e s  w i t h  t h e  i n t e n t  o f  T i t l e  1 .  
T i t l e  3 - W a t e r  Q u a l i t y  a n d  F l o o d  M a n a g e m e n t  
T h e  g o a l  o f  t h e  S t r e a m  a n d  F l o o d p l a i n  P r o t e c t i o n  P l a n  ( T i t l e  3 )  i s  t o  p r o t e c t  t h e  r e g i o n ' s  h e a l t h  
a n d  p u b l i c  s a f e t y  b y  r e d u c i n g  f l o o d  a n d  l a n d s l i d e  h a z a r d s ,  c o n t r o l l i n g  s o i l  e r o s i o n  a n d  r e d u c i n g  
p o l l u t i o n  o f  t h e  r e g i o n ' s  w a t e r w a y s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  C o m p l i a n c e  w i t h  t h i s  t i t l e  i s  a c h i e v e d  t h r o u g h  t h e  i m p l e m e n t a t i o n  
o f t h e  S t o r m w a t e r  M a n a g e m e n t  M a n u a l  a n d  o t h e r  d e v e l o p m e n t  r e g u l a t i o n s  a t  t i m e  o f  B u i l d i n g  
P e r m i t  r e v i e w .  B E S  a n a l y z e d  A p p l i c a n t ' s  s t o r m w a t e r  r e p o r t  t h a t  w a s  s u b m i t t e d  a s  p a r t  o f  t h e  
b u i l d i n g  p e r m i t  c u r r e n t l y  u n d e r  r e v i e w .  B E S  e x p r e s s e d  n o  o b j e c t i o n s  t o  t h e  p r o p o s e d  s t o r m w a t e r  
m a n a g e m e n t  a p p r o a c h ,  a n  o n - s i t e  i n f i l t r a t i o n  p l a n t e r  ( E x h i b i t  E . l  ) .  T h e  s t o r m  w a t e r  m a n a g e m e n t  
r e g u l a t i o n s  c a n  b e  m e t .  T h e r e f o r e ,  t h e  p r o p o s a l  c o m p l i e s  w i t h  t h e  i n t e n t  o f  t h i s  T i t l e .  
T i t l e  6 - C e n t e r s ,  C o r r i d o r s ,  S t a t i o n  C o m m u n i t i e s  a n d  M a i n  S t r e e t s  
T h e  i n t e n t i o n  o f  T i t l e  6  i s  t o  e n h a n c e  t h e  C e n t e r s  d e s i g n a t e d  o n  t h e  2 0 4 0  G r o w t h  C o n c e p t  M a p  
b y  e n c o u r a g i n g  d e v e l o p m e n t  i n  t h e s e  C e n t e r s .  T h i s  t i t l e  r e c o m m e n d s  p l a n n i n g  a c t i o n s  s u c h  a s :  
( 1 )  c o m p l e t i n g  a n  a s s e s s m e n t ,  ( 2 )  d e v e l o p i n g  a  p l a n  o f  a c t i o n  f o r  p u b l i c  i n v e s t m e n t s  a n d  ( 3 )  
d e v e l o p i n g  i n c e n t i v e s  f o r  p r i v a t e  i n v e s t m e n t  t o  a c h i e v e  m i x e d - u s e ,  p e d e s t r i a n - f r i e n d l y ,  t r a n s i t -
s u p p o r t i v e  d e v e l o p m e n t  t h a t  s u p p o r t  t h e  2 0 4 0  G r o w t h  C o n c e p t .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  l o c a t e d  n e a r  a  M e t r o - d e s i g n a t e d  M a i n  
S t r e e t - N  L o m b a r d  S t r e e t .  T i t l e  6  s t a t e s  t h a t  c e n t e r s ,  c o r r i d o r s ,  s t a t i o n  c o m m u n i t i e s ·  a n d  m a i n  
s t r e e t s  n e e d  a  m i x  o f  u s e s ,  s u c h  a s  g r o c e r y  s t o r e s  a n d  r e s t a u r a n t s ,  s c h o o l s ,  m e d i c a l  o f f i c e s ,  p u b l i c  
s p a c e s ,  a s  w e l l  a s  a  m i x  o f  h o u s i n g  t y p e s ,  t o  b e  v i b r a n t  a n d  w a l k a b l e .  T h e  p r o p o s a l  w i l l  a l l o w  
c o m m e r c i a l  u s e s  t o  o c c u p y  t h e  e x i s t i n g  n o n r e s i d e n t i a l  b u i l d i n g .  T h e  C M  z o n e  w i l l  a l l o w  a  
m a x i m u m  o f  1 5 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t  o f  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  T h e  e x i s t i n g  
b u i l d i n g  c o n t a i n s  9 , 5 0 0  s q u a r e  f e e t  t h a t  w o u l d  b e  a v a i l a b l e  f o r  c o m m e r c i a l  u s e .  W i t h  n e w  a n d  o r  
a d d i t i o n a l  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a ,  r e s i d e n t i a l  d e v e l o p m e n t  w i l l  b e  r e q u i r e d .  T h e  C M  z o n e  a l l o w s  
u s e s  a n d  d e v e l o p m e n t  t h a t  a r e  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  M e t r o  " M a i n  S t r e e t "  d e s i g n a t i o n .  W i t h  a  
c o n d i t i o n  t h a t  a p p l i e s  a  v e h i c l e  t r i p  c a p ,  t h e  f u t u r e  r e d e v e l o p m e n t  o r  e x p a n s i o n  w i l l  n o t  a d v e r s e l y  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 1  
i m p a c t  t h e  s e r v i c e  p e r f o r m a n c e  o f  t h e  i n t e r s e c t i o n s .  T h e  p r o p o s a l  d o e s  n o t  c o n f l i c t  w i t h  t h i s  
T i t l e .  
T i t l e  7 - H o u s i n g  C h o i c e  
T h e  f r a m e w o r k  p l a n  c a l l s  f o r  e s t a b l i s h m e n t  o f  v o l u n t a r y  a f f o r d a b l e  h o u s i n g  p r o d u c t i o n  g o a l s  t o  
b e  a d o p t e d  b y  l o c a l  g o v e r n m e n t s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  r e q u e s t e d  C M  z o n e  w i l l  a d d r e s s  t h e  C i t y ' s  " n o - n e t  l o s s "  
h o u s i n g  p o l i c y  a n d  a p p r o v a l  c r i t e r i o n  3 3 . 8 1 0 . 0 5 0 . A . 2 .  T h e  C i t y ' s  Z o n i n g  C o d e  d o e s  n o t  r e g u l a t e  
a f f o r d a b i l i t y  ( c o s t s / r e n t s ) .  H o w e v e r ,  r e t a i n i n g  t h e  p o t e n t i a l  f o r  a d d i t i o n a l  h o u s i n g  o n  t h e  S u b j e c t  
P r o p e r t y  m a y  i n d i r e c t l y  a f f e c t  a f f o r d a b i l i t y .  T h e r e f o r e ,  t h e  p r o p o s a l  s u p p o r t s  t h i s  t i t l e .  
T i t l e  1 2 - P r o t e c t i o n  o f  R e s i d e n t i a l  N e i g h b o r h o o d s  
T h e  p u r p o s e  o f  t h i s  t i t l e  i s  t o  p r o t e c t  t h e  r e g i o n ' s  e x i s t i n g  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s  f r o m  a i r  a n d  
w a t e r  p o l l u t i o n ,  n o i s e  a n d  c r i m e ,  a n d  t o  p r o v i d e  a d e q u a t e  l e v e l s  o f  p u b l i c  s e r v i c e s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  p r o p o s a l  i s  s u b j e c t  t o  r e v i e w  a n d  e v a l u a t i o n  a g a i n s t  e x i s t i n g  
a n d  f u t u r e  d e m a n d  o n  p u b l i c  s e r v i c e s ,  a n d  w h e t h e r  t h e r e  a r e  a d e q u a t e  l e v e l s  o f  s a m e  t o  s u p p o r t  
t h e  p r o p o s e d  r e - d e s i g n a t i o n  a n d  z o n i n g  p a t t e r n .  T o  t h e  e x t e n t  t h a t  t h e  p r o p o s a l  m e e t s  t h e  c r i t e r i a  
f o u n d  a t  3 3 . 8 5 5 . 0 5 0  B ,  a s  d i s c u s s e d  b e l o w ,  t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  i n t e n t  o f  t h i s  t i t l e .  
T i t l e  1 3 - N a t u r e  i n  N e i g h b o r h o o d s  
T h e  p u r p o s e s  o f  t h i s  p r o g r a m  a r e  t o  c o n s e r v e ,  p r o t e c t  a n d  r e s t o r e  a  c o n t i n u o u s  e c o l o g i c a l l y  v i a b l e  
s t r e a m s i d e  c o r r i d o r  s y s t e m ,  f r o m  t h e  s t r e a m s '  h e a d w a t e r s  t o  t h e i r  c o n f l u e n c e  w i t h  o t h e r  s t e a m s  
a n d  r i v e r s  a n d  w i t h  t h e i r  f l o o d p l a i n s  i n  a  m a n n e r  t h a t  i s  i n t e g r a t e d  w i t h  u p l a n d  w i l d l i f e  h a b i t a t  
a n d  w i t h  t h e  s u r r o u n d i n g  u r b a n  l a n d s c a p e ;  a n d  t o  c o n t r o l  a n d  p r e v e n t  w a t e r  p o l l u t i o n  f o r  t h e  
p r o t e c t i o n  o f  t h e  p u b l i c  h e a l t h  a n d  s a f e t y  a n d  t o  m a i n t a i n  a n d  i m p r o v e  w a t e r  q u a l i t y  t h r o u g h o u t  
t h e  r e g i o n .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  n o t  l o c a t e d  i n  a n  e n v i r o n m e n t a l  o r  
g r e e n w a y  o v e r l a y  z o n e ,  n o r  i s  i t  w i t h i n  a  f l o o d p l a i n .  W a t e r  q u a l i t y  r e q u i r e m e n t s ,  v i a  t h e  C i t y ' s  
S t o r m w a t e r  M a n a g e m e n t  M a n u a l  r e q u i r e m e n t s  w i l l  b e  s a t i s f i e d ,  a s  n o t e d  a b o v e .  T h e  p r o p o s a l  
c o m p l i e s  w i t h  t h e  i n t e n t  o f  t h i s  T i t l e .  
G O A L  2 :  U r b a n  D e v e l o p m e n t  
M a i n t a i n  P o r t l a n d ' s  r o l e  a s  t h e  m a j o r  r e g i o n a l  e m p l o y m e n t ,  p o p u l a t i o n  a n d  c u l t u r a l  c e n t e r  
t h r o u g h  p u b l i c  p o l i c i e s  t h a t  e n c o u r a g e  e x p a n d e d  o p p o r t u n i t y  f o r  h o u s i n g  a n d  j o b s ,  w h i l e  
r e t a i n i n g  t h e  c h a r a c t e r  o f  e s t a b l i s h e d  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s  a n d  b u s i n e s s  c e n t e r s .  
F i n d i n g s :  T h e  p r o p o s a l  w i l l  a l l o w  c o n t i n u e d  u s e  o f  a  3 - s t o r y ,  n o n - r e s i d e n t i a l  b u i l d i n g .  T h e  
b u i l d i n g ,  d e s c r i b e d  a s  a  " S u n d a y  S c h o o l  A d d i t i o n , "  w a s  c o n s t r u c t e d  i n  t h e  e a r l y  1 9 5 0 s .  T h e  
S u b j e c t  P r o p e r t y ,  i n  t h e  p a s t ,  h a d  C o n d i t i o n a l  U s e  s t a t u s  f o r  a  R e l i g i o u s  I n s t i t u t i o n  i n  a  r e s i d e n t i a l  
z o n e ;  t h e  C o n d i t i o n a l  U s e  r i g h t s  h a v e  n o w  e x p i r e d .  A p p r o v a l  o f  t h i s  p r o p o s a l  w i l l  a l l o w  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 2  
c o m m e r c i a l  o c c u p a n c y  o f  t h e  b u i l d i n g  a n d / o r  r e d e v e l o p m e n t  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  w i t h  a  m i x  
o f  c o m m e r c i a l  a n d  r e s i d e n t i a l  u s e s .  
A s  e x p l a i n e d  b e l o w ,  t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  f o l l o w i n g  a p p l i c a b l e  p o l i c i e s :  P o l i c y  2 . 1  
P o p u l a t i o n  G r o w t h ,  P o l i c y  2 . 2  U r b a n  D i v e r s i t y ,  P o l i c y  2 . 9  R e s i d e n t i a l  N e i g h b o r h o o d s ,  P o l i c y  
2 . 1  1 ,  C o m m e r c i a l  C e n t e r s ,  P o l i c y  2 . 1 2  T r a n s i t  C o r r i d o r s ,  P o l i c y  2 . 1 3  A u t o - O r i e n t e d  
C o m m e r c i a l  D e v e l o p m e n t ,  P o l i c y  2 . 1 6  S t r i p  D e v e l o p m e n t ,  P o l i c y  2 .  1 9  I n f i l l  a n d  R e d e v e l o p m e n t ,  
P o l i c y  2 . 2 0  U t i l i z a t i o n  o f  V a c a n t  L a n d ,  P o l i c y  2 . 2 2  M i x e d  U s e ,  P o l i c y  2 . 2 3  B u f fe r i n g  a n d  P o l i c y  
2 . 2 6  A l b i n a  C o m m u n i t y  P l a n .  B e c a u s e  o f  t h e  p r o p o s a l ' s  c o n s i s t e n c y  w i t h  t h e s e  r e l e v a n t  p o l i c i e s ,  
t h e  p r o p o s a l  i s  s u p p o r t i v e  o f  G o a l  2  U r b a n  D e v e l o p m e n t ,  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  
P o l i c y  2 . 1  P o p u l a t i o n  G r o w t h  
A l l o w  f o r  p o p u l a t i o n  g r o w t h  w i t h i n  t h e  e x i s t i n g  c i t y  b o u n d a r y  b y  p r o v i d i n g  l a n d  u s e  
o p p o r t u n i t i e s  t h a t  w i l l  a c c o m m o d a t e  t h e  p r o j e c t e d  i n c r e a s e  i n  c i t y  h o u s e h o l d s  b y  t h e  y e a r  2 0 0 0 .  
P o l i c y  2 . 2  U r b a n  D i v e r s i t y  
P r o m o t e  a  r a n g e  o f  l i v i n g  e n v i r o n m e n t s  a n d  e m p l o y m e n t  o p p o r t u n i t i e s  f o r  P o r t l a n d  r e s i d e n t s  i n  
o r d e r  t o  a t t r a c t  a n d  r e t a i n  a  s t a b l e  a n d  d i v e r s i f i e d  p o p u l a t i o n .  
P o l i c y ,  2 . 9  R e s i d e n t i a l  N e i g h b o r h o o d s  
A l l o w  f o r  a  r a n g e  o f  h o u s i n g  t y p e s  t o  a c c o m m o d a t e  i n c r e a s e d  p o p u l a t i o n  g r o w t h  w h i l e  i m p r o v i n g  
a n d  p r o t e c t i n g  t h e  c i t y ' s  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  p r o p o s a l  w i l l  a l l o w  u t i l i z a t i o n  o f  a n  e x i s t i n g  c o m m e r c i a l  
b u i l d i n g  w h i l e  m a i n t a i n i n g  h o u s i n g  p o t e n t i a l  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  T h e  C M  z o n e  w i l l  s e r v e  a s  
a  t r a n s i t i o n  b e t w e e n  t h e  N  L o m b a r d  c o m m e r c i a l  c o r r i d o r  a n d  t h e  r e s i d e n t i a l  a r e a .  T h e  
c o m m e r c i a l  a n d  r e s i d e n t i a l  p o t e n t i a l  p r o v i d e d  i n  t h e  C M  z o n e  w i l l  o f f e r  a d d i t i o n a l  e m p l o y m e n t  
a n d  r e s i d e n t i a l  o p p o r t u n i t i e s .  I f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  e v e r  r e d e v e l o p e d  a n d / o r  t h e r e  i s  a n  
e x p a n s i o n  o f  t h e  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a ,  t h e  C M  z o n e  r e q u i r e s  a n  e q u a l  a m o u n t  o f  r e s i d e n t i a l  
f l o o r  a r e a .  T o  a d d r e s s  t h e  l i m i t e d  c a p a c i t y  o f  n e a r b y  i n t e r s e c t i o n s ,  P B O T  r e c o m m e n d e d  a  t r i p  
c a p  l i m i t  b e  i m p o s e d  a s  a  c o n d i t i o n .  T h e  c o n d i t i o n  w i l l  a p p l y  t o  f u t u r e  r e d e v e l o p m e n t  a n d / o r  
s i g n i f i c a n t  e x p a n s i o n s  o f  f l o o r  a r e a  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  
P o l i c y  2 . 1 1  C o m m e r c i a l  C e n t e r s  
E x p a n d  t h e  r o l e  o f  m a j o r  e s t a b l i s h e d  c o m m e r c i a l  c e n t e r s  w h i c h  a r e  w e l l  s e r v e d  b y  t r a n s i t .  
S t r e n g t h e n  t h e s e  c e n t e r s  w i t h  r e t a i l ,  o f f i c e  s e r v i c e  a n d  l a b o r - i n t e n s i v e  i n d u s t r i a l  a c t i v i t i e s  w h i c h  
a r e  c o m p a t i b l e  w i t h  t h e  s u r r o u n d i n g  a r e a .  E n c o u r a g e  t h e  r e t e n t i o n  o f  e x i s t i n g  m e d i u m  a n d  h i g h -
d e n s i t y  a p a r t m e n t  z o n i n g  a d j a c e n t  t o  t h e s e  c e n t e r s .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 3  
P o l i c y  2 . 1 2  T r a n s i t  C o r r i d o r s  
P r o v i d e  a  m i x t u r e  o f  a c t i v i t i e s  a l o n g  M a j o r  T r a n s i t  P r i o r i t y  S t r e e t s ,  T r a n s i t  A c c e s s  S t r e e t s ,  a n d  
M a i n  S t r e e t s  t o  s u p p o r t  t h e  u s e  o f  t r a n s i t .  E n c o u r a g e  d e v e l o p m e n t  o f  c o m m e r c i a l  u s e s  a n d  a l l o w  
l a b o r - i n t e n s i v e  i n d u s t r i a l  a c t i v i t i e s  w h i c h  a r e  c o m p a t i b l e  w i t h  t h e  s u r r o u n d i n g  a r e a .  I n c r e a s e  
r e s i d e n t i a l  d e n s i t i e s  o n  r e s i d e n t i a l l y  z o n e d  l a n d s  w i t h i n  o n e - q u a r t e r  m i l e  o f  e x i s t i n g  a n d  p l a n n e d  
t r a n s i t  r o u t e s  t o  t r a n s i t - s u p p o r t i v e  l e v e l s .  R e q u i r e  d e v e l o p m e n t  a l o n g  t r a n s i t  r o u t e s  t o  r e l a t e  t o  
t h e  t r a n s i t  l i n e  a n d  p e d e s t r i a n s  a n d  t o  p r o v i d e  o n - s i t e  p e d e s t r i a n  c o n n e c t i o n s .  
P o l i c y  2 . 1 3  A u t o - O r i e n t e d  C o m m e r c i a l  D e v e l o p m e n t  
A l l o w  a u t o - o r i e n t e d  c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  t o  l o c a t e  o n  s t r e e t s  d e s i g n a t e d  a s  M a j o r  C i t y  
T r a f f i c  S t r e e t s  b y  t h e  T r a n s p o r t a t i o n  E l e m e n t .  A l s o ,  a l l o w  n e i g h b o r h o o d  l e v e l  a u t o - o r i e n t e d  
c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  t o  l o c a t e  o n  D i s t r i c t  C o l l e c t o r  S t r e e t s  o r  N e i g h b o r h o o d  C o l l e c t o r  
S t r e e t s  n e a r  n e i g h b o r h o o d  a r e a s  w h e r e  a l l o w e d  d e n s i t i e s  w i l l  n o t  s u p p o r t  d e v e l o p m e n t  o r i e n t e d  t o  
t r a n s i t  o r  p e d e s t r i a n s .  W h e r e  n e i g h b o r h o o d  c o m m e r c i a l  u s e s  a r e  l o c a t e d  o n  d e s i g n a t e d  t r a n s i t  
s t r e e t s ,  s u p p o r t  p e d e s t r i a n  m o v e m e n t  a n d  t h e  u s e  o f  t r a n s i t  b y  l o c a t i n g  b u i l d i n g s  a n d  t h e i r  
e n t r a n c e s  c o n v e n i e n t l y  t o  t r a n s i t  u s e r s ,  p e d e s t r i a n s ,  a n d  b i c y c l i s t s  a n d  p r o v i d i n g  o n - s i t e  
p e d e s t r i a n  c i r c u l a t i o n  t o  a d j a c e n t  s t r e e t s  a n d  d e v e l o p m e n t .  
P o l i c y  2 . 1 6  S t r i p  D e v e l o p m e n t  
D i s c o u r a g e  t h e  d e v e l o p m e n t  o f  n e w  s t r i p  c o m m e r c i a l  a r e a s  a n d  f o c u s  f u t u r e  a c t i v i t y  i n  s u c h  a r e a s  
t o  c r e a t e  a  m o r e  c l u s t e r e d  p a t t e r n  o f  c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  B e c a u s e  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y ,  a n d  n e a r b y  s i t e s  a r e  b e s t  d e s c r i b e d  a s  
a  " M a i n  S t r e e t "  c o r r i d o r  r a t h e r  t h a n  a  m a j o r  c e n t e r ,  P o l i c y  2 . 1 1  C o m m e r c i a l  C e n t e r s  d o e s  n o t  
a p p l y .  T h e  C M  z o n e  p r o h i b i t s  a u t o - o r i e n t e d  u s e s  s u c h  a s  Q u i c k  V e h i c l e  S e r v i c e s  ( a . k . a .  g a s  
,  s t a t i o n s )  a n d  o t h e r  d r i v e - t h r o u g h  f a c i l i t i e s .  F u r t h e r m o r e ,  i f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  w a s  p r o p o s e d  f o r  
r e d e v e l o p m e n t ,  t h e  C M  z o n e  w i l l  n o t  a l l o w  c o m m e r c i a l  s t r i p  d e v e l o p m e n t  b e c a u s e  t h e  
d e v e l o p m e n t  s t a n d a r d s  r e q u i r e  b u i l d i n g s  t h a t  a r e  p e d e s t r i a n  o r i e n t e d  a n d  h o u s i n g  i s  a  k e y  
r e q u i r e m e n t .  T h e r e f o r e ,  t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  P o l i c y  2 . 1 6 .  
E v e n  t h o u g h  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  l o c a t e d  n e a r  a  f r e q u e n t  s e r v i c e  t r a n s i t  l i n e  a n d  t h e  p r o p o s e d  
C M  z o n e  w o u l d  a l l o w  s i g n i f i c a n t l y  h i g h e r  d e n s i t y  t h a n  t h e  c u r r e n t  R 5  z o n e ,  P B O T  s t a f f  
r e c o m m e n d e d  a  c o n d i t i o n  t h a t  l i m i t s  d e v e l o p m e n t  p o t e n t i a l  b a s e d  u p o n  t h e  a n t i c i p a t e d  v e h i c l e  
t r i p s .  T h e  r e c o m m e n d e d  c o n d i t i o n  m a y  r e s t r i c t  f u l l  r e a l i z a t i o n  o f  P o l i c y  2 . 1 2 ;  h o w e v e r  a s  
e x p l a i n e d  a b o v e ,  t h e  C M  z o n e ' s  d e v e l o p m e n t  s t a n d a r d s  a r e  i n t e n d e d  t o  a c h i e v e  p e d e s t r i a n -
o r i e n t e d  d e v e l o p m e n t .  T h e r e f o r e ,  t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e s e  p o l i c i e s .  
P o l i c y  2 . 1 9  I n j i l l  a n d  R e d e v e l o p m e n t  
E n c o u r a g e  i n f i l l  a n d  r e d e v e l o p m e n t  a s  a  w a y  t o  i m p l e m e n t  t h e  L i v a b l e  C i t y  g r o w t h  p r i n c i p l e s  a n d  
a c c o m m o d a t e  e x p e c t e d  i n c r e a s e s  i n  p o p u l a t i o n  a n d  e m p l o y m e n t .  E n c o u r a g e  i n f i l l  a n d  
r e d e v e l o p m e n t  i n  t h e  C e n t r a l  C i t y ,  a t  t r a n s i t  s t a t i o n s ,  a l o n g  M a i n  S t r e e t s ,  a n d  a s  n e i g h b o r h o o d  
i n f i l l  i n  e x i s t i n g  r e s i d e n t i a l ,  c o m m e r c i a l  a n d  i n d u s t r i a l  a r e a s .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6 C P Z C ( H 0 4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 4  
P o l i c y  2 . 2 0  U t i l i z a t i o n  o f V a c a n t  L a n d  
P r o v i d e  f o r  f u l l  u t i l i z a t i o n  o f  e x i s t i n g  v a c a n t  l a n d  e x c e p t  i n  t h o s e  a r e a s  d e s i g n a t e d  a s  o p e n  s p a c e .  
P o l i c y  2 . 2 2  M i x e d  U s e  
C o n t i n u e  a  m e c h a n i s m  t h a t  w i l l  a l l o w  f o r  t h e  c o n t i n u a t i o n  a n d  e n h a n c e m e n t  o f  a r e a s  o f  m i x e d  
u s e  c h a r a c t e r  w h e r e  s u c h  a r e a s  a c t  a s  b u f f e r s  a n d  w h e r e  o p p o r t u n i t i e s  e x i s t  f o r  c r e a t i o n  o f  n o d e s  
o r  c e n t e r s  o f  m i x e d  c o m m e r c i a l ,  l i g h t  i n d u s t r i a l  a n d  a p a r t m e n t  d e v e l o p m e n t .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e s e  p o l i c i e s  a r e  s u p p o r t e d  b e c a u s e  t h e  p r o p o s a l  w i l l  a l l o w  
c o n t i n u e d  u s e  o f  a  n o n - r e s i d e n t i a l  b u i l d i n g  a n d  w i l l  p r o v i d e  o p p o r t u n i t i e s  f o r  a d d i t i o n a l  m i x e d -
u s e  d e v e l o p m e n t .  P B O T  s t a f f  r e c o m m e n d e d  a  c o n d i t i o n  t h a t  a l l o w s  a  m o d e s t  i n c r e a s e  i n  
c o m m e r c i a l  a n d  r e s i d e n t i a l  d e v e l o p m e n t .  T h e  c o n d i t i o n ,  h o w e v e r ,  w o u l d  r e q u i r e  a  t r a f f i c  
a n a l y s i s  b e  s u b m i t t e d  t o  d o c u m e n t  t h a t  t h e  p r o p o s e d  e x p a n s i o n  w i l l  n o t  r e s u l t  i n  t h e  t r i p  c a p  
b e i n g  e x c e e d e d .  R e d e v e l o p m e n t  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  w o u l d  b e  a l l o w e d  t o  a c h i e v e  i t s  f u l l  
m i x e d - u s e  p o t e n t i a l  i f  t h e  m i x  o f  c o m m e r c i a l  a n d  r e s i d e n t i a l  u n i t s  i s  f o u n d  t o  s t a y  w i t h i n  t h e  
l i m i t a t i o n s  o f  a  t r i p  c a p .  
P o l i c y  2 . 2 3  B u f fe r i n g  
W h e n  r e s i d e n t i a l  z o n e d  l a n d s  a r e  c h a n g e d  t o  c o m m e r c i a l ,  e m p l o y m e n t  o r  i n d u s t r i a l  z o n e s ,  e n s u r e  
t h a t  i m p a c t s  f r o m  n o n r e s i d e n t i a l  u s e s  o n  r e s i d e n t i a l  a r e a s  a r e  m i t i g a t e d  t h r o u g h  t h e  u s e  o f  
b u f f e r i n g  a n d  a c c e s s  l i m i t a t i o n s .  W h e r e  R - z o n e d  l a n d s  h a v e  a  C ,  E ,  o r  I  d e s i g n a t i o n ,  a n d  t h e  
d e s i g n a t i o n  i n c l u d e s  a  f u t u r e  B u f f e r  o v e r l a y  z o n e ,  z o n e  c h a n g e s  w i l l  b e  g r a n t e d  o n l y  f o r  t h e  
p u r p o s e  o f  e x p a n d i n g  t h e  s i t e  o f  a n  a b u t t i n g  n o n r e s i d e n t i a l  u s e .  
H e a r i n g s  O ( f i c e r  C o m m e n t s :  A s  e x p l a i n e d  a b o v e ,  t h e  C M  z o n e  a p p l i e s  u s e  r e s t r i c t i o n s  a n d  
d e v e l o p m e n t  s t a n d a r d s  t h a t  p r o h i b i t  c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  t h a t  c o u l d  n e g a t i v e l y  i m p a c t  t h e  
l i v a b i l i t y  o f  a  r e s i d e n t i a l  a r e a .  T h e  C M  z o n e  r e q u i r e s  ( f o r  n e w  d e v e l o p m e n t )  a  m a t c h  o f  
r e s i d e n t i a l  f l o o r  a r e a  f o r  e v e r y  s q u a r e  f o o t  o f  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a .  A p p l i c a n t  s u b m i t t e d  t o  B D S  
a  b u i l d i n g  p e r m i t  a p p l i c a t i o n  t h a t  i n c l u d e s  p l a n s  t o  r e n o v a t e  t h e  e x i s t i n g  b u i l d i n g  a n d  i m p r o v e  t h e  
a c c e s s o r y  p a r k i n g  l o t .  T h e  p l a n s  s h o w  t h a t  A p p l i c a n t  i n t e n d s  t o  i n s t a l l  p e r i m e t e r  p a r k i n g  l o t  
l a n d s c a p i n g .  F o r  t h e s e  r e a s o n s ,  B D S  s t a f f  d i d  n o t  r e c o m m e n d  o n e  o r  m o r e  c o n d i t i o n s  r e q u i r i n g  
a d d i t i o n a l  b u f f e r i n g .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  c o n c u r s  w i t h  B D S '  a n a l y s i s  a n d  c o n c l u s i o n  t h a t  
a d d i t i o n a l  c o n d i t i o n s ,  r e l a t e d  t o  l a n d s c a p e  b u f f e r i n g ,  a r e  u n n e c e s s a r y .  A p p l i c a n t ' s  s p e c i f i c  
d e v e l o p m e n t  p r o p o s a l  w i l l  s u p p o r t  t h e  i n t e n t  o f  t h i s  p o l i c y .  
P o l i c y  2 . 2 6  A l b i n a  C o m m u n i t y  P l a n  
P r o m o t e  t h e  e c o n o m i c  v i t a l i t y ,  h i s t o r i c  c h a r a c t e r  a n d  l i v a b i l i t y  o f  i n n e r  n o r t h  a n d  i n n e r  n o r t h e a s t  
P o r t l a n d  b y  i n c l u d i n g  t h e  A l b i n a  C o m m u n i t y  P l a n  a s  a  p a r t  o f  t h i s  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  p o l i c y  a n a l y s i s ,  b e l o w ,  u n d e r  P o l i c y  3 . 6  a n d  3 . 8 ,  s h o w s  t h a t  
t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h i s  p o l i c y  a n d  t h e  o t h e r  r e l e v a n t  p o l i c i e s  o f  t h e  A l b i n a  
C o m m u n i t y  P l a n  a n d  P i e d m o n t  N e i g h b o r h o o d  P l a n .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 5  
G O A L  3 :  N e i g h b o r h o o d s  
P r e s e r v e  a n d  r e i n f o r c e  t h e  s t a b i l i t y  a n d  d i v e r s i t y  o f  t h e  C i t y ' s  n e i g h b o r h o o d s  w h i l e  a l l o w i n g  f o r  
i n c r e a s e d  d e n s i t y  i n  o r d e r  t o  a t t r a c t  a n d  r e t a i n  l o n g - t e r m  r e s i d e n t s  a n d  b u s i n e s s e s  a n d  i n s u r e  t h e  
C i t y ' s  r e s i d e n t i a l  q u a l i t y  a n d  e c o n o m i c  v i t a l i t y .  
F i n d i n g s :  T h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  P o l i c y  3 . 5  N e i g h b o r h o o d  I n v o l v e m e n t .  T h e  H e a r i n g s  
O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h e  p r o p o s a l  s u p p o r t s  a l l  o f  t h e  r e l e v a n t  p o l i c i e s  a n d  o b j e c t i v e s  o f  t h e  a d o p t e d  
A l b i n a  C o m m u n i t y  P l a n  a n d  P i e d m o n t  N e i g h b o r h o o d  P l a n  a n d  t h e r e f o r e  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  P o l i c y  
.  3 .  6  N e i g h b o r h o o d  P l a n .  R e l e v a n t  p l a n  p o l i c i e s  a n d  o b j e c t i v e s  a r e  i d e n t i f i e d  b e l o w .  
P o l i c y  3 .  5  N e i g h b o r h o o d  I n v o l v e m e n t  
P r o v i d e  f o r  t h e  i n v o l v e m e n t  o f  n e i g h b o r h o o d  r e s i d e n t s  a n d  b u s i n e s s e s  i n  d e c i s i o n s  a f f e c t i n g  t h e i r  
n e i g h b o r h o o d .  
H e a r i n g s  O ( f i c e r  C o m m e n t s :  N o t i c e  o f t h e  h e a r i n g  o n  t h e  p r o p o s e d  a m e n d m e n t s  w a s  s e n t  b y  t h e  
C i t y  t o  t h e  a p p r o p r i a t e  n e i g h b o r h o o d  a s s o c i a t i o n s  a n d  t o  p r o p e r t y  o w n e r s  w i t h i n  4 0 0  f e e t  o f  t h e  
S u b j e c t  P r o p e r t y .  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  w a s  p o s t e d  w i t h  i n f o r m a t i o n  p e r t a i n i n g  t o  t h e  a p p l i c a t i o n  
a n d  h e a r i n g  s c h e d u l e .  A c c o r d i n g  t o  t h e  a p p l i c a t i o n ,  A p p l i c a n t  a t t e n d e d  t w o  P i e d m o n t  
N e i g h b o r h o o d  A s s o c i a t i o n  m e e t i n g s .  T h i s  r e v i e w  p r o c e s s  s u p p o r t s  t h i s  P o l i c y .  
P o l i c y  3 .  6  N e i g h b o r h o o d  P l a n  
M a i n t a i n  a n d  e n f o r c e  n e i g h b o r h o o d  p l a n s  t h a t  a r e  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  a n d  
t h a t  h a v e  b e e n  a d o p t e d  b y  C i t y  C o u n c i l .  
P o l i c y  3 . 8  A l b i n a  C o m m u n i t y  P l a n  N e i g h b o r h o o d s  
I n c l u d e  a s  p a r t  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  n e i g h b o r h o o d  p l a n s  d e v e l o p e d  a s  p a r t  o f  t h e  A l b i n a  
C o m m u n i t y  P l a n .  N e i g h b o r h o o d  p l a n s  d e v e l o p e d  a s  p a r t  o f  t h e  A l b i n a  C o m m u n i t y  P l a n  a r e  
t h o s e  f o r  A r b o r  L o d g e ,  B o i s e ,  C o n c o r d i a ,  E l i o t ,  H u m b o l d t ,  I r v i n g t o n ,  K e n t o n ,  K i n g ,  P i e d m o n t ,  
S a b i n  a n d  W o o d l a w n .  
O b j e c t i v e  I  
R e i n f o r c e  P i e d m o n t  a s  o n e  o f  P o r t l a n d ' s  p r e m i e r  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s .  P r o t e c t  t h e  
n e i g h b o r h o o d ' s  h e r i t a g e  o f  h i s t o r i c  s t r u c t u r e s  a n d  s i t e s ;  I m p r o v e  t h e  n e i g h b o r h o o d ' s  l i v a b i l i t y  
w h i l e  f o s t e r i n g  t h e  d i v e r s i t y  o f  i t s  r e s i d e n t s .  U s e  t h e  P i e d m o n t  N e i g h b o r h o o d  P l a n  t o  g u i d e  
d e c i s i o n s  o n  l a n d  u s e ,  c a p i t a l  i m p r o v e m e n t  p r o j e c t s ,  u r b a n  r e n e w a l  a n d  c o m m u n i t y  
d e v e l o p m e n t  a c t i v i t i e s  w i t h i n  P i e d m o n t .  
H e a r i n g s  O ( f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  l i e s  w i t h i n  t h e  p l a n  a r e a  o f t h e  A l b i n a  
C o m m u n i t y  P l a n  a n d  t h e  P i e d m o n t  N e i g h b o r h o o d  P l a n ,  b o t h  w e r e  a d o p t e d  b y  C i t y  C o u n c i l  i n  
J u l y  1 9 9 3 .  T h e  f o l l o w i n g  C o m m u n i t y  P l a n  a n d  N e i g h b o r h o o d  P l a n  p o l i c i e s  a n d  o b j e c t i v e s  a r e  
r e l e v a n t  t o  t h i s  p r o p o s a l .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 6  
A l b i n a  C o m m u n i t y  P l a n  
P o l i c y  J . A :  G e n e r a l  L a n d  U s e  
E n c o u r a g e  r e s i d e n t i a l ,  r e c r e a t i o n a l ,  e c o n o m i c  a n d  i n s t i t u t i o n a l  d e v e l o p m e n t s  t h a t  r e i n f o r c e  P l a n  
A r e a  n e i g h b o r h o o d s ;  i n c r e a s e  t h e  a t t r a c t i v e n e s s  o f  A l b i n a  t o  r e s i d e n t s ,  i n s t i t u t i o n s ,  b u s i n e s s e s  
a n d  v i s i t o r s ;  a n d  c r e a t e  a  l a n d  u s e  p a t t e r n  t h a t  w i l l  r e d u c e  a  d e p e n d e n c e  o n  t h e  a u t o m o b i l e .  
P o l i c y  l . B :  L i v a b l e  N e i g h b o r h o o d s  
P r o t e c t  a n d  i m p r o v e  t h e  l i v a b i l i t y  o f  t h e  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s  w i t h i n  t h e  A l b i n a  C o m m u n i t y .  
D i r e c t  n e w  d e v e l o p m e n t  a c t i v i t y  t o  t h o s e  a r e a s  t h a t  h a v e  e x p e r i e n c e d  o r  a r e  e x p e r i e n c i n g  a  l o s s  
o f  h o u s i n g .  E n s u r e  t h e  c o m p a t i b i l i t y  o f  n e w  d e v e l o p m e n t  w i t h  n e a r b y  h o u s i n g .  F o s t e r  t h e  
d e v e l o p m e n t  o f  c o m p l e t e  n e i g h b o r h o o d s  t h a t  h a v e  s e r v i c e  a n d  r e t a i l  b u s i n e s s e s  l o c a t e d  w i t h i n  o r  
c o n v e n i e n t l y  n e a r  t o  t h e m .  P r o m o t e  i n c r e a s e s  i n  r e s i d e n t i a l  d e n s i t y  w i t h o u t  c r e a t i n g  e c o n o m i c  
p r e s s u r e  f o r  t h e  c l e a r a n c e  o f  s o u n d  h o u s i n g .  
P o l i c y  l . D  E c o n o m i c  D e v e l o p m e n t  
F o s t e r  d e v e l o p m e n t  o f  d i s t i n c t ,  w e l l - a n c h o r e d  c o m m e r c i a l ,  i n s t i t u t i o n a l  a n d  i n d u s t r i a l  n o d e s  a n d  
c e n t e r s  t h a t  s e r v e  t h e  n e e d s  o f  t h e  c o m m u n i t y ,  a t t r a c t  s h o p p e r s  f r o m  t h r o u g h o u t  t h e  r e g i o n  a n d  
t a k e  a d v a n t a g e  o f  t h e  c l o s e  p r o x i m i t y  o f t h e  d i s t r i c t  t o  t h e  C e n t r a l  C i t y ,  O r e g o n  C o n v e n t i o n  
C e n t e r  a n d  C o l u m b i a  C o r r i d o r .  E n s u r e  t h a t  i n s t i t u t i o n s  h a v e  o p p o r t u n i t i e s  f o r  g r o w t h  t h a t  m e e t  
t h e i r  n e e d s .  S u p p o r t  t h e  e x p a n d i n g  a n d  n e w  i n d u s t r i a l  f i r m s  t h a t  p r o v i d e  f a m i l y  w a g e  j o b s  t o  
A l b i n a  C o m m u n i t y  r e s i d e n t s .  P r o t e c t  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s  f r o m  n e g a t i v e  i m p a c t s  
a s s o c i a t e d  w i t h  c o m m e r c i a l ,  i n s t i t u t i o n a l  a n d / o r  i n d u s t r i a l  g r o w t h .  
O b j e c t i v e s  
1 .  R e d u c e  c o n f l i c t s  b e t w e e n  r e s i d e n t i a l  u s e s  a n d  c o m m e r c i a l ,  i n d u s t r i a l  a n d  i n s t i t u t i o n a l  
a c t i v i t i e s .  
2 .  E n s u r e  t h a t  s i t e s  a r e  a v a i l a b l e  i n  a d e q u a t e  s i z e ,  d e p t h ,  l o c a t i o n  a n d  z o n i n g  t o  a t t r a c t  
m a r k e t  d r i v e n  b u s i n e s s ,  i n s t i t u t i o n a l  a n d  h o u s i n g  d e v e l o p e r s  w i t h i n  t h e  A l b i n a  
C o m m u n i t y .  
3 .  R e c o g n i z e  a n d  r e i n f o r c e  c o n c e n t r a t i o n s  o f  c o m m e r c i a l  a n d  e m p l o y m e n t  b u s i n e s s e s  
w i t h i n  t h e  d i s t r i c t  a n d  e n c o u r a g e  t h e  f o r m a t i o n  o f  c l e a r  i d e n t i t y  f o r  t h e s e  a r e a s .  
5 .  F o s t e r  t h e  e s t a b l i s h m e n t  o f  n e w  s m a l l  b u s i n e s s e s  a n d  h o u s i n g  d e v e l o p m e n t s ,  
p a r t i c u l a r l y  o n  l a n d  t h a t  i s  v a c a n t  o r  u n d e r u t i l i z e d .  
P o l i c y  E :  T r a n s i t  S u p p o r t i v e  L a n d  U s e  
F o c u s  n e w  d e v e l o p m e n t  o n  l o c a t i o n s  a l o n g  t r a n s p o r t a t i o n  c o r r i d o r s  t h a t  o f f e r  o p p o r t u n i t i e s  f o r  
t r a n s i t  s u p p o r t i v e  d e v e l o p m e n t s  a n d  f o s t e r  t h e  c r e a t i o n  o f  g o o d  e n v i r o n m e n t s  f o r  p e d e s t r i a n s  i n  
t h e s e  a r e a s .  
O b j e c t i v e  5  
E n c o u r a g e  t h e  d e v e l o p m e n t  o f  m i x e d - u s e  p r o j e c t s  i n  c o m m e r c i a l  a r e a s  t h a t  i n c l u d e  b o t h  g r o u n d  
l e v e l  b u s i n e s s  u s e s  a n d  u p p e r  s t o r y  r e s i d e n t i a l  u n i t s .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 7  
P o l i c y  2  T r a n s p o r t a t i o n  
T a k e  f u l l  a d v a n t a g e  o f  t h e  A l b i n a  C o m m u n i t y ' s  l o c a t i o n  b y  i m p r o v i n g  i t s  c o n n e c t i o n s  t o  t h e  
r e g i o n .  E m p h a s i z e  l i g h t  r a i l  t r a n s i t  a s  t h e  m a j o r  t r a n s p o r t a t i o n  i n v e s t m e n t  w h i l e  i m p r o v i n g  a c c e s s  
t o  f r e e w a y s  t o  s e r v e  i n d u s t r i a l  a n d  e m p l o y m e n t  c e n t e r s .  P r o t e c t  n e i g h b o r h o o d  l i v a b i l i t y  a n d  t h e  
v i a b i l i t y  o f  c o m m e r c i a l  a r e a s  w h e n  m a k i n g  t r a n s p o r t a t i o n  i m p r o v e m e n t s .  P r o v i d e  s a f e  a n d  
a t t r a c t i v e  r o u t e s  f o r  b i c y c l i s t s  a n d  p e d e s t r i a n s .  
O b j e c t i v e s :  
4 .  P r o t e c t  r e s i d e n t i a l  a r e a s  f r o m  i m p a c t s  o f t h r o u g h - t r a f f i c  a n d  t h e  t r a f f i c  o f  c o m m e r c i a l ,  
e m p l o y m e n t  a n d  i n s t i t u t i o n a l  d i s t r i c t s .  
7 .  C o n c e n t r a t e  n e w  r e s i d e n t i a l  d e v e l o p m e n t s  a n d  c o m m e r c i a l  i n v e s t m e n t  n e a r  t r a n s i t  
c o r r i d o r s .  
P o l i c y  3 . B  B u s i n e s s  G r o w t h  a n d  D e v e l o p m e n t  
R e c r u i t ,  r e t a i n ,  a n d  e n c o u r a g e  e x p a n s i o n  o f  e c o n o m i c  a c t i v i t i e s  a n d  i n s t i t u t i o n s  w h i c h  e n h a n c e  
n e i g h b o r h o o d  l i v a b i l i t y .  C o n s e r v e  c o m m u n i t y  a s s e t s  a n d  r e s o u r c e s .  U s e  p u b l i c  p r o g r a m s  a n d  
r e s o u r c e s  t o  e n c o u r a g e  m o r e  e f f i c i e n t  d e s i g n  a n d  u t i l i z a t i o n  i n  t h e  A l b i n a  C o m m u n i t y ' s  
c o m m e r c i a l ,  i n s t i t u t i o n a l  a n d  i n d u s t r i a l  c e n t e r s .  
O b j e c t i v e s  
6 .  E n c o u r a g e  r e h a b i l i t a t i o n  a n d  r e u s e  o f  o l d e r  n o n - r e s i d e n t i a l  b u i l d i n g  s t o c k  w i t h i n  A l b i n a  
c o m m e r c i a l ,  i n s t i t u t i o n a l  a n d  e m p l o y m e n t  c e n t e r s  a n d  n o d e s  t o  p r o v i d e  a f f o r d a b l e  
b u s i n e s s  l o c a t i o n s ,  i n d u c e  p r i v a t e  c a p i t a l  i n v e s t m e n t  a n d  a t t r a c t  b u s i n e s s  g r o w t h .  
7 .  E n c o u r a g e  n e w  c o n s t r u c t i o n  o n  v a c a n t  i n f i l l  a n d  u n d e r u t i l i z e d  l o t s  w i t h i n  A l b i n a  
c o m m e r c i a l ,  i n s t i t u t i o n a l ,  a n d  e m p l o y m e n t  c e n t e r s  a n d  n o d e s  t o  c r e a t e  m o r e ;  a t t r a c t i v e  
a n d  v i a b l e  m a r k e t s  f o r  a r e a  b u s i n e s s e s  a n d  s e r v i c e  p r o v i d e r s .  
8 .  E n c o u r a g e  m u l t i u s e  a n d  m i x e d - u s e  d e v e l o p m e n t  d e s i g n e d  t o  c r e a t e  s a f e  a n d  a t t r a c t i v e  
c e n t e r s  o f  a c t i v i t y ,  c o m m e r c e  a n d  e m p l o y m e n t .  
P o l i c y  5 :  H o u s i n g  
I n c r e a s e  h o u s i n g  o p p o r t u n i t i e s  f o r  c u r r e n t  a n d  f u t u r e  r e s i d e n t s  o f  t h e  A l b i n a  C o m m u n i t y  b y  
p r e s e r v i n g  a n d  r e h a b i l i t a t i n g  t h e  e x i s t i n g  h o u s i n g  s t o c k ,  c o n s t r u c t i n g  a p p r o p r i a t e  i n f i l l  h o u s i n g  i n  
r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s  a n d  b u i l d i n g  h i g h e r  d e n s i t y  h o u s i n g  n e a r  b u s i n e s s  c e n t e r s  a n d  m a j o r  
t r a n s i t  r o u t e s .  S t i m u l a t e  n e w  h o u s i n g  i n v e s t m e n t  b y  e m p h a s i z i n g  t h e  A l b i n a  C o m m u n i t y ' s  
c e n t r a l  l o c a t i o n ,  e s t a b l i s h e d  p u b l i c  s e r v i c e s ,  a n d  q u a l i t y  h o u s i n g  s t o c k .  
O b j e c t i v e  6  
D i s c o u r a g e  s p e c u l a t i o n  t h a t  d e t e r s  c o n s t r u c t i o n  o f  h o u s i n g  o n  v a c a n t  l a n d .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  I  2 - I  6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4  I  2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 8  
P i e d m o n t  N e i g h b o r h o o d  P l a n  
P o l i c y :  H o u s i n g  
P r o m o t e  a n d  e n h a n c e  P i e d m o n t  a s  a  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d  c o n s i s t i n g  p r e d o m i n a n t l y  o f  s i n g l e -
f a m i l y ,  o w n e r - o c c u p i e d  h o m e s  w h o s e  r e s i d e n t s  r e p r e s e n t  a  c r o s s - s e c t i o n  o f  t h e  C i t y ' s  p o p u l a t i o n ,  
e t h n i c a l l y  a n d  e c o n o m i c a l l y .  
P o l i c y  6 :  B u s i n e s s  G r o w t h  a n d  D e v e l o p m e n t  
S t i m u l a t e  b u s i n e s s  g r o w t h  i n  t h e  P i e d m o n t  N e i g h b o r h o o d  t h a t  p r o v i d e s  s e r v i c e s  a n d  j o b  
o p p o r t u n i t i e s  f o r  n e i g h b o r h o o d  r e s i d e n t s  w i t h  m i n i m u m  i m p a c t s  o n  t h e  R e s i d e n t i a l  C o r e  a r e a  o f  
P i e d m o n t .  C o n c e n t r a t e  t h i s  d e v e l o p m e n t  a l o n g  M a r t i n  L u t h e r  K i n g  J r .  B o u l e v a r d  a n d  t h e  N o r t h  
I n d u s t r i a l  A r e a .  
O b j e c t i v e  4  
R e d u c e  t h e  n e g a t i v e  i m p a c t s  o f  a l l  b u s i n e s s  g r o w t h  a n d  d e v e l o p m e n t  o n  t h e  R e s i d e n t i a l  
C o r e .  G u a r d  a g a i n s t  t h e s e  l a n d  u s e s  e n c r o a c h i n g  i n t o  r e s i d e n t i a l  a r e a s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  B D S  S t a f f  i d e n t i f i e d  n o  c o n f l i c t s  w i t h  t h e  r e l e v a n t  N e i g h b o r h o o d  
P l a n  a n d  C o m m u n i t y  P l a n  p o l i c i e s  a n d  o b j e c t i v e s .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  c o n c u r s  w i t h  B D S '  
a n a l y s i s  a n d  c o n c l u s i o n s .  T o  a d d r e s s  c a p a c i t y  i s s u e s  o f  n e a r b y  i n t e r s e c t i o n s ,  P B O T  s t a f f  
r e c o m m e n d e d  t h a t  a  c o n d i t i o n  b e  i n c l u d e d ,  i f  t h e  a p p l i c a t i o n  w e r e  a p p r o v e d ,  r e q u i r i n g  a  v e h i c l e  
t r i p  c a p  t o  a p p l y  t o  r e d e v e l o p m e n t  a n d  o r  m a j o r  e x p a n s i o n s  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  S p e c i f i c a l l y ,  
t h e  r e c o m m e n d e d  c o n d i t i o n  w i l l  r e s u l t  i n  a  p r o j e c t  t h a t  s a t i s f i e s  t h e  i n t e n d e d  r e s u l t s  o f  
C o m m u n i t y  P l a n  P o l i c y  2 :  T r a n s p o r t a t i o n  a n d  P i e d m o n t  P o l i c y  6 :  B u s i n e s s  G r o w t h  a n d  
D e v e l o p m e n t .  
G O A L  4 :  H o u s i n g  
E n h a n c e  P o r t l a n d ' s  v i t a l i t y  a s  a  c o m m u n i t y  a t  t h e  c e n t e r  o f  t h e  r e g i o n ' s  h o u s i n g  m a r k e t  b y  
p r o v i d i n g  h o u s i n g  o f  d i f f e r e n t  t y p e s ,  t e n u r e s ,  d e n s i t y ,  s i z e s ,  c o s t s ,  a n d  l o c a t i o n s  t h a t  
a c c o m m o d a t e  t h e  n e e d s ,  p r e f e r e n c e s ,  a n d  f i n a n c i a l  c a p a b i l i t i e s  o f  c u r r e n t  a n d  f u t u r e  h o u s e h o l d s .  
F i n d i n g s :  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  P o l i c y  4 . 1  H o u s i n g  
A v a i l a b i l i t y ,  P o l i c y  4 . 2  M a i n t a i n  H o u s i n g  P o t e n t i a l ,  P o l i c y  4 . 3  S u s t a i n a b l e  H o u s i n g ,  P o l i c y  4 .  7  
B a l a n c e d  C o m m u n i t i e s ,  P o l i c y  4 . 1 0  H o u s i n g  D i v e r s i t y ,  P o l i c y  4 . 1 1  H o u s i n g  A f f o r d a b i l i t y  a n d  
4 . 1 4  N e i g h b o r h o o d  S t a b i l i t y .  B e c a u s e  o f t h e  p r o p o s a l ' s  c o n s i s t e n c y  w i t h  t h e s e  p o l i c i e s ,  i t  i s  
s u p p o r t i v e  o f  G o a l  4  H o u s i n g ,  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  A n  a n a l y s i s  o f  t h e  a p p l i c a b l e  p o l i c y  
f o l l o w s ,  b e l o w .  
P o l i c y  4 . 1  H o u s i n g  A v a i l a b i l i t y  
E n s u r e  t h a t  a n  a d e q u a t e  s u p p l y  o f  h o u s i n g  i s  a v a i l a b l e  t o  m e e t  t h e  n e e d s ,  p r e f e r e n c e s ,  a n d  
f i n a n c i a l  c a p a b i l i t i e s  o f  P o r t l a n d ' s  h o u s e h o l d s  n o w  a n d  i n  t h e  f u t u r e .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  1 9  
P o l i c y  4 . 2  M a i n t a i n  H o u s i n g  P o t e n t i a l  
R e t a i n  h o u s i n g  p o t e n t i a l  b y  r e q u i r i n g  n o  n e t  l o s s  o f  l a n d  r e s e r v e d  f o r ,  o r  c o m m i t t e d  t o ,  
r e s i d e n t i a l ,  o r  m i x e d - u s e .  W h e n  c o n s i d e r i n g  r e q u e s t s  f o r  a m e n d m e n t s  t o  t h e  C o m p r e h e n s i v e  
P l a n  m a p ,  r e q u i r e  t h a t  a n y  l o s s  o f  p o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s  b e  r e p l a c e d .  
O b j e c t i v e  A  
A l l o w  t h e  r e p l a c e m e n t  o f  h o u s i n g  p o t e n t i a l  t o  b e  a c c o m p l i s h e d  b y  s u c h  m e a n s  a s :  1 )  r e z o n i n g  
( a n d  r e d e s i g n a t i n g )  e x i s t i n g  c o m m e r c i a l ,  e m p l o y m e n t ,  o r  i n d u s t r i a l  l a n d  t o  r e s i d e n t i a l ;  2 )  
r e z o n i n g  ( a n d  r e d e s i g n a t i n g )  l o w e r  d e n s i t y  r e s i d e n t i a l  l a n d  t o  h i g h e r  d e n s i t y  r e s i d e n t i a l  l a n d ;  
a n d  3 )  r e z o n i n g  t o  t h e  C M  z o n e ;  o r  4 )  b u i l d i n g  r e s i d e n t i a l  u n i t s  o n  t h e  s i t e  o r  i n  a  c o m m e r c i a l  
o r  e m p l o y m e n t  z o n e  i f  t h e r e  i s  a  l o n g  t e r m  g u a r a n t e e  t h a t  h o u s i n g  w i l l  r e m a i n  o n  t h e  s i t e .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  P o l i c y  4 . 1  a n d  P o l i c y  4 . 2  b e c a u s e  
A p p l i c a n t  i s  r e q u e s t i n g  t o  c h a n g e  t h e  d e s i g n a t i o n  a n d  t o  r e z o n e  t h e  p r o p e r t y  t o  t h e  C M  z o n e .  T h e  
H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  u p o n  r e d e v e l o p m e n t  a n d / o r  e x p a n s i o n s ,  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  w i l l  
m e e t  o r  e x c e e d  i t s  c u r r e n t  h o u s i n g  p o t e n t i a l .  
P o l i c y  4 . 3  S u s t a i n a b l e  H o u s i n g  
E n c o u r a g e  h o u s i n g  t h a t  s u p p o r t s  s u s t a i n a b l e  d e v e l o p m e n t  p a t t e r n s  b y  p r o m o t i n g  t h e  e f f i c i e n t  u s e  
o f  l a n d ,  c o n s e r v a t i o n  o f  n a t u r a l  r e s o u r c e s ,  e a s y  a c c e s s  t o  p u b l i c  t r a n s i t  a n d  o t h e r  e f f i c i e n t  m o d e s  
o f  t r a n s p o r t a t i o n ,  e a s y  a c c e s s  t o  s e r v i c e s  a n d  p a r k s ,  r e s o u r c e  e f f i c i e n t  d e s i g n  a n d  c o n s t r u c t i o n ,  
a n d  t h e  u s e  o f  r e n e w a b l e  e n e r g y  r e s o u r c e s .  
P o l i c y  4 .  7  B a l a n c e d  C o m m u n i t i e s  
S t r i v e  f o r  l i v a b l e  m i x e d - i n c o m e  n e i g h b o r h o o d s  t h r o u g h o u t  P o r t l a n d  t h a t  c o l l e c t i v e l y  r e f l e c t  t h e  
d i v e r s i t y  o f h o u s i n g  t y p e s ,  t e n u r e s  ( r e n t a l  a n d  o w n e r s h i p )  a n d  i n c o m e  l e v e l s  o f  t h e  r e g i o n .  
P o l i c y  4 . 1 0  H o u s i n g  D i v e r s i t y  
P r o m o t e  c r e a t i o n  o f  a  r a n g e  o f  h o u s i n g  t y p e s ,  p r i c e s ,  a n d  r e n t s  t o  1 )  c r e a t e  c u l t u r a l l y  a n d  
e c o n o m i c a l l y  d i v e r s e  n e i g h b o r h o o d s ;  a n d  2 )  a l l o w  t h o s e  w h o s e  h o u s i n g  n e e d s  c h a n g e  t o  f i n d  
h o u s i n g  t h a t  m e e t s  t h e i r  n e e d s  w i t h i n  t h e i r  e x i s t i n g  c o m m u n i t y .  
P o l i c y  4 . 1 1  H o u s i n g  A ( f o r d a b i l i t y  
P r o m o t e  t h e  d e v e l o p m e n t  a n d  p r e s e r v a t i o n  o f  q u a l i t y  h o u s i n g  t h a t  i s  a f f o r d a b l e  a c r o s s  t h e  f u l l  
s p e c t r u m  o f  h o u s e h o l d  i n c o m e s .  
H e a r i n g s  O ( f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e s e  p o l i c i e s  b e c a u s e  t h e  C M  z o n e  
w i l l  m a i n t a i n  h o u s i n g  p o t e n t i a l  a n d  w i l l  e n s u r e  t h a t  a n y  f u t u r e  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  e x p a n s i o n s  
w i l l  h a v e  t o  i n c l u d e  a  r e s i d e n t i a l  c o m p o n e n t .  M a i n t a i n i n g  a n  a d e q u a t e  s u p p l y  o f  h o u s i n g ,  b o t h  
a c t u a l  a n d  p o t e n t i a l ,  w i l l  h e l p  t o  a d d r e s s  a f f o r d a b i l i t y  f o r  P o r t l a n d  r e s i d e n t s .  
P o l i c y  4 . 1 4  N e i g h b o r h o o d  S t a b i l i t y  
S t a b i l i z e  n e i g h b o r h o o d s  b y  p r o m o t i n g :  1 )  a  v a r i e t y  o f h o m e o w n e r s h i p  a n d  r e n t a l  h o u s i n g  o p t i o n s ;  
2 )  s e c u r i t y  o f  h o u s i n g  t e n u r e ;  a n d  3 )  o p p o r t u n i t i e s  f o r  c o m m u n i t y  i n t e r a c t i o n .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 0  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  F o r  a p p r o x i m a t e l y  8 0  y e a r s ,  t h e  c h u r c h  t h a t  o p e r a t e d  o n  t h e  1 5 , 0 0 0  
s q u a r e  f o o t  S u b j e c t  P r o p e r t y  p r o v i d e d  s t a b i l i t y  t o  t h e  s u r r o u n d i n g  n e i g h b o r h o o d .  A f t e r  t h e  
d e m o l i t i o n  o f  t h e  c h u r c h  s a n c t u a r y  b u i l d i n g  i n  2 0 0 9 ,  t h e  b u i l d i n g  i m p r o v e m e n t  o n  t h e  S u b j e c t  
P r o p e r t y  h a s  b e e n  v a c a n t .  B D S  s t a f f  c o n c u r r e d  w i t h  A p p l i c a n t ' s  s t a t e m e n t  t h a t  t h e  p r o p o s e d  
r e n o v a t i o n  c o u l d  b e  c o n s i d e r e d  a n  i n v e s t m e n t  i n  t h e  n e i g h b o r h o o d .  B D S  s t a f f  a l s o  a g r e e d  w i t h  
A p p l i c a n t  t h a t  r e n o v a t i o n  o f  t h e  e x i s t i n g  b u i l d i n g  c r e a t e s  " a  p o t e n t i a l  s m a l l  c o m m e r c i a l  h u b  
w b e r e  a n  a b a n d o n e d ,  g r a f f i t t i e d  b u i l d i n g  c u r r e n t l y  s i t s . "  T h e  b u i l d i n g  i m p r o v e m e n t s  w i l l  p r o v i d e  
s p a c e s  f o r  o f f i c e  a n d  r e t a i l  u s e s  t h a t  c a n  s e r v e  t h e  s u r r o u n d i n g  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d  a n d  t h a t  
c a n  s p u r  a d d i t i o n a l  i n v e s t m e n t  t o  a d j a c e n t  c o m m e r c i a l l y  z o n e d  s i t e s .  T h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  
w i t h  t h i s  p o l i c y .  
G O A L  5 :  E c o n o m i c  D e v e l o p m e n t  
F o s t e r  a  s t r o n g  a n d  d i v e r s e  e c o n o m y  w h i c h  p r o v i d e s  a  f u l l  r a n g e  o f  e m p l o y m e n t  a n d  e c o n o m i c  
c h o i c e s  f o r  i n d i v i d u a l s  a n d  f a m i l i e s  i n  a l l  p a r t s  o f  t h e  c i t y .  
F i n d i n g s :  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  P o l i c y  5 . 1  U r b a n  
D e v e l o p m e n t  a n d  R e v i t a l i z a t i o n ,  P o l i c y  5 . 2  B u s i n e s s  D e v e l o p m e n t ,  P o l i c y  5 . 6  A r e a  C h a r a c t e r  
a n d  I d e n t i t y  w i t h i n  D e s i g n a t e d  C o m m e r c i a l  A r e a s ,  a n d  P o l i c y  5 .  7  B u s i n e s s  E n v i r o n m e n t  w i t h i n  
D e s i g n a t e d  C o m m e r c i a l  A r e a s .  B e c a u s e  o f  t h e  p r o p o s a l ' s  c o n s i s t e n c y  w i t h  t h e s e  p o l i c i e s ,  t h e  
p r o p o s a l  i s  s u p p o r t i v e  o f  G o a l  5  E c o n o m i c  D e v e l o p m e n t ,  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  T h e  p o l i c y  
a n a l y s i s  f o l l o w s ,  b e l o w .  
P o l i c y  5 . 1  U r b a n  D e v e l o p m e n t  a n d  R e v i t a l i z a t i o n  
E n c o u r a g e  i n v e s t m e n t  i n  t h e  d e v e l o p m e n t ,  r e d e v e l o p m e n t ,  r e h a b i l i t a t i o n  a n d  a d a p t i v e  r e u s e  o f  
u r b a n  l a n d  a n d  b u i l d i n g s  f o r  e m p l o y m e n t  a n d  h o u s i n g  o p p o r t u n i t i e s .  
P o l i c y  5 . 2  B u s i n e s s  D e v e l o p m e n t  
S u s t a i n  a n d  s u p p o r t  b u s i n e s s  d e v e l o p m e n t  a c t i v i t i e s  t o  r e t a i n ,  e x p a n d  a n d  r e c r u i t  b u s i n e s s e s .  
P o l i c y  5 .  6  A r e a  C h a r a c t e r  a n d  I d e n t i t y  w i t h i n  D e s i g n a t e d  C o m m e r c i a l  A r e a s  
P r o m o t e  a n d  e n h a n c e  t h e  s p e c i a l  c h a r a c t e r  a n d  i d e n t i t y  o f  P o r t l a n d ' s  d e s i g n a t e d  c o m m e r c i a l  
a r e a s .  
5 .  7  B u s i n e s s  E n v i r o n m e n t  w i t h i n  D e s i g n a t e d  C o m m e r c i a l  A r e a s  
P r o m o t e  a  b u s i n e s s  e n v i r o n m e n t  w i t h i n  d e s i g n a t e d  c o m m e r c i a l  a r e a s  t h a t  i s  c o n d u c i v e  t o  t h e  
f o r m a t i o n ,  r e t e n t i o n  a n d  e x p a n s i o n  o f  c o m m e r c i a l  b u s i n e s s e s .  
O b j e c t i v e  C  
S u s t a i n  t h e  r o l e  o f  d e s i g n a t e d  c o m m e r c i a l  a r e a s  i n  p r o v i d i n g  s h o p p i n g  a n d  e m p l o y m e n t  
o p p o r t u n i t i e s  f o r  c i t y  r e s i d e n t s .  
O b j e c t i v e  F  
E n c o u r a g e  t h e  r e t e n t i o n  a n d  d e v e l o p m e n t  o f  h i g h e r  d e n s i t y  h o u s i n g  a n d  m i x e d  u s e  d e v e l o p m e n t  
w i t h i n  c o m m e r c i a l  a r e a s .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 1  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  I f  a p p r o v e d ,  t h e  p r o p o s a l  w i l l  e n a b l e  A p p l i c a n t  t o  u t i l i z e  a n  
e x i s t i n g ,  v i a b l e  c o m m e r c i a l  b u i l d i n g .  T h e  C M  z o n e  w i l l  p r o v i d e  o p p o r t u n i t i e s  f o r  l o c a l l y  s e r v i n g  
b u s i n e s s e s  a n d  o p p o r t u n i t i e s  f o r  h o u s i n g  d e v e l o p m e n t ,  a c h i e v i n g  a  m i x e d - u s e  p r o j e c t  a d j a c e n t  t o  
a  M e t r o  d e s i g n a t e d  " M a i n  S t r e e t . "  T h e r e f o r e ,  t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e s e  p o l i c i e s  a n d  
o b j e c t i v e s .  
G O A L  6 :  T r a n s p o r t a t i o n  
D e v e l o p  a  b a l a n c e d ,  e q u i t a b l e ,  a n d  e f f i c i e n t  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m  t h a t  p r o v i d e s  a  r a n g e  o f  
t r a n s p o r t a t i o n  c h o i c e s ;  r e i n f o r c e s  t h e  l i v a b i l i t y  o f  n e i g h b o r h o o d s ;  s u p p o r t s  a  s t r o n g  a n d  d i v e r s e  
e c o n o m y ;  r e d u c e s  a i r ,  n o i s e ,  a n d  w a t e r  p o l l u t i o n ;  a n d  l e s s e n s  r e l i a n c e  o n  t h e  a u t o m o b i l e  w h i l e  
m a i n t a i n i n g  a c c e s s i b i l i t y .  
F i n d i n g s :  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t s  m u s t  b e  r e v i e w e d  a g a i n s t  r e l e v a n t  
T r a n s p o r t a t i o n  P o l i c i e s  i n  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  P B O T  r e v i e w e d  t h e  a p p l i c a t i o n  f o r  i t s  
p o t e n t i a l  i m p a c t s  r e g a r d i n g  t h e  p u b l i c  r i g h t - o f - w a y ,  t r a f f i c  i m p a c t s  a n d  c o n f o r m a n c e  w i t h  
a d o p t e d  p o l i c i e s ,  s t r e e t  d e s i g n a t i o n s ,  T i t l e  3 3 ,  T i t l e  1 7  a n d  f o r  p o t e n t i a l  i m p a c t s  u p o n  
t r a n s p o r t a t i o n  s e r v i c e s  a n d  f o u n d  t h e  p r o p o s a l  t o  c h a n g e  f r o m  a  r e s i d e n t i a l  t o  a  c o m m e r c i a l  
d e s i g n a t i o n  i s ,  o n  b a l a n c e ,  e q u a l l y  o r  m o r e  s u p p o r t i v e  o f  t h e  r e l e v a n t  p o l i c i e s  o f  G o a l  6 ,  a s  
f o l l o w s ;  
P o l i c y  6 . 1  C o o r d i n a t i o n  
C o o r d i n a t e  w i t h  a f f e c t e d  s t a t e  a n d  f e d e r a l  a g e n c i e s ,  l o c a l  g o v e r n m e n t s ,  s p e c i a l  d i s t r i c t s ,  a n d  
p r o v i d e r s  o f  t r a n s p o r t a t i o n  s e r v i c e s  w h e n  p l a n n i n g  f o r  a n d  f u n d i n g  t r a n s p o r t a t i o n  f a c i l i t i e s  a n d  
s e r v i c e s .  
P o l i c y  6 . 2  P u b l i c  I n v o l v e m e n t  
C a r r y  o u t  a  p u b l i c  i n v o l v e m e n t  p r o c e s s  t h a t  p r o v i d e s  informatio~ a b o u t  t r a n s p o r t a t i o n  i s s u e s ,  
p r o j e c t s ,  a n d  p r o c e s s e s  t o  c i t i z e n s ,  b u s i n e s s e s  a n d  o t h e r  s t a k e h o l d e r s ,  e s p e c i a l l y  t o  t h o s e  
t r a d i t i o n a l l y  u n d e r s e r v e d  b y  t r a n s p o r t a t i o n  s e r v i c e s ,  a n d  t h a t  s o l i c i t s  a n d  c o n s i d e r s  f e e d b a c k  
w h e n  m a k i n g  d e c i s i o n s  o u t  t r a n s p o r t a t i o n .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  P o l i c i e s  6 . 1  a n d  6 . 2  a r e  m e t  b y  t h e  l a n d  u s e  r e v i e w  n o t i c e  
r e q u i r e m e n t s  w h i c h  i n c l u d e  s e n d i n g  a  n o t i c e  o f  t h e  p r o p o s e d  a m e n d m e n t  t o  s t a t e  a n d  l o c a l  
a g e n c i e s ,  a n d  t o  p r o p e r t y  o w n e r s  w i t h i n  a  r a d i u s  o f  4 0 0  f e e t  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  
P o l i c i e s  6 . 4 .  6 . 5 .  6 . 6 .  6 .  7 .  6 . 8 .  6 . 9 .  6 . 1 0 .  a n d  6 . 1 1  C l a s s i f i c a t i o n  D e s c r i p t i o n s  
P o l i c y  6 . 4  s t a t e s  t h a t  t h e  S t r e e t  c l a s s i f i c a t i o n  d e s c r i p t i o n s  a n d  d e s i g n a t i o n s  d e s c r i b e  t h e  t y p e s  o f  
m o t o r  v e h i c l e ,  t r a n s i t ,  b i c y c l e ,  p e d e s t r i a n ,  t r u c k  a n d  e m e r g e n c y  v e h i c l e  m o v e m e n t  t h a t  s h o u l d  b e  
e m p h a s i z e d  o n  e a c h  s t r e e t .  P o l i c i e s  6 . 5  t h r o u g h  6 . 1 1  d e t a i l  t h e  i n t e n d e d  c h a r a c t e r  a n d  u s e  o f  
s t r e e t s  f o r  e a c h  t r a n s p o r t a t i o n  m o d e .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  A t  t h i s  l o c a t i o n ,  N  M i s s i s s i p p i  a n d  N  S t a f f o r d  a r e  c l a s s i f i e d  a s  
L o c a l  S e r v i c e  s t r e e t s  f o r  a l l  t r a n s p o r t a t i o n  m o d e s  i n  t h e  C i t y ' s  T r a n s p o r t a t i o n  S y s t e m  P l a n .  T h e  
s t r e e t  g r i d  s y s t e m  i n  t h e  a r e a  s u r r o u n d i n g  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  p r o v i d e s  a  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m  
R e c o m m e n d a t i o n  o f t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L V  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 2  
t h a t  s e r v e s  a l l  m o d e s .  T h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  A m e n d m e n t  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  
L o c a l  S e r v i c e  s t r e e t  c l a s s i f i c a t i o n  ( f o r  a l l  m o d e s )  f o r  t h e  a b u t t i n g  N  M i s s i s s i p p i  A v e n u e  a n d  N  
S t a f f o r d  S t r e e t .  T h e  p r o p o s a l  s u p p o r t s  t h e s e  p o l i c i e s .  
P o l i c y  6 . 1 2  R e g i o n a l  a n d  C i t y  T r a v e l  P a t t e r n s  
S u p p o r t  t h e  u s e  o f  t h e  s t r e e t  s y s t e m  c o n s i s t e n t  w i t h  i t s  s t a t e ,  r e g i o n a l ,  a n d  c i t y  c l a s s i f i c a t i o n s  a n d  
i t s  c l a s s i f i c a t i o n  d e s c r i p t i o n s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  h a s  n e a r b y  a c c e s s  t o  N  L o m b a r d  a n d  t o  
I n t e r s t a t e - S ,  b o t h  S t a t e  o f  O r e g o n  f a c i l i t i e s .  T h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  A m e n d m e n t  w i l l  
n o t  r e s u l t  i n  c h a n g e s  t o  i n t e r r e g i o n a l  t r i p s  o n t o  t h e  C i t y ' s  l o c a l  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m .  T h e  
s u r r o u n d i n g  g r i d  s y s t e m  t h a t  s e r v e s  t h e  i m m e d i a t e  n e i g h b o r h o o d  w i l l  b e  c a p a b l e  o f  s u p p o r t i n g  
S u b j e c t  P r o p e r t y  r e l a t e d  t r i p s  e x p e c t e d  t o  b e  g e n e r a t e d  i n  r e l a t i o n  t o  t h e  p r o p o s e d  l a n d  u s e  a c t i o n .  
T h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h i s  p o l i c y .  
P o l i c y  6 . 1 3  T r a f f i c  C a l m i n g  
M a n a g e  t r a f f i c  o n  N e i g h b o r h o o d  C o l l e c t o r s  a n d  L o c a l  S e r v i c e  T r a f f i c  S t r e e t s ,  a l o n g  m a i n  s t r e e t s ,  
a n d  i n  c e n t e r s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e i r  s t r e e t  c l a s s i f i c a t i o n s ,  c l a s s i f i c a t i o n  d e s c r i p t i o n s ,  a n d  d e s i r e d  
l a n d  u s e s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  p r o p o s e d  P l a n  M a p  a n d  Z o n e  C h a n g e  t o  U r b a n  C o m m e r c i a l  
a n d  M i x e d  R e s i d e n t i a l / C o m m e r c i a l  z o n e  w i l l  n o t  w a r r a n t  t r a f f i c  c a l m i n g  m e a s u r e s  ( s u c h  a s  s p e e d  
b u m p s ,  c u r b  e x t e n s i o n s ,  e t c . )  s i n c e ,  a s  i d e n t i f i e d  i n  t h e  s u b m i t t e d  T r a f f i c  I m p a c t  S t u d y  ( T I S ) ,  
A p p l i c a n t ' s  t r a f f i c  c o n s u l t a n t  d e t e r m i n e d  t h a t  t h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  Z o n e  
C h a n g e  w i l l  r e s u l t  i n  t r a f f i c  c o n t i n u a l l y  b e i n g  m a n a g e d  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  l a n d  u s e s  t h e y  s e r v e  
a n d  p r e s e r v i n g  a n d  e n h a n c i n g  n e i g h b o r h o o d  l i v a b i l i t y .  T h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h i s  
p o l i c y .  
P o l i c y  6 . 1 6  A c c e s s  M a n a g e m e n t  
P r o m o t e  a n  e f f i c i e n t  a n d  s a f e  s t r e e t  s y s t e m ,  a n d  p r o v i d e  a d e q u a t e  a c c e s s i b i l i t y  t o  p l a n n e d  l a n d  
u s e s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  S i n c e  n o  n e w  d e v e l o p m e n t  i s  c u r r e n t l y  p r o p o s e d  i n  r e l a t i o n  t o  t h e  
r e q u e s t e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  Z o n e  C h a n g e ,  a n  i n  d e p t h  a c c e s s  a n a l y s i s  w a s  n o t  
p r o v i d e d .  I t  s h o u l d  b e  n o t e d  t h a t  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  s i t u a t e d  i n  c l o s e  p r o x i m i t y  t o ,  b u t  n o t  
d i r e c t l y  o n ,  N  L o m b a r d  a n d  I n t e r s t a t e - S .  B o t h  N  L o m b a r d  a n d  I n t e r s t a t e - S  a r e  S t a t e  o f  O r e g o n  
f a c i l i t i e s .  P B O T  i n d i c a t e d  t h a t  i t  d i d  n o t  a n t i c i p a t e  t h a t  t h e  S t a t e  w o u l d  f u r t h e r  r e s t r i c t  a c c e s s  
o n t o  e i t h e r  N  L o m b a r d  o r  I n t e r s t a t e - S  i n  t h e  e v e n t  t h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  
Z o n e  C h a n g e  w o u l d  b e  a p p r o v e d .  T h e  p r o p o s a l  d o e s  n o t  c o n f l i c t  w i t h  t h i s  p o l i c y .  
P o l i c y  6 . 1 7  C o o r d i n a t e  L a n d  U s e  a n d  T r a n s p o r t a t i o n  
I m p l e m e n t  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  t h e  2 0 4 0  G r o w t h  C o n c e p t  t h r o u g h  l o n g - r a n g e  
t r a n s p o r t a t i o n  a n d  l a n d  u s e  p l a n n i n g  a n d  t h e  d e v e l o p m e n t  o f  e f f i c i e n t  a n d  e f f e c t i v e  t r a n s p o r t a t i o n  
p r o j e c t s  a n d  p r o g r a m s .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 3  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h i s  p o l i c y  i s  m e t  t h r o u g h  t h e  r e q u i r e m e n t s  o f  t h e  q u a s i - j u d i c i a l  
p r o c e s s  f o r  n o t i f i c a t i o n  o f  t h e  l a n d  u s e  p r o p o s a l  a n d  t h e  r e q u i r e m e n t  f o r  a n a l y s i s  o f  t h e  p r o p o s a l  
i n  r e s p e c t  t o  t h e  r e l e v a n t  p o l i c i e s  a n d  o b j e c t i v e s  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  
P o l i c y  6 . 1 8  A d e q u a c y  o [ T r a n s p o r t a t i o n  F a c i l i t i e s  
E n s u r e  t h a t  a m e n d m e n t s  t o  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  ( i n c l u d i n g  g o a l  e x c e p t i o n s  a n d  m a p  
A m e n d m e n t s ) ,  z o n e  c h a n g e s ,  c o n d i t i o n a l  u s e s ,  m a s t e r  p l a n s ,  i m p a c t  m i t i g a t i o n  p l a n s ,  a n d  l a n d  
u s e  r e g u l a t i o n s  t h a t  c h a n g e  a l l o w e d  l a n d  u s e s  a r e  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  i d e n t i f i e d  f u n c t i o n  a n d  
c a p a c i t y  o f  a n d  a d o p t e d  p e r f o r m a n c e  m e a s u r e s  f o r ,  a f f e c t e d  t r a n s p o r t a t i o n  f a c i l i t i e s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h i s  p o l i c y  r e f l e c t s  a  r e q u i r e m e n t  i n  t h e  T r a n s p o r t a t i o n  P l a n n i n g  
R u l e  ( O r e g o n  A d m i n i s t r a t i v e  R u l e  6 6 0 - 0 1 2 ,  h e r e a f t e r  t h e  " T P R " )  t o  e n s u r e  t h a t  c e r t a i n  l a n d  u s e  
c h a n g e s  w i l l  n o t  h a v e  a n  u n a c c e p t a b l e  i m p a c t  o n  t r a n s p o r t a t i o n  f a c i l i t i e s .  T i t l e  3 3 ,  P l a n n i n g  a n d  
Z o n i n g ,  c o n t a i n s  a p p r o v a l  c r i t e r i a  l a n g u a g e  t h a t  i m p l e m e n t s  t h i s  p o l i c y .  
P e r f o r m a n c e  S t a n d a r d s  
T h e  m o s t  r e c e n t  a m e n d m e n t s  t o  t h e  T P R  w e n t  i n t o  e f f e c t  a t  t h e  b e g i n n i n g  o f  t h i s  y e a r .  O r e g o n  
A d m i n i s t r a t i v e  R u l e  6 6 0 - 0  1 2 - 0 0 6 0 ( 1 )  s t a t e s  t h a t  " i f  a n  a m e n d m e n t  t o  a  f u n c t i o n a l  p l a n ,  a n  
a c k n o w l e d g e d  c o m p r e h e n s i v e  p l a n ,  o r  a  l a n d  u s e  r e g u l a t i o n  ( i n c l u d i n g  a  z o n i n g  m a p )  w o u l d  
s i g n i f i c a n t l y  a f f e c t  a n  e x i s t i n g  o r  p l a n n e d  t r a n s p o r t a t i o n  f a c i l i t y ,  t h e n  t h e  l o c a l  g o v e r n m e n t  m u s t  
p u t  i n  p l a c e  m e a s u r e s  a s  p r o v i d e d  i n  s e c t i o n  ( 2 )  o f  t h i s  r u l e ,  u n l e s s  t h e  a m e n d m e n t  i s  a l l o w e d  
u n d e r  s e c t i o n  ( 3 ) ,  ( 9 )  o r  ( 1 0 )  o f t h i s  r u l e . "  A c c e p t a b l e  l e v e l - o f - s e r v i c e  f o r  s i g n a l i z e d  i n t e r s e c t i o n s  
t h a t  a r e  u n d e r  C i t y  o f  P o r t l a n d  a u t h o r i t y  i s  L O S  " D "  o r  b e t t e r .  A c c e p t a b l e  l e v e l - o f - s e r v i c e  f o r  u n -
s i g n a l i z e d  i n t e r s e c t i o n s  t h a t  a r e  u n d e r  C i t y  o f  P o r t l a n d  a u t h o r i t y  i s  L O S  " E "  o r  b e t t e r .  
A p p l i c a n t  p r o v i d e d  a  T I S  p r e p a r e d  b y  G r e e n l i g h t  E n g i n e e r i n g .  T h e  T I S  w a s  p r e p a r e d  t o  a d d r e s s  
t r a n s p o r t a t i o n  i m p a c t s  a s s o c i a t e d  w i t h  t h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  A m e n d m e n t  a n d  Z o n e  
C h a n g e .  T h e  T I S  c o m p a r e s  t h e  r e a s o n a b l e  w o r s t - c a s e  s c e n a r i o  f o r  t h e  e x i s t i n g  s i t e  z o n i n g  w i t h  
t h e  r e a s o n a b l e  w o r s t - c a s e  s c e n a r i o  f o r  t h e  ( o r i g i n a l l y )  p r o p o s e d  C G  z o n i n g .  I n  s u m m a r y ,  t h e  
r e s u l t s  o f  t h e  T I S  i n d i c a t e  t h a t  t h e  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m ,  w i t h  s p e c i f i c  c o n d i t i o n s  o f  a p p r o v a l  
l i m i t i n g  f u t u r e  b u i l d i n g  a r e a / v e h i c l e  t r i p s ,  w i l l  h a v e  a d e q u a t e  l e v e l - o f - s e r v i c e  t o  s u p p o r t  t h e  
p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  Z o n e  C h a n g e .  T h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h i s  
p o l i c y .  
P o l i c y  6 . 1 9  T r a n s i t  O r i e n t e d  D e v e l o p m e n t  
R e i n f o r c e  t h e  l i n k  b e t w e e n  t r a n s i t  a n d  l a n d  u s e  b y  e n c o u r a g i n g  t r a n s i t - o r i e n t e d  d e v e l o p m e n t  a n d  
s u p p o r t i n g  i n c r e a s e d  r e s i d e n t i a l  a n d  e m p l o y m e n t  d e n s i t i e s  a l o n g  t r a n s i t  s t r e e t s ,  a t  e x i s t i n g  a n d  
p l a n n e d  l i g h t  r a i l  t r a n s i t  s t a t i o n s ,  a n d  a t  o t h e r  m a j o r  a c t i v i t y  c e n t e r s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  A  s t a t e d  o b j e c t i v e  o f t h i s  p o l i c y  " r e q u i r e s  c o m m e r c i a l  a n d  
m u l t i f a m i l y  d e v e l o p m e n t  t o  o r i e n t  t o  a n d  p r o v i d e  p e d e s t r i a n  a n d  b i c y c l e  c o n n e c t i o n s  t o  t r a n s i t  
s t r e e t s  a n d ,  f o r  m a j o r  d e v e l o p m e n t s ,  p r o v i d e s  t r a n s i t  f a c i l i t i e s  o n  a  s i t e  o r  a d j a c e n t  t o  a  t r a n s i t  
s t o p . "  T r i M e t  b u s  r o u t e  # 4  s e r v e s  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  n e a r b y  a l o n g  N  L o m b a r d  a n d  N  A l b i n a .  
T h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  Z o n e  C h a n g e  w i l l  r e s u l t  i n  a  p o t e n t i a l  d e v e l o p m e n t  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 4  
o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  t o  s u p p o r t  t h e  u s e  o f  t h e  a b o v e  r e f e r e n c e d  f r e q u e n t  t r a n s i t  l i n e .  T h e  
p r o p o s a l  s u p p o r t s  t h i s  p o l i c y .  
P o l i c y  6 .  2 0  C o n n e c t i v i t y  
S u p p o r t  d e v e l o p m e n t  o f  a n  i n t e r c o n n e c t e d ,  m u l t i - m o d a l  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m  t o  s e r v e  m i x e d - u s e  
a r e a s ,  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s ,  a n d  o t h e r  a c t i v i t y  c e n t e r s .  
H e a r i n g s  0 ( / i c e r  C o m m e n t s :  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  l o c a t e d  w i t h i n  a  t y p i c a l  2 0 0 - f o o t  t o  3 5 0 -
f o o t  s p a c e d  s t r e e t  g r i d  s y s t e m  ( d e p e n d i n g  o n  o r i e n t a t i o n )  t h a t  m e e t s  o r  e x c e e d s  t h e  p e d e s t r i a n  a n d  
s t r e e t  c o n n e c t i o n  s p a c i n g  g o a l s .  T h e  p r e s c r i b e d  g o a l s  a r e  3 3 0 - f o o t  m a x i m u m  f o r  p e d e s t r i a n  
c o n n e c t i o n  s p a c i n g  a n d  5 3 0 - f o o t  m a x i m u m  f o r  s t r e e t  c o n n e c t i o n  s p a c i n g .  T h i s  p o l i c y  i s  m e t .  
P o l i c y  6 . 2 1  R i g h t - o f - W a y  O p p o r t u n i t i e s  
P r e s e r v e  e x i s t i n g  r i g h t s - o f - w a y  u n l e s s  t h e r e  i s  n o  e x i s t i n g  o r  f u t u r e  n e e d  f o r  t h e m ,  e s t a b l i s h e d  
s t r e e t  p a t t e r n s  w i l l  n o t  b e  s i g n i f i c a n t l y  i n t e r r u p t e d ,  a n d  t h e  f u n c t i o n a l  p u r p o s e  o f  n e a r b y  s t r e e t s  
w i l l  b e  m a i n t a i n e d .  
H e a r i n g s  0 ( / i c e r  C o m m e n t s :  N o  e s t a b l i s h e d  s t r e e t  p a t t e r n s  w i l l  b e  i n t e r r u p t e d  a n d  t h e  f u n c t i o n a l  
p u r p o s e  o f  n e a r b y  s t r e e t s  w i l l  b e  m a i n t a i n e d .  T h e  p r o p o s a l  s u p p o r t s  t h i s  p o l i c y .  
P o l i c y  6 . 2 2  P e d e s t r i a n  T r a n s p o r t a t i o n  
P l a n  a n d  c o m p l e t e  a  p e d e s t r i a n  n e t w o r k  t h a t  i n c r e a s e s  t h e  o p p o r t u n i t i e s  f o r  w a l k i n g  t o  s h o p p i n g  
a n d  s e r v i c e s ,  s c h o o l s  a n d  p a r k s ,  e m p l o y m e n t  a n d  t r a n s i t .  
H e a r i n g s  0 ( / i c e r  C o m m e n t s :  A c c o r d i n g  t o  C i t y  d a t a b a s e  s o u r c e s ,  N  M i s s i s s i p p i  i s  i m p r o v e d  
w i t h  2 8 - f e e t  o f  p a v i n g  a n d  a n  " 8 - 6 - 2 "  s i d e w a l k  c o r r i d o r  c o n f i g u r a t i o n  w i t h i n  a  6 0 - f o o t  p u b l i c  
r i g h t - o f - w a y .  N o r t h  S t a f f o r d  i s  i m p r o v e d  w i t h  3 0 - f e e t  o f  p a v i n g  a n d  a  " 3 - 6 - 1 "  s i d e w a l k  c o r r i d o r .  
T h e N  M i s s i s s i p p i  f r o n t a g e  c u r r e n t l y  e x c e e d s  C i t y  s t a n d a r d s  w h i l e  t h e  e x i s t i n g  3 - 6 - 1  s i d e w a l k  
c o r r i d o r  a l o n g  N  S t a f f o r d  d o e s  n o t  s a t i s f y  C i t y  s t a n d a r d s  ( a n  1 1 - f o o t  w i d e  s i d e w a l k  c o r r i d o r  i s  
n e c e s s a r y ) .  I n  t h e  e v e n t  o f  f u t u r e  d e v e l o p m e n t  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y ,  a  p r o p e r t y  d e d i c a t i o n  o f  
1 - f o o t  a n d  r e c o n s t r u c t i o n  o f  t h e  e x i s t i n g  s i d e w a l k  c o r r i d o r  w i l l  b e  n e c e s s a r y .  T h e  m a p  
a m e n d m e n t  r e q u e s t  d o e s  n o t  c o n f l i c t  w i t h  t h e  p o l i c y .  
P o l i c y  6 . 2 3  B i c y c l e  T r a n s p o r t a t i o n  
M a k e  t h e  b i c y c l e  a n  i n t e g r a l  p a r t  o f  d a i l y  l i f e  i n  P o r t l a n d ,  p a r t i c u l a r l y  f o r  t r i p s  o f  l e s s  t h a n  f i v e  
m i l e s ,  b y  i m p l e m e n t i n g  a  b i k e w a y  n e t w o r k ,  p r o v i d i n g  e n d - o f - t r i p  f a c i l i t i e s ,  i m p r o v i n g  
b i c y c l e / t r a n s i t  i n t e g r a t i o n ,  e n c o u r a g i n g  b i c y c l e  u s e ,  a n d  m a k i n g  b i c y c l i n g  s a f e r .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  A c c o r d i n g  t o  C i t y  d a t a b a s e  s o u r c e s ,  N  M i s s i s s i p p i  i s  i m p r o v e d  
w i t h  2 8 - f e e t  o f  p a v i n g  a n d  a n  " 8 - 6 - 2 "  s i d e w a l k  c o r r i d o r  c o n f i g u r a t i o n  w i t h i n  a  6 0 - f o o t  r i g h t - o f -
w a y .  N o r t h  S t a f f o r d  i s  i m p r o v e d  w i t h  3 0 - f e e t  o f  p a v i n g  a n d  a  " 3 - 6 - 1 "  s i d e w a l k  c o r r i d o r .  T h e  
l o c a l  s t r e e t  s y s t e m  p r o v i d e s  a d e q u a t e  b i c y c l e  f a c i l i t i e s .  T h e  p r o p o s a l  s u p p o r t s  t h i s  p o l i c y .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 5  
P o l i c y  6 . 2 5  P a r k i n g  M a n a g e m e n t  
M a n a g e  t h e  p a r k i n g  s u p p l y  t o  a c h i e v e  t r a n s p o r t a t i o n  p o l i c y  o b j e c t i v e s  f o r  n e i g h b o r h o o d  a n d  
b u s i n e s s  d i s t r i c t  v i t a l i t y ,  a u t o  t r i p  r e d u c t i o n ,  a n d  i m p r o v e d  a i r  q u a l i t y .  
P o l i c y  6 . 2 6  O n - s t r e e t  P a r k i n g  M a n a g e m e n t  
M a n a g e  t h e  s u p p l y ,  o p e r a t i o n s ,  a n d  D e m a n d  f o r  p a r k i n g  a n d  l o a d i n g  i n  t h e  p u b l i c  r i g h t - o f - w a y  t o  
e n c o u r a g e  e c o n o m i c  v i t a l i t y ,  s a f e t y  f o r  a l l  m o d e s ,  a n d  l i v a b i l i t y  o f  r e s i d e n t i a l  n e i g h b o r h o o d s .  
P o l i c y  6 . 2 7  O f f  S t r e e t  P a r k i n g  
R e g u l a t e  o f f - s t r e e t  p a r k i n g  t o  p r o m o t e  g o o d  u r b a n  f o r m  a n d  t h e  v i t a l i t y  o f  c o m m e r c i a l  a n d  
e m p l o y m e n t  a r e a s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e r e  i s  a n  e x i s t i n g  p a r k i n g  a r e a  o n  t h e  n o r t h e r n  1 / 3  o f t h e  S u b j e c t  
P r o p e r t y  w h i c h  i s  p r o p o s e d  t o  b e  r e t a i n e d  ( a n d  i m p r o v e d )  i n  r e l a t i o n  t o  a  c u r r e n t  r e d e v e l o p m e n t  
p r o p o s a l  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  A p p l i c a n t ' s  p l a n s  i n d i c a t e  t h a t  p a r k i n g  c a n  b e  a c c o m m o d a t e d  
o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  t o  s e r v e  c u r r e n t / f u t u r e  u s e s  w h i c h  p l a c e s  l e s s  d e m a n d  o n  t h e  o n - s t r e e t  
p a r k i n g  i n  t h e  p u b l i c  r i g h t - o f - w a y .  W i t h  m o r e  p a r k i n g  o n - s i t e ,  a d d i t i o n a l  p a r k i n g  s p a c e s  c a n  b e  
a n t i c i p a t e d  t o  b e  a v a i l a b l e  f o r  o t h e r  u s e s  i n  c l o s e  p r o x i m i t y  t o  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  T h e  p r o p o s a l  
i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e s e  p o l i c i e s .  
G O A L  7 :  E n e r g y  
P r o m o t e  a  s u s t a i n a b l e  e n e r g y  f u t u r e  b y  i n c r e a s i n g  e n e r g y  e f f i c i e n c y  i n  a l l  s e c t o r s  o f  t h e  c i t y  b y  
t e n  p e r c e n t  b y  t h e  y e a r  2 0 0 0 .  
F i n d i n g s :  I n  g e n e r a l ,  G o a l  7  p o l i c i e s  a n d  o b j e c t i v e s  a r e  d i r e c t e d  t o w a r d  l o c a l  j u r i s d i c t i o n s  i n  
i m p l e m e n t i n g  e n e r g y  r e l a t e d  s t r a t e g i e s ,  a n d  n o t  t h e  a p p l i c a n t .  H o w e v e r ,  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
f i n d s  t h a t  t h i s  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h i s  g o a l  b e c a u s e  t h e  r e q u e s t  w i l l  a l l o w  r e - u s e  o f  a n  
e x i s t i n g  s t r u c t u r e  f o r  c o m m e r c i a l  u s e s  t h a t  c a n  s e r v e  t h e  i m m e d i a t e  a r e a .  
G O A L  8 :  E n v i r o n m e n t  
M a i n t a i n  a n d  i m p r o v e  t h e  q u a l i t y  o f  P o r t l a n d ' s  a i r ,  w a t e r  a n d  l a n d  r e s o u r c e s  a n d p r o t e c t  
n e i g h b o r h o o d s  a n d  b u s i n e s s  c e n t e r s  f r o m  d e t r i m e n t a l  n o i s e  p o l l u t i o n .  
F i n d i n g s :  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h i s  p r o p o s a l  w i l l  n o t  a d v e r s e l y  i m p a c t  t h e  C i t y ' s  a i r ,  
w a t e r  o r  l a n d  r e s o u r c e s .  I f  a p p r o v e d ,  f u t u r e  c o m m e r c i a l  u s e s  w i l l  b e  s u b j e c t  t o  t h e  Z o n i n g  
C o d e ' s  o f f - s i t e  i m p a c t s  r e g u l a t i o n s  ( C h a p t e r  3 3 . 2 6 2 )  a n d  m u s t  c o m p l y  w i t h  t h e  C i t y ' s  T i t l e  1 8  
n o i s e  r e g u l a t i o n s  t h a t  p r o t e c t  n e i g h b o r h o o d s  f r o m  d e t r i m e n t a l  n o i s e  l e v e l s .  
G O A L  9 :  C i t i z e n  I n v o l v e m e n t  
I m p r o v e  t h e  m e t h o d  f o r  c i t i z e n  i n v o l v e m e n t  i n  t h e  o n - g o i n g  l a n d  u s e  d e c i s i o n - m a k i n g  p r o c e s s  
a n d  p r o v i d e  o p p o r t u n i t i e s  f o r  c i t i z e n  p a r t i c i p a t i o n  i n  t h e  i m p l e m e n t a t i o n ,  r e v i e w  a n d  a m e n d m e n t  
o f  t h e  a d o p t e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 6  
F i n d i n g s :  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h i s  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  r e l e v a n t  p o l i c i e s  9 . 1 ,  
C i t i z e n  I n v o l v e m e n t  C o o r d i n a t i o n  a n d  9 . 3 ,  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  a n d  t h e r e f o r e  
i s  c o n s i s t e n t  w i t h  G o a l  9  C i t i z e n  I n v o l v e m e n t .  A  d e t a i l e d  a n a l y s i s  o f  t h e  a p p l i c a b l e  p o l i c i e s  
f o l l o w s ,  b e l o w .  
P o l i c y  9 . 1  C i t i z e n  I n v o l v e m e n t  C o o r d i n a t i o n  
E n c o u r a g e  c i t i z e n  i n v o l v e m e n t  i n  l a n d  u s e  p l a n n i n g  p r o j e c t s  b y  a c t i v e l y  c o o r d i n a t i n g  t h e  
p l a n n i n g  p r o c e s s  w i t h  r e l e v a n t  ~?~unity o r g a n i z a t i o n s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  A c c o r d i n g  t o  t h e  a p p l i c a t i o n ,  A p p l i c a n t  a t t e n d e d  t w o  P i e d m o n t  
N e i g h b o r h o o d  A s s o c i a t i o n  m e e t i n g s  a n d  r e p o r t e d  t h a t  n o  o b j e c t i o n s  w e r e  r a i s e d .  T h e  C i t y  
p r o v i d e d  n o t i c e  o f  t h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  a n d  Z o n e  C h a n g e  t o  
s u r r o u n d i n g  p r o p e r t y  o w n e r s  w i t h i n  4 0 0  f e e t  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y ,  t o  t h e  P i e d m o n t  
N e i g h b o r h o o d  A s s o c i a t i o n ,  a n d  t o  t h e  K e n t o n  a n d  A r b o r  N e i g h b o r h o o d  A s s o c i a t i o n s  i n  o r d e r  t o  
i n f o r m  t h e m  o f  t h e i r  o p p o r t u n i t y  t o  c o m m e n t  o n  t h e  a p p l i c a t i o n  b o t h  i n  w r i t i n g  a n d  a t  t h e  p u b l i c  
h e a r i n g s  o n  t h i s  a p p l i c a t i o n .  I n  a d d i t i o n ,  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  w a s  p o s t e d  p e r  t h e  r e q u i r e m e n t s  o f  
t h e  P o r t l a n d  Z o n i n g  C o d e  f o r  T y p e  I I I  L a n d  U s e  R e v i e w s .  T h e  r e q u e s t e d  l a n d  u s e  r e v i e w  
s u p p o r t s  t h i s  p o l i c y .  
P o l i c y  9 . 3  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  A m e n d m e n t  
A l l o w  f o r  t h e  r e v i e w  a n d  a m e n d m e n t  o f  t h e  a d o p t e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  w h i c h  i n s u r e s  c i t i z e n  
i n v o l v e m e n t  o p p o r t u n i t i e s  f o r  t h e  c i t y ' s  r e s i d e n t s , _  b u s i n e s s e s  a n d  o r g a n i z a t i o n s .  
H e a r i n g s  O ( [ i c e r  C o m m e n t s :  T h e  l a n d  u s e  r e v i e w  p r o c e s s  p r o v i d e s  f o r  c i t i z e n  i n v o l v e m e n t  
t h r o u g h  m a i l e d  r e q u e s t s  f o r  r e s p o n s e s ,  p o s t i n g  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y ,  m a i l e d  n o t i f i c a t i o n s  o f  
p u b l i c  h e a r i n g ,  a n d  p u b l i c  h e a r i n g s  b e f o r e  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  a n d  C i t y  C o u n c i l .  C i t i z e n  
i n v o l v e m e n t  e f f o r t s  r e l a t e d  t o  t h i s  c a s e  a r e  d e t a i l e d  i n  r e s p o n s e  t o  P o l i c y  9 . 1 ,  a b o v e .  T h i s  p o l i c y  
h a s  b e e n  m e t .  
G O A L  1 0 :  P l a n  R e v i e w  a n d  A d m i n i s t r a t i o n  
P o r t l a n d ' s  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  w i l l  u n d e r g o  p e r i o d i c  r e v i e w  t o  a s s u r e  t h a t  i t  r e m a i n s  a n  u p - t o -
d a t e  a n d  w o r k a b l e  f r a m e w o r k  f o r  l a n d  u s e  d e v e l o p m e n t .  T h e  P l a n  w i l l  b e  i m p l e m e n t e d  i n  
a c c o r d a n c e  w i t h  S t a t e  l a w  a n d  t h e  G o a l s ,  P o l i c i e s  a n d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  c o n t a i n e d  i n  
t h e  a d o p t e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  
F i n d i n g s :  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h i s  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  r e l e v a n t  P o l i c i e s  1 0 . 7  a n d  
1 0 . 8  a n d  t h e r e f o r e  i s  s u p p o r t i v e  o f  G o a l  1 0 .  A  d e t a i l e d  a n a l y s i s  o f  t h e  a p p l i c a b l e  p o l i c i e s  
f o l l o w s ,  b e l o w .  
P o l i c y  1 0 .  7  A m e n d m e n t s  t o  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  
T h e  P l a n n i n g  C o m m i s s i o n  m u s t  r e v i e w  a n d  m a k e  r e c o m m e n d a t i o n s  t o  t h e  C i t y  C o u n c i l  o n  a l l  
l e g i s l a t i v e  a m e n d m e n t s  t o  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p .  Q u a s i - j u d i c i a l  a m e n d m e n t s  t o  t h e  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  w i l l  b e  r e v i e w e d  b y  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  p r i o r  t o  C i t y  C o u n c i l  a c t i o n ,  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 7  
u s i n g  p r o c e d u r e s  s t a t e d  i n  t h e  z o n i n g  c o d e .  F o r  q u a s i - j u d i c i a l  a m e n d m e n t s ,  t h e  b u r d e n  o f  p r o o f  
f o r  t h e  a m e n d m e n t  i s  o n  t h e  a p p l i c a n t .  T h e  a p p l i c a n t  m u s t  s h o w  t h a t  t h e  r e q u e s t e d  c h a n g e  i s :  
( 1 )  C o n s i s t e n t  a n d  s u p p o r t i v e  o f  t h e  a p p r o p r i a t e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  G o a l s  a n d  P o l i c i e s  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  p r e c e d i n g  a n a l y s i s  a n d  f i n d i n g s  d e m o n s t r a t e  t h a t  t h e  p r o p o s e d  
P l a n  M a p  A m e n d m e n t  i s ,  o n  b a l a n c e ,  s u p p o r t i v e  o f  a n d  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  r e l e v a n t  g o a l s  a n d  
p o l i c i e s  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  
( 2 )  C o m p a t i b l e  w i t h  t h e  l a n d  u s e  p a t t e r n  e s t a b l i s h e d  b y  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  r e q u e s t e d  P l a n  d e s i g n a t i o n  a n d  z o n i n g  f o r  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  
i s  c o m p a t i b l e  w i t h  t h e  g e n e r a l  l a n d  u s e  p a t t e r n  e s t a b l i s h e d  b y  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  f o r  t h e  
s u r r o u n d i n g  a r e a .  A l t h o u g h  n o t  a b u t t i n g  o t h e r  s i t e s  d e s i g n a t e d  U r b a n  C o m m e r c i a l ,  t h e  U r b a n  
C o m m e r c i a l  d e s i g n a t i o n  a n d  C S ,  S t o r e f r o n t  C o m m e r c i a l  z o n e  i s  a p p l i e d  t o  t h r e e  l o t s  t h a t  a r e  
l o c a t e d  o n  t h e  n o r t h  s i d e  o f N  L o m b a r d ,  w i t h i n  a p p r o x i m a t e l y  1 5 0  f e e t  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  
T h e  z o n e  w i l l  a l l o w  u t i l i z a t i o n  o f  a  3 - s t o r y  n o n - r e s i d e n t i a l  b u i l d i n g  t h a t  w a s  c o n s t r u c t e d  i n  t h e  
e a r l y  1 9 5 0 s .  B e c a u s e  t h i s  r e q u e s t  w i l l  e x t e n d  c o m m e r c i a l  z o n i n g  a n o t h e r  1 0 0  f e e t  i n t o  a  
d e s i g n a t e d  s i n g l e - d w e l l i n g  r e s i d e n t i a l  a r e a ,  t h e  p r o p o s e d  C M  z o n e  i s  a p p r o p r i a t e .  T h e  C M  z o n e  
l i m i t s  t h e  t o t a l  a m o u n t  o f  c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  t o  a  1  t o  1  F l o o r  A r e a  R a t i o  ( " F A R " )  w h i c h  
e q u a t e s  t o  1 5 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t  f o r  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  T h e  z o n e  p r o h i b i t s  a u t o - o r i e n t e d  u s e s  a n d  
d r i v e - t h r o u g h  f a c i l i t i e s .  F u r t h e r ,  t h e  z o n e  d o e s  n o t  a l l o w  e x t e r i o r  d i s p l a y  a n d  s t o r a g e .  
( 3 )  C o n s i s t e n t  w i t h  t h e  S t a t e w i d e  L a n d  U s e  P l a n n i n g  G o a l s  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  S t a t e  o f  O r e g o n  L a n d  C o n s e r v a t i o n  a n d  D e v e l o p m e n t  
C o m m i s s i o n  ( " L C D C " )  h a s  a c k n o w l e d g e d  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  f o r  t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d .  T h e  
g o a l s  m e n t i o n e d  i n  " L C D C  a n d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  C o n s i d e r a t i o n s "  a r e  c o m p a r a b l e  t o  t h e  
s t a t e w i d e  p l a n n i n g  g o a l s  i n  t h a t  C i t y  G o a l  1  i s  t h e  e q u i v a l e n t  o f  S t a t e  G o a l  2  ( L a n d  U s e  
P l a n n i n g ) ;  C i t y  G o a l  2  a d d r e s s e s  t h e  i s s u e s  o f  S t a t e  G o a l  1 4  ( U r b a n i z a t i o n ) ;  a n d  C i t y  G o a l  3  
d e a l s  w i t h  t h e  l o c a l  i s s u e s  o f  n e i g h b o r h o o d s .  T h e  f o l l o w i n g  c i t y  a n d  s t a t e  g o a l s  a r e  s i m i l a r :  C i t y  
G o a l  4 ,  S t a t e  G o a l  1 0  ( H o u s i n g ) ;  C i t y  G o a l  5 ,  S t a t e  G o a l  9  ( E c o n o m i c  D e v e l o p m e n t ) ;  C i t y  G o a l  
6 ,  S t a t e  G o a l  1 2  ( T r a n s p o r t a t i o n ) ;  C i t y  G o a l  7 ,  S t a t e  G o a l  1 3  ( E n e r g y  C o n s e r v a t i o n ) ;  C i t y  G o a l  8 ,  
S t a t e  G o a l s  5 ,  6  a n d  7  ( E n v i r o n m e n t a l  I m p a c t s ) ;  a n d  C i t y  G o a l  9 ,  S t a t e  G o a l  1  ( C i t i z e n  
I n v o l v e m e n t ) .  C i t y  G o a l  1 0  a d d r e s s e s  c i t y  p l a n  a m e n d m e n t s  a n d  r e z o n i n g ;  a n d  C i t y  G o a l  1 1  i s  
s i m i l a r  t o  S t a t e  G o a l  1 1  ( P u b l i c  F a c i l i t i e s  a n d  S e r v i c e s ) .  O t h e r  s t a t e w i d e  g o a l s  r e l a t e  t o  
a g r i c u l t u r a l ,  f o r e s t r y  a n d  c o a s t a l  a r e a s ,  e t c . ,  a n d  t h e r e f o r e  d o  n o t  s p e c i f i c a l l y  a p p l y  t o  t h i s  
a p p l i c a t i o n .  
F o r  q u a s i - j u d i c i a l  p l a n  a m e n d m e n t s ,  c o m p l i a n c e  w i t h  t h e  C i t y ' s  p l a n  g o a l s ,  a s  d i s c u s s e d  h e r e ,  
s h o w  c o m p l i a n c e  w i t h  a p p l i c a b l e  s t a t e  g o a l s .  T h e  d i s c u s s i o n  b e l o w  i n d i c a t e s  t h a t  o v e r a l l ,  t h e  
C i t y  g o a l s  a n d  p o l i c i e s  a r e  s u p p o r t e d  b y  t h e  p r o p o s a l .  C o n s e q u e n t l y ,  t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  
w i t h  a l l  a p p l i c a b l e  s t a t e w i d e  g o a l s .  
( 4 )  C o n s i s t e n t  w i t h  a n y  a d o p t e d  a p p l i c a b l e  a r e a  p l a n s  a d o p t e d  a s  p a r t  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 8  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  A s  p r e v i o u s l y  d i s c u s s e d  a b o v e ,  t h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  
a d o p t e d  A l b i n a  C o m m u n i t y  P l a n  a n d  t h e  P i e d m o n t  N e i g h b o r h o o d  P l a n .  
P o l i c y  1 0 . 8  Z o n e  C h a n g e s  
B a s e  z o n e  c h a n g e s  w i t h i n  a  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n  m u s t  b e  t o  t h e  c o r r e s p o n d i n g  
z o n e  s t a t e d  i n  t h e  d e s i g n a t i o n .  W h e n  a  d e s i g n a t i o n  h a s  m o r e  t h a n  o n e  c o r r e s p o n d i n g  z o n e ,  t h e  
m o s t  a p p r o p r i a t e  z o n e  w i l l  b e  a p p l i e d  b a s e d  o n  t h e  p u r p o s e  o f  t h e  z o n e  a n d  t h e  z o n i n g  a n d  
g e n e r a l  l a n d  u s e s  o f  s u r r o u n d i n g  l a n d s .  Z o n e  c h a n g e s  m u s t  b e :  g r a n t e d  w h e n  i t  i s  f o u n d  t h a t  
p u b l i c  s e r v i c e s  a r e  p r e s e n t l y  c a p a b l e  o f  s u p p o r t i n g  t h e  u s e s  a l l o w e d  b y  t h e  z o n e ,  o r  c a n  b e  m a d e  
c a p a b l e  p r i o r  t o  i s s u i n g  a  c e r t i f i c a t e  o f  o c c u p a n c y .  T h e  a d e q u a c y  o f  s e r v i c e s  i s  b a s e d  o n  t h e  
p r o p o s e d  u s e  a n d  d e v e l o p m e n t .  I f  a  s p e c i f i c  u s e  a n d  d e v e l o p m e n t  p r o p o s a l  i s  n o t  s u b m i t t e d ,  
s e r v i c e s  m u s t  b e  a b l e  t o  s u p p o r t  t h e  r a n g e  o f  u s e s  a n d  d e v e l o p m e n t  a l l o w e d  b y  t h e  z o n e .  F o r  t h e  
p u r p o s e s  o f  t h i s  r e q u i r e m e n t ,  s e r v i c e s  i n c l u d e  w a t e r  s u p p l y ,  s a n i t a r y  s e w a g e  d i s p o s a l ,  s t o r m w a t e r  
d i s p o s a l ,  t r a n s p o r t a t i o n  c a p a b i l i t i e s ,  a n d  p o l i c e  a n d  f i r e  p r o t e c t i o n .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t s :  T h e  U r b a n  C o m m e r c i a l  d e s i g n a t i o n  h a s  t w o  c o r r e s p o n d i n g  z o n e s :  
t h e  M i x e d  C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  z o n e  a n d  t h e  S t o r e f r o n t  C o m m e r c i a l  z o n e  t h a t  i m p l e m e n t  t h e  
d e s i g n a t i o n .  A s  e x p l a i n e d  a b o v e ,  u n d e r  P o l i c y  1  0 .  7 ,  t h e  C M  z o n e  i s  t h e  m o s t  a p p r o p r i a t e  z o n e  
g i v e n  t h e  s u r r o u n d i n g  u s e s  a n d  m a p  p a t t e r n .  
A p p l i c a n t  i s  r e q u e s t i n g  a  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  c o n c u r r e n t  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  
R e v i e w  t o  c h a n g e  t h e  c u r r e n t  d e s i g n a t i o n  a n d  z o n i n g  o n  t h e  s o u t h e r n  t w o - t h i r d s  o f  t h e  p r o p e r t y  
( p l a t t e d  l o t s  5 - 8 )  f r o m  H i g h  D e n s i t y  S i n g l e - D w e l l i n g  R e s i d e n t i a l ,  R 5  a n d  t h e  r e m a i n i n g  o n e - t h i r d  
o f t h e  p r o p e r t y  ( p l a t t e d  l o t s  3  a n d  4 )  f r o m  G e n e r a l  C o m m e r c i a l  t o  M i x e d  
C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l ,  C M .  T h e  p r o p o s e d  c h a n g e  i s  i l l u s t r a t e d  o n  t h e  a t t a c h e d  P r o p o s e d  
Z o n i n g  M a p ,  E x h i b i t  B . 2 .  T h i s  p o l i c y  i s  a d d r e s s e d  t h r o u g h  t h i s  l a n d  u s e  r e v i e w ,  s p e c i f i c a l l y  
a d d r e s s e d  i n  f i n d i n g s  f o r  c o n f o r m a n c e  w i t h  t h e  a p p r o v a l  c r i t e r i a  f o r  t h e  p r o p o s e d  Z o n e  M a p  
A m e n d m e n t ,  3 3 . 8 5 5 . 0 5 0 . A - D ,  f o l l o w i n g  t h i s  s e c t i o n  o n  t h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  
A m e n d m e n t .  T o  t h e  e x t e n t  t h a t  a p p l i c a b l e  a p p r o v a l  c r i t e r i a  o f  3 3 . 8 5 5 . 0 5 0 . A - D  a r e  m e t ,  a s  
d e s c r i b e d  a b o v e ,  t h e s e  p o l i c i e s  a n d  o b j e c t i v e s  a r e  m e t .  
G O A L  1 1  A :  P u b l i c  F a c i l i t i e s  
P r o v i d e  a  t i m e l y ,  o r d e r l y  a n d  e f f i c i e n t  a r r a n g e m e n t  o f  p u b l i c  f a c i l i t i e s  a n d  s e r v i c e s  t h a t  s u p p o r t  
e x i s t i n g  a n d  p l a n n e d  l a n d  u s e  p a t t e r n s  a n d  d e n s i t i e s .  
F i n d i n g s :  T h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  G o a l  1 1  a n d  P o l i c y  1 1 . 2  a s  e x p l a i n e d  b e l o w .  A g e n c y  
r e s p o n s e s  t o  t h i s  p r o p o s a l  i n d i c a t e  t h a t  e i t h e r  a d e q u a t e  p u b l i c  f a c i l i t i e s  a n d  s e r v i c e s  e x i s t  o r  c a n  
b e  r e a s o n a b l y  m a d e  a v a i l a b l e  a s  d i s c u s s e d  u n d e r  a p p r o v a l  c r i t e r i o n  3 3 . 8 5 5 . 0 5 0 . B ,  b e l o w  a n d  i n  
E x h i b i t s  E . l  t h r o u g h  E . 7 .  
P o l i c y  1  1 . 2 ,  O r d e r l y  L a n d  D e v e l o p m e n t  
U r b a n  d e v e l o p m e n t  s h o u l d  o c c u r  o n l y  w h e r e  u r b a n  p u b l i c  f a c i l i t i e s  a n d  s e r v i c e s  e x i s t  o r  c a n  b e  
r e a s o n a b l y  m a d e  a v a i l a b l e .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  2 9  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t :  T h e  a d e q u a c y  o f  p u b l i c  f a c i l i t i e s  i s  d i s c u s s e d  i n  d e t a i l  b e l o w  i n  t h i s  
r e c o m m e n d a t i o n  u n d e r  t h e  c r i t e r i o n  3 3 . 8 5 5 . 0 5 0  B .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h e  p r o p o s a l  
i s  c o n s i s t e n t  w i t h  t h i s  p o l i c y .  
G O A L  1 2 :  U r b a n  D e s i g n  
E n h a n c e  P o r t l a n d  a s  a  l i v a b l e  c i t y ,  a t t r a c t i v e  i n  i t s  s e t t i n g  a n d  d y n a m i c  i n  i t s  u r b a n  c h a r a c t e r  b y  
p r e s e r v i n g  i t s  h i s t o r y  a n d  b u i l d i n g  a  s u b s t a n t i a l  l e g a c y  o f  q u a l i t y  p r i v a t e  d e v e l o p m e n t s  a n d  
p u b l i c  i m p r o v e m e n t s  f o r  f u t u r e  g e n e r a t i o n s .  
F i n d i n g s :  T h e  p r o p o s a l  i s  c o n s i s t e n t  w i t h  G o a l  1 2  a n d  i t s  p o l i c i e s ,  w h i c h  i s  i n t e n d e d  t o  e n h a n c e  
P o r t l a n d ' s  i d e n t i t y  a s  a  l i v a b l e  c i t y  w i t h  a t t r a c t i v e  a m e n i t i e s  c r e a t i n g  a  d y n a m i c  u r b a n  
e n v i r o n m e n t  t h r o u g h  q u a l i t y  p r o j e c t s .  A  d e t a i l e d  a n a l y s i s  o f  t h e  a p p l i c a b l e  p o l i c i e s  f o l l o w s ,  
b e l o w .  
P o l i c y  1 2 . 2  E n h a n c i n g  V a r i e t y  
P r o m o t e  t h e  d e v e l o p m e n t  o f  a r e a s  o f  s p e c i a l  i d e n t i t y  a n d  u r b a n  c h a r a c t e r .  P o r t l a n d  i s  a  c i t y  b u i l t  
f r o m  t h e  a g g r e g a t i o n  o f  f o r m e r l y  i n d e p e n d e n t  s e t t l e m e n t s .  T h e  C i t y ' s  r e s i d e n t i a l ,  c o m m e r c i a l ,  
a n d  i n d u s t r i a l  a r e a s  s h o u l d  h a v e  a t t r a c t i v e  i d e n t i t i e s  t h a t  e n h a n c e  t h e  u r b a n i t y  o f t h e  C i t y .  
O b j e c t i v e  C .  F o s t e r  t h e  d e v e l o p m e n t  o f  a n  a t t r a c t i v e  u r b a n  c h a r a c t e r  a l o n g  P o r t l a n d ' s  
c o m m e r c i a l  s t r e e t s  a n d  i n  i t s  c o m m e r c i a l  d i s t r i c t s .  A c c o m m o d a t i n g  p e d e s t r i a n s  a s  s h o p p e r s  a n d  
v i s i t o r s  i n  c o m m e r c i a l  a r e a s  i s  a  m a j o r  p r i o r i t y  o f  d e v e l o p m e n t  p r o j e c t s .  C o m m e r c i a l  a r e a s  
s h o u l d  a l l o w  t h e  d e v e l o p m e n t  o f  a  m i x t u r e  o f  u s e s ,  i n c l u d i n g  r e s i d e n t i a l  u s e s .  A d d  n e w  b u i l d i n g  
t y p e s  t o  e s t a b l i s h  a r e a s  w i t h  c a r e  a n d  r e s p e c t  f o r  t h e  c o n t e x t  t h a t  p a s t  g e n e r a t i o n s  o f  b u i l d e r s  h a v e  
p r o v i d e d .  
1 2 . 6  P r e s e r v e  N e i g h b o r h o o d s  
P r e s e r v e  a n d  s u p p o r t  t h e  q u a l i t i e s  o f  i n d i v i d u a l  n e i g h b o r h o o d s  t h a t  h e l p  t o  m a k e  t h e m  a t t r a c t i v e  
p l a c e s .  E n c o u r a g e  n e i g h b o r h o o d s  t o  e x p r e s s  t h e i r  d e s i g n  v a l u e s  i n  n e i g h b o r h o o d  a n d  c o m m u n i t y  
p l a n n i n g  p r o j e c t s .  S e e k  w a y s  t o  r e s p e c t  a n d  s t r e n g t h e n  n e i g h b o r h o o d  v a l u e s  i n  n e w  d e v e l o p m e n t  
p r o j e c t s  t h a t  i m p l e m e n t  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  
O b j e c t i v e  B .  R e s p e c t  t h e  f a b r i c  o f  e s t a b l i s h e d  n e i g h b o r h o o d s  w h e n  u n d e r t a k i n g  i n f i l l  
d e v e l o p m e n t  p r o j e c t s .  
H e a r i n g s  O f f i c e r  C o m m e n t :  T h e  e x i s t i n g  " P o s t - W o r l d  W a r  2 "  b u i l d i n g  a n d  t h e  f o r m e r  c h u r c h  
b u i l d i n g  c r e a t e d  a  b u f f e r  b e t w e e n  t h e  s i n g l e - d w e l l i n g  r e s i d e n c e s  a n d  t h e  a u t o - o r i e n t e d  u s e s  
l o c a t e d  o n  t h e  a d j a c e n t  C G - z o n e d  s i t e s  t h a t  f r o n t  N  L o m b a r d .  T h e  C M  a n d  C G  z o n e  a r e  s i m i l a r  
i n  t h e  a l l o w e d  s c a l e  o f  b u i l d i n g s .  B o t h  h a v e  a  h e i g h t  l i m i t  o f  4 5  f e e t .  H o w e v e r ,  t h e  z o n e s  d i f f e r  
i n  t h a t  t h e  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  i s  l i m i t e d  i n  t h e  C M  z o n e ,  h o u s i n g  w i l l  b e  r e q u i r e d  w i t h  
c o m m e r c i a l  e x p a n s i o n  a n d  n o  e x t e r i o r  d i s p l a y  a n d  s t o r a g e  o r  d r i v e - t h r o u g h  v e h i c l e  a r e a s  i s  
a l l o w e d  i n  t h e  C M  z o n e .  T h e  u r b a n  c h a r a c t e r  o f  t h e  z o n e  w i l l  c o n t i n u e  t o  b u f f e r  t h e  r e s i d e n c e s  
f r o m  t h e  m o r e  i n t e n s e  c o m m e r c i a l  a c t i v i t i e s  f o u n d  o n  N  L o m b a r d .  F o r  t h e s e  r e a s o n s ,  t h e  
p r o p o s a l  s u p p o r t s  t h e s e  p o l i c i e s .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 0  
3 3 . 8 1 0 . 0 5 0  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A p p r o v a l  C r i t e r i a  
A . 2 .  W h e n  t h e  r e q u e s t e d  a m e n d m e n t  i s :  
•  F r o m  a  r e s i d e n t i a l  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n  t o  a  c o m m e r c i a l ,  e m p l o y m e n t ,  
i n d u s t r i a l ,  o r  i n s t i t u t i o n a l  c a m p u s  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n ;  o r  
J !  1 \ , j ; l  . . . .  
•  F r o m  t h e  u r b a n  c o m m e r c i a l  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n  w i t h  C M  z o n i n g  t o  
a n o t h e r  c o m m e r c i a l ,  e m p l o y m e n t ,  i n d u s t r i a l ,  o r  i n s t i t u t i o n a l  c a m p u s  C o m p r e h e n s i v e  
P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n ;  
t h e  r e q u e s t e d  c h a n g e  w i l l  n o t  r e s u l t  i n  a  n e t  l o s s  o f  p o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s .  T h e  n u m b e r  o f  
p o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s  l o s t  m a y  n o t  b e  g r e a t e r  t h a n  t h e  p o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s  g a i n e d .  T h e  
m e t h o d  f o r  c a l c u l a t i n g  p o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s  i s  s p e c i f i e d  i n  s u b p a r a g r a p h  A . 2 . a ,  b e l o w ;  p o t e n t i a l  
h o u s i n g  u n i t s  m a y  b e  g a i n e d  a s  s p e c i f i e d  i n  s u b p a r a g r a p h  A . 2 . b ,  b e l o w .  
a .  C a l c u l a t i n g  p o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s .  T o  c a l c u l a t e  p o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s ,  t h e  
m a x i m u m  d e n s i t y  a l l o w e d  b y  t h e  z o n e  i s  u s e d .  I n  z o n e s  w h e r e  d e n s i t y  i s  
r e g u l a t e d  b y  f l o o r  a r e a  r a t i o s ,  a  s t a n d a r d  o f  9 0 0  s q u a r e  f e e t  p e r  u n i t  i s  u s e d  i n  
t h e  c a l c u l a t i o n  a n d  t h e  m a x i m u m  f l o o r  a r e a  r a t i o  i s  u s e d .  E x c e p t i o n s  a r e :  
( 1 )  I n  t h e  R X  z o n e ,  2 0  p e r c e n t  o f  a l l o w e d  f l o o r  a r e a  i s  n o t  i n c l u d e d ;  
( 2 )  I n  t h e  R 3 ,  R 2 ,  a n d  R 1  z o n e s ,  t h e  a m e n i t y  b o n u s  p r o v i s i o n s  a r e  n o t  
i n c l u d e d ;  a n d  
( 3 )  I n  t h e  C M  z o n e ,  o n e  h a l f  o f  t h e  m a x i m u m  F A R  i s  u s e d .  
( 4 )  W h e r e  a  r e s i d e n t i a l l y  z o n e d  a r e a  i s  b e i n g  u s e d  b y  a n  i n s t i t u t i o n  a n d  t h e  
z o n e  c h a n g e  i s  t o  t h e  I n s t i t u t i o n a l  R e s i d e n t i a l  z o n e ,  t h e  a r e a  i n  u s e  a s  p a r t  
o f  t h e  i n s t i t u t i o n  i s  n o t  i n c l u d e d .  
( 5 )  W h e r e  a  r e s i d e n t i a l l y  z o n e d  a r e a  i s  c o n t r o l l e d  b y  a n  i n s t i t u t i o n  a n d  t h e  
z o n e  c h a n g e  i s  t o  t h e  I n s t i t u t i o n a l  R e s i d e n t i a l  z o n e  t h e  a r e a  e x c l u d e d  b y  
t h i s  p r o v i s i o n  a l s o  i n c l u d e s  t h o s e  a r e a s  w i t h i n  t h e  b o u n d a r i e s  o f  a n  
a p p r o v e d  c u r r e n t  c o n d i t i o n a l  u s e  p e r m i t  o r  m a s t e r  p l a n .  
b .  G a i n i n g  p o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s .  P o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s  m a y  b e  g a i n e d  t h r o u g h  
a n y  o f  t h e  f o l l o w i n g  m e a n s :  
(  1 )  R e z o n i n g  a n d  r e d e s i g n a t i n g  l a n d  o f f  s i t e  f r o m  a  c o m m e r c i a l ,  e m p l o y m e n t ,  
o r  i n d u s t r i a l  d e s i g n a t i o n  t o  r e s i d e n t i a l ;  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 1  
( 2 )  R e z o n i n g  a n d  r e d e s i g n a t i n g  l o w e r - d e n s i t y  r e s i d e n t i a l  l a n d  o f f  s i t e  t p  
h i g h e r - d e n s i t y  r e s i d e n t i a l  l a n d ;  
( 3 )  R e z o n i n g  l a n d  o n  o r  o f f  s i t e  t o  t h e  C M  z o n e ;  
( 4 )  B u i l d i n g  r e s i d e n t i a l  u n i t s  o n  t h e  s i t e  o r  i n  a  c o m m e r c i a l  o r  e m p l o y m e n t  
z o n e  o f f  s i t e .  W h e n  t h i s  o p t i o n  i s  u s e d  t o  m i t i g a t e  f o r  l o s t  h o u s i n g  
p o t e n t i a l  i n  a n  R X ,  R H ,  o r  R l  z o n e ,  o n l y  t h e  n u m b e r  o f  u n i t s  r e q u i r e d  b y  
t h e  m i n i m u m  d e n s i t y  r e g u l a t i o n s  o f  t h e  z o n e  a r e  r e q u i r e d  t o  b e  b u i l t  t o  
m i t i g a t e  f o r  t h e  l o s t  h o u s i n g  p o t e n t i a l ;  o r  
( 5 )  A n y  o t h e r  m e t h o d  t h a t  r e s u l t s  i n  n o  n e t  l o s s  o f  p o t e n t i a l  h o u s i n g  u n i t s ,  
i n c l u d i n g  u n i t s  f r o m  t h e  h o u s i n g  p o o l  a s  s t a t e d  i n  3 3 . 8 1 0 . 0 6 0  b e l o w .  
(  6 )  I n  c o m m e r c i a l  a n d  e m p l o y m e n t  z o n e s ,  r e s i d e n t i a l  u n i t s  t h a t  a r e  r e q u i r e d ,  
s u c h  a s  b y  a  h o u s i n g  r e q u i r e m e n t  o f  a  p l a n  d i s t r i c t ,  a r e  n o t  c r e d i t e d  a s  
m i t i g a t i n g  f o r  t h e  l o s s  o f  p o t e n t i a l  u n i t s .  
( 7 )  W h e n  h o u s i n g  u n i t s  i n  c o m m e r c i a l  o r  e m p l o y m e n t  z o n e s  a r e  u s e d  t o  
m i t i g a t e  f o r  l o s t  h o u s i n g  p o t e n t i a l ,  a  c o v e n a n t  m u s t  b e  i n c l u d e d  t h a t  
g u a r a n t e e s  t h a t  t h e  s i t e  w i l l  r e m a i n  i n  h o u s i n g  f o r  t h e  c r e d i t e d  n u m b e r  o f  
u n i t s  f o r  a t  l e a s t  2 5  y e a r s .  
F i n d i n g s :  T h e  p r o p o s a l  i n c l u d e s  a  r e q u e s t e d  a m e n d m e n t  f r o m  a  r e s i d e n t i a l  t o  a  c o m m e r c i a l  
d e s i g n a t i o n .  T h e r e f o r e ,  t h i s  c r i t e r i a  i s  a p p l i c a b l e .  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  c o m p r i s e d  o f  t h r e e  
5 , 0 0 0  s q u a r e  f o o t  l o t s .  T w o  o f  t h e  l o t s  a r e  z o n e d  R 5  a n d  e a c h  i s  r e s p e c t i v e l y  5 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t  i n  
s i z e .  T h e  R 5  z o n e  a l l o w s  a  d e n s i t y  o f  o n e  d w e l l i n g  u n i t  p e r  5 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t .  C o n s e q u e n t l y ,  t h e  
h o u s i n g  u n i t  p o t e n t i a l  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  t w o  u n i t s .  T h e  p r o p o s a l  t o  a p p l y  t h e  C M  z o n e  o n  
t h e  e n t i r e  S u b j e c t  P r o p e r t y  f u l f i l l s  t h i s  r e q u i r e m e n t .  
T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h e  p r o p o s a l  s u p p o r t s  a l l  o f  t h e  r e l e v a n t  g o a l s ,  p o l i c i e s  a n d  
o b j e c t i v e s  a n d  t h e r e f o r e ,  o n  b a l a n c e ,  i s  e q u a l l y  o r  m o r e  s u p p o r t i v e  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n ,  a s  
a  w h o l e .  
3 3 . 8 5 5 . 0 5 0  A p p r o v a l  C r i t e r i a  f o r  B a s e  Z o n e  C h a n g e s  
A n  a m e n d m e n t  t o  t h e  b a s e  z o n e  d e s i g n a t i o n  o n  t h e  O f f i c i a l  Z o n i n g  M a p s  w i l l  b e  a p p r o v e d  ( e i t h e r  
q u a s i - j u d i c i a l  o r  l e g i s l a t i v e )  i f  t h e  r e v i e w  b o d y  f i n d s  t h a t  t h e  a p p l i c a n t  h a s  s h o w n  t h a t  a l l  o f  t h e  
f o l l o w i n g  a p p r o v a l  c r i t e r i a  a r e  m e t :  
A .  C o m p l i a n c e  w i t h  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p .  T h e  z o n e  c h a n g e  i s  t o  a  
c o r r e s p o n d i n g  z o n e  o f  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p .  
1 .  W h e n  t h e  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n  h a s  m o r e  t h a n  o n e  c o r r e s p o n d i n g  
z o n e ,  i t  m u s t  b e  s h o w n  t h a t  t h e  p r o p o s e d  z o n e  i s  t h e  m o s t  a p p r o p r i a t e ,  t a k i n g  i n t o  
c o n s i d e r a t i o n  t h e  p u r p o s e s  o f  e a c h  z o n e  a n d  t h e  z o n i n g  p a t t e r n  o f  s u r r o u n d i n g  l a n d .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 2  
F i n d i n g s :  T h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n  i s  U~ban C o m m e r c i a l .  T h i s  
d e s i g n a t i o n  h a s  t w o  c o r r e s p o n d i n g  z o n e s  C M ,  M i x e d  C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  a n d  C S ,  S t o r e f r o n t  
C o m m e r c i a l .  A s  e x p l a i n e d  e a r l i e r  i n  t h i s  r e c o m m e n d a t i o n ,  t h e  M i x e d  C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  
z o n e  i s  t h e  m o s t  a p p r o p r i a t e  z o n e  t o  a p p l y  b e c a u s e  i t  w i l l  a l l o w  u t i l i z a t i o n  o f  t h e  e x i s t i n g  
b u i l d i n g  b u t  l i m i t s  t h e  a m o u n t  o f  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  t o  o n e - t h i r d  t h e  a m o u n t  t h a t  i s  a l l o w e d  i n  
t h e  C S  z o n e  ( a s  w e l l  a s  t h e  C G  z o n e ) .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h i s  a p p r o v a l  c r i t e r i o n  i s  
m e t .  
2 .  W h e r e  R  z o n e d  l a n d s  h a v e  a  C ,  E ,  o r  I  d e s i g n a t i o n  w i t h  a  B u f f e r  o v e r l a y ,  t h e  z o n e  
c h a n g e  w i l l  o n l y  b e  a p p r o v e d  i f  i t  i s  f o r  t h e  e x p a n s i o n  o f  a  u s e  f r o m  a b u t t i n g  
n o n r e s i d e n t i a l  l a n d .  Z o n e  c h a n g e s  f o r  n e w  u s e s  t h a t  a r e  n o t  e x p a n s i o n s  a r e  p r o h i b i t e d .  
F i n d i n g s :  P a r t  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  c u r r e n t l y  z o n e d  R 5 ,  S i n g l e - D w e l l i n g  R e s i d e n t i a l  5 , 0 0 0 ,  
b u t  d o e s  n o t  h a v e  a  c o m m e r c i a l  d e s i g n a t i o n  w i t h  a  B u f f e r  o v e r l a y  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y .  
T h e r e f o r e ,  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h i s  a p p r o v a l  c r i t e r i o n  i s  n o t  a p p l i c a b l e .  
3 .  W h e n  t h e  z o n e  c h a n g e  r e q u e s t  i s  f r o m  a  h i g h e r - d e n s i t y  r e s i d e n t i a l  z o n e  t o  a  l o w e r -
d e n s i t y  r e s i d e n t i a l  z o n e ,  o r  f r o m  t h e  C M  z o n e  t o  t h e  C S  z o n e ,  t h e n  t h e  a p p r o v a l  
c r i t e r i o n  i n  3 3 . 8 1 0 . 0 5 0  A . 2  m u s t  b e  m e t .  
F i n d i n g s :  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  c u r r e n t l y  z o n e d  R 5  a n d  C G  a n d  t h e  p r o p o s a l  i s  t o  c h a n g e  t o  
t h e  C M  z o n e .  T h e r e f o r e ,  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h i s  a p p r o v a l  c r i t e r i o n  i s  n o t  a p p l i c a b l e .  
B .  A d e q u a t e  p u b l i c  s e r v i c e s .  
1 .  A d e q u a c y  o f  s e r v i c e s  a p p l i e s  o n l y  t o  t h e  s p e c i f i c  z o n e  c h a n g e  s i t e .  
2 .  A d e q u a c y  o f  s e r v i c e s  i s  d e t e r m i n e d  b a s e d  o n  p e r f o r m a n c e  s t a n d a r d s  e s t a b l i s h e d  b y  t h e  
s e r v i c e  b u r e a u s .  T h e  b u r d e n  o f  p r o o f  i s  o n  t h e  a p p l i c a n t  t o  p r o v i d e  t h e  n e c e s s a r y  
a n a l y s i s .  F a c t o r s  t o  c o n s i d e r  i n c l u d e  t h e  p r o j e c t e d  s e r v i c e  d e m a n d s  o f  t h e  s i t e ,  t h e  
a b i l i t y  o f  t h e  e x i s t i n g  a n d  p r o p o s e d  p u b l i c  s e r v i c e s  t o  a c c o m m o d a t e  t h o s e  d e m a n d  
n u m b e r s ,  a n d  t h e  c h a r a c t e r i s t i c s  o f  t h e  s i t e  a n d  d e v e l o p m e n t  p r o p o s a l ,  i f  a n y .  
a .  P u b l i c  s e r v i c e s  f o r  w a t e r  s u p p l y ,  a n d  c a p a c i t y ,  a n d  p o l i c e  a n d  f i r e  p r o t e c t i o n  a r e  
c a p a b l e  o f  s u p p o r t i n g  t h e  u s e s  a l l o w e d  b y  t h e  z o n e  o r  w i l l  b e  c a p a b l e  b y  t h e  t i m e  
d e v e l o p m e n t  i s  c o m p l e t e .  
b .  P r o p o s e d  s a n i t a r y  w a s t e  d i s p o s a l  a n d  s t o r m w a t e r  d i s p o s a l  s y s t e m s  a r e  o r  w i l l  b e  
m a d e  a c c e p t a b l e  t o  t h e  B u r e a u  o f  E n v i r o n m e n t a l  S e r v i c e s .  P e r f o r m a n c e  
s t a n d a r d s  m u s t  b e  a p p l i e d  t o  t h e  s p e c i f i c  s i t e  d e s i g n .  L i m i t a t i o n s  o n  
d e v e l o p m e n t  l e v e l ,  m i t i g a t i o n  m e a s u r e s  o r  d i s c h a r g e  r e s t r i c t i o n s  m a y  b e  
n e c e s s a r y  i n  o r d e r  t o  a s s u r e  t h e s e  s e r v i c e s  a r e  a d e q u a t e .  
c .  P u b l i c  s e r v i c e s  f o r  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m  f a c i l i t i e s  a r e  c a p a b l e  o f  s u p p o r t i n g  t h e  
u s e s  a l l o w e d  b y  t h e  z o n e  o r  w i l l  b e  c a p a b l e  b y  t h e  t i m e  d e v e l o p m e n t  i s  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 3  
c o m p l e t e .  T r a n s p o r t a t i o n  c a p a c i t y  m u s t  b e  c a p a b l e  o f  s u p p o r t i n g  t h e  u s e s  
a l l o w e d  b y  t h e  z o n e  b y  t h e  t i m e  d e v e l o p m e n t  i s  c o m p l e t e ,  a n d  i n  t h e  p l a n n i n g  
p e r i o d  d e f i n e d  b y  t h e  O r e g o n  T r a n s p o r t a t i o n  R u l e ,  w h i c h  i s  2 0  y e a r s  f r o m  t h e  
d a t e  t h e  T r a n s p o r t a t i o n  S y s t e m  P l a n  w a s  a d o p t e d .  L i m i t a t i o n s  o n  d e v e l o p m e n t  
l e v e l  o r  m i t i g a t i o n  m e a s u r e s  m a y  b e  n e c e s s a r y  i n  o r d e r  t o  a s s u r e  t r a n s p o r t a t i o n  
s e r v i c e s  a r e  a d e q u a t e .  
F i n d i n g s :  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  p u b l i c  s e r v i c e s  a r e  a d e q u a t e  a n d  w i t h  a  r e c o m m e n d e d  
c o n d i t i o n  r e l a t e d  t o  t r a n s p o r t a t i o n  i m p a c t s ,  p u b l i c  s e r v i c e s  w i l l  c o n t i n u e  t o  b e  a d e q u a t e ,  a s  
e x p l a i n e d  b e l o w .  
B E S  e x p r e s s e d  n o  o b j e c t i o n  t o  a p p r o v a l  o f  A p p l i c a n t ' s  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  
A m e n d m e n t  w i t h  c o n c u r r e n t  Z o n e  M a p  A m e n d m e n t .  ( E x h i b i t  E . 1 )  N o t e  t h a t  t h i s  l a n d  u s e  
a p p l i c a t i o n  d o e s  n o t  a l t e r  B E S  r e q u i r e m e n t s  a s  i d e n t i f i e d  u n d e r  b u i l d i n g  p e r m i t  a p p l i c a t i o n  # 1 2 -
1 5 6 4 3 4 - C O ,  w h i c h  i s  c u r r e n t l y  u n d e r  r e v i e w .  T h e B E S  r e s p o n s e ,  i n  E x h i b i t  E . l ,  s t a t e s  i n  
r e l e v a n t  p a r t  t h e  f o l l o w i n g :  
" S A N I T A R Y  S E R V I C E  
1 .  E x i s t i n g  S a n i t a r y  I n f r a s t r u c t u r e :  
a .  T h e r e  i s  a n  8 - i n c h  c o n c r e t e  p u b l i c  c o m b i n e d  g r a v i t y  s e w e r  
l o c a t e d  i n  N  M i s s i s s i p p i  A v e n u e  ( B E S  p r o j e c t  #  0 4 2 2 )  .  
b .  T h e r e  i s  a  1 2 - i n c h  v i t r i f i e d  c l a y  p u b l i c  c o m b i n e d  g r a v i t y  
s e w e r  l o c a t e d  i n  N  S t a f f o r d  S t r e e t  ( B E S  p r o j e c t  #  0 8 1 4 ) .  
2 .  C o m b i n e d  S e w e r :  T h e  c o m b i n e d  s e w e r  s y s t e m  c u r r e n t l y  s u r c h a r g e s  
u n d e r  c e r t a i n  c o n d i t i o n s .  B E S  w i l l  a l l o w  s a n i t a r y  
c o n n e c t i o n s ,  b u t  s t o r m w a t e r  d i s c h a r g e s  w i l l  b e  r e s t r i c t e d .  
S e e  t h e  S t o r m w a t e r  M a n a g e m e n t  s e c t i o n ,  b e l o w ,  f o r  a  d i s c u s s i o n  
o f  t h e  i m p a c t  t h i s  m a y  h a v e  o n  t h e  d e v e l o p m e n t ' s  s t o r m w a t e r  
m a n a g e m e n t  p l a n .  N O T E :  B E S  E n g i n e e r i n g  A s s e t  S y s t e m s  
M a n a g e m e n t  a s s e s s e d  t h e  c a p a c i t y  o f  t h e  c o m b i n e d  s e w e r  s y s t e m  
a v a i l a b l e  t o  t h i s  s i t e  a n d  d e t e r m i n e d  t h a t  t h e  s y s t e m  h a s  
c a p a c i t y  t o  s e r v e  t h e  p r o p o s e d  c h a n g e  i n  z o n i n g .  B E S  p r e f e r s  
d i s c h a r g e s  b e  d i r e c t e d  t o  t h e  1 2 - i n c h  c o m b i n e d  s e w e r  i n  N  
S t a f f o r d  S t r e e t .  
S T O R M W A T E R  M A N A G E M E N T  
3 .  E x i s t i n g  S t o r m w a t e r  I n f r a s t r u c t u r e :  
a .  T h e r e  i s  n o  p u b l i c  s t o r m - o n l y  s e w e r  a v a i l a b l e  t o  t h i s  
p r o p e r t y .  
b .  T h e r e  i s  a  p u b l i c  u n d e r g r o u n d  i n j e c t i o n  c o n t r o l  ( U I C )  
s y s t e m  l o c a t e d  i n  t h e  v i c i n i t y  o f  t h i s  s i t e  t h a t  r e c e i v e s  
s t o r m w a t e r  r u n o f f  f r o m  t h e  p u b l i c  r i g h t - o f - w a y :  
1 )  I n  N  M i s s i s s i p p i  A v e n e u  ( s o u t h  o f  N  S t a f f o r d  S t r e e t )  
t h e r e  i s  a  U I C  c o n s i s t i n g  o f  3  i n l e t s ,  1  s e d i m e n t a t i o n  
m a n h o l e ,  a n d  1  i n f i l t r a t i o n  s u m p .  
4 .  G e n e r a l  S t o r m w a t e r  M a n a g e m e n t  R e q u i r e m e n t s :  A l l  d e v e l o p m e n t  
a n d  r e d e v e l o p m e n t  p r o p o s a l s  a r e  s u b j e c t  t o  t h e  r e q u i r e m e n t s  o f  
t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d  S t o r m w a t e r  M a n a g e m e n t  M a n u a l  ( S W M M )  .  T h e  
S W M M  i s  p e r i o d i c a l l y  u p d a t e d ;  p r o j e c t s  m u s t  c o m p l y  w i t h  t h e  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 4  
v e r s i o n  t h a t  i s  a d o p t e d  w h e n  p e r m i t  a p p l i c a t i o n s  a r e  
s u b m i t t e d .  T h e  2 0 0 8  S W M M  m a y  b e  o b t a i n e d  a t  t h e  C i t y  o f  
P o r t l a n d  D e v e l o p m e n t  S e r v i c e s  C e n t e r  ( 1 9 0 0  S W  4 t h  A v e )  a n d  f r o m  
t h e  B E S  w e b s i t e  ( w w w . p o r t l a n d o n l i n e . c o m / b e s / 2 0 0 8 S W M M ) .  
D e v e l o p m e n t  p r o j e c t s  a r e  e v a l u a t e d  u s i n g  t h e  c r i t e r i a  
d e s c r i b e d  i n  S e c t i o n  1 . 3  o f  t h e  S W M M .  T h e  S t o r m w a t e r  
H i e r a r c h y  g u i d e s  t h e  a p p l i c a n t  i n  d e t e r m i n i n g  w h e r e  s t o r m w a t e r  
r u n o f f  s h o u l d  b e  c o n v e y e d  ( i . e .  i n f i l t r a t e d  o n - s i t e  o r  
d i s c h a r g e d  o f f - s i t e ) .  T h e  h i g h e s t  t e c h n i c a l l y  f e a s i b l e  
c a t e g o r y  m u s t  b e  u s e d .  R e g a r d l e s s  o f  t h e  d i s c h a r g e  p o i n t ,  
v e g e t a t e d  s u r f a c e  f a c i l i t i e s  a r e  r e q u i r e d  t o  t h e  m a x i m u m  
e x t e n t  f e a s i b l e  t o  m e e t  S W M M  p o l l u t i o n  r e d u c t i o n  a n d  f l o w  
c o n t r o l  r e q u i r e m e n t s .  
5 .  O n - S i t e  S t o r m w a t e r  M a n a g e m e n t  C o m m e n t s :  B E S  r e v i e w s  s t o r m w a t e r  
m a n a g e m e n t  f a c i l i t i e s  o n  p r i v a t e  p r o p e r t y  f o r  t h e  f e a s i b i l i t y  
o f  i n f i l t r a t i o n ,  p o l l u t i o n  r e d u c t i o n ,  f l o w  c o n t r o l ,  a n d  o f f -
s i t e  d i s c h a r g e s .  T h e  S i t e  D e v e l o p m e n t  S e c t i o n  o f  B D S  
d e t e r m i n e s  i f  s t o r m w a t e r  i n f i l t r a t i o n  o n  p r i v a t e  p r o p e r t y  l S  
f e a s i b l e  w h e n  s l o p e s  o n  o r  n e a r  t h e  s i t e  p r e s e n t  l a n d s i d e  o r  
e r o s i o n  r e l a t e d  c o n c e r n s ,  o r  w h e r e  p r o x i m i t y  t o  b u i l d i n g s  
m i g h t  c a u s e  s t r u c t u r a l  p r o b l e m s .  
a .  B E S  h a s  r e v i e w e d  t h e  s t o r m w a t e r  r e p o r t  s u b m i t t e d  u n d e r  
b u i l d i n g  p e r m i t  # 1 2 - 1 5 6 4 3 4 - C O  f o r  r e d e v e l o p e d  i m p e r v i o u s  
a r e a  i n  t h e  p a r k i n g  l o t  a r e a .  T h e  r e p o r t  i n c l u d e s  
S i m p l i f i e d  A p p r o a c h  i n f i l t r a t i o n  t e s t  r e s u l t s  o f  6 8  i n c h e s  
p e r  h o u r .  T h e  a p p l i c a n t  p r o p o s e s  o n - s i t e  i n f i l t r a t i o n  b y  
m e a n s  o f  a n  i n f i l t r a t i o n  p l a n t e r  f o r  t h e  p r o p o s e d  
r e d e v e l o p e d  a r e a  i n  t h e  p a r k i n g  l o t .  B E S  h a s  n o  o b j e c t i o n s  
t o  t h e  p r o p o s e d  s t o r m w a t e r  m a n a g e m e n t  a p p r o a c h .  
6 .  P u b l i c  R i g h t - o f - W a y  S t o r m w a t e r  M a n a g e m e n t  C o m m e n t s :  B E S  
r e v i e w s  s t o r m w a t e r  m a n a g e m e n t  f a c i l i t i e s  i n  t h e  p u b l i c  r i g h t -
o f - w a y  f o r  c o m p l i a n c e  w i t h  S W M M  r e q u i r e m e n t s  s u c h  a s  
I n f i l t r a t i o n  a n d  D i s c h a r g e ,  P o l l u t i o n  R e d u c t i o n ,  a n d  F l o w  
C o n t r o l .  T h e  f o l l o w i n g  c o m m e n t s  a p p l y  t o  t h i s  p r o j e c t ,  a s  
r e q u i r e d  b y  t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d  B u r e a u  o f  T r a n s p o r t a t i o n  
( P B O T )  .  
a .  P B O T  r e q u i r e s  n e w  s i d e w a l k  c o n s t r u c t i o n  i n  a  p e d e s t r i a n  
c o r r i d o r  w h e r e  a  c u r b  a n d  p a v e d  s t r e e t  a l r e a d y  e x i s t .  
C o n s t r u c t i n g  t h e  s i d e w a l k  s o  t h a t  i t  s l o p e s  t o w a r d  a  
v e g e t a t e d  a r e a  a n d / o r  p l a n t i n g  s t r e e t  t r e e s  m a y  b e  a  v i a b l e  
a l t e r n a t i v e  t o  c o n s t r u c t i n g  s t o r m w a t e r  m a n a g e m e n t  
f a c i l i t i e s ,  a n d  w i l l  b e  r e v i e w e d  w i t h  t h e  p u b l i c  w o r k s  
p e r m i t .  R e f e r  t o  P B O T ' s  r e s p o n s e  a n d  t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d  
P u b l i c  W o r k s  P e r m i t t i n g  w e b s i t e  f o r  m o r e  i n f o r m a t i o n .  
7 .  N o n c o n f o r m i n g  P a r k i n g  L o t  a n d  L a n d s c a p e  R e q u i r e m e n t s :  I f  t h i s  
p r o j e c t  w i l l  b r i n g  e x i s t i n g  p a r k i n g  a r e a s  i n t o  c o m p l i a n c e  w i t h  
c u r r e n t  l a n d s c a p i n g  r e q u i r e m e n t s  p e r  C h a p t e r  3 3 . 2 5 8 . 0 7 0 ,  t h e n  
S e c t i o n  1 . 5  o f  t h e  S W M M  r e q u i r e s  t h a t  n e w  l a n d s c a p e d  a r e a s  
m u s t  a l s o  b e  u t i l i z e d  a s  v e g e t a t e d  s t o r m w a t e r  f a c i l i t i e s  w h e r e  
f e a s i b l e .  S e c t i o n  1 . 5  i n c l u d e s  e x a m p l e s  o f  c r i t e r i a  t h a t  w i l l  
b e  c o n s i d e r e d  t o  d e t e r m i n e  f e a s i b i l i t y .  N o t e  t h a t  i f  a  
s t o r m w a t e r  f a c i l i t y  i s  d e t e r m i n e d  f e a s i b l e  t h e  f a c i l i t y  m u s t  
b e  s i z e d  u s i n g  t h e  a p p r o p r i a t e  m e t h o d o l o g y  f r o m  C h a p t e r  2  o f  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 5  
t h e  S W M M ,  a n d  s h o u l d  t h e r e f o r e  b e  i n c l u d e d  i n  t h e  r e q u i r e d  
s t o r m w a t e r  r e p o r t .  P l a n s  s u b m i t t e d  f o r  l a n d  u s e  r e v i e w  m u s t  
b e  r e v i s e d  t o  s h o w  a l l  r e q u i r e d  p a r k i n g  l o t  l a n d s c a p i n g  
u p g r a d e s .  
C O N D I T I O N S  O F  A P P R O V A L  
B E S  h a s  n o  r e c o m m e n d e d  c o n d i t i o n s  o f  l a n d  u s e  r e v i e w  a p p r o v a l . "  
T h e  W a t e r  B u r e a u  s t a t e d ,  i n  E x h i b i t  E . 3 ,  t h a t  i t :  
"  . . .  h a s  n o  o b j e c t i o n s  t o  t h e  r e q u e s t e d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  a n d  
Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  R e v i e w ,  f o r  t h e  p r o p e r t y  l o c a t e d  a t  7 4 2 4  N  
M i s s i s s i p p i  A v e .  T h e r e  i s  a n  e x i s t i n g  1 "  m e t e r e d  s e r v i c e  ( S e r i a l  
# 8 7 1 1 3 5 3 8 ,  A c c o u n t  # 2 9 5 8 4 0 4 3 0 0 )  w h i c h  s u p p l i e s  t h i s  l o c a t i o n  w i t h  
w a t e r  f r o m  t h e  e x i s t i n g  8 "  C I  w a t e r  m a i n  i n N  S t a f f o r d  S t .  T h e  
e s t i m a t e d  s t a t i c  w a t e r  p r e s s u r e  r a n g e  f o r  t h i s  l o c a t i o n  i s  5 1  p s i  
t o  6 4  p s i  a t  t h e  e x i s t i n g  s e r v i c e  e l e v a t i o n  o f  1 2 2  f t . "  
T h e  F i r e  B u r e a u  r e s p o n d e d  t h a t  i t  h a d  n o  c o n c e r n s .  ( E x h i b i t  E . 7 )  
T h e  P o l i c e  B u r e a u  s t a t e d ,  i n  E x h i b i t  E . 4 ,  t h a t  " i t  h a s  b e e n  d e t e r m i n e d  t h a t  t h e  P o r t l a n d  P o l i c e  
B u r e a u  i s  c a p a b l e  o f  s e r v i n g  t h e  p r o p o s e d  c h a n g e  a t  t h i s  t i m e . "  
P B O T  r e s p o n d e d  t h a t  t r a n s p o r t a t i o n  s t a f f  r e v i e w e d  i n f o r m a t i o n  p r o v i d e d  b y  A p p l i c a n t  t h a t  
a d d r e s s e d  G o a l  6  p o l i c i e s .  ( E x h i b i t  E . 2 )  P B O T  i n d i c a t e d  t h a t  i t  c o n c u r r e d  w i t h  t h e  e v i d e n c e  a n d  
c o n c l u s i o n s  p r o v i d e d  b y  A p p l i c a n t  a n d  c o n c l u d e d  t h a t  t h e  r e q u e s t e d  C o m p r e h e n s i v e  M a p  
A m e n d m e n t  w a s  c o n s i s t e n t  w i t h  a d o p t e d  G o a l  6  P o l i c i e s .  T h e  P B O T  r e s p o n s e  ( E x h i b i t  E . 2 )  
s t a t e s ,  i n  p a r t ,  t h e  f o l l o w i n g :  
" T h e  a p p l i c a n t  h a s  p r o v i d e d  a  T r a n s p o r t a t i o n  I m p a c t  S t u d y  ( T I S )  
p r e p a r e d  b y  G r e e n l i g h t  E n g i n e e r i n g .  T h e  s t u d y  w a s  p r e p a r e d  t o  
a d d r e s s  t r a n s p o r t a t i o n  i m p a c t s  a s s o c i a t e d  w i t h  t h e  p r o p o s e d  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  A m e n d m e n t  a n d  Z o n e  C h a n g e .  
A s  a  p o i n t  o f  c l a r i f i c a t i o n ,  t h e  a p p l i c a n t ' s  t r a f f i c  c o n s u l t a n t  
p r e p a r e d  h i s  a n a l y s e s  w i t h  d i r e c t i o n  f r o m  t h e  a p p l i c a n t  t h a t  t h e  
s i t e  w a s  o r i g i n a l l y  p r o p o s e d  t o  b e  r e z o n e d  f r o m  R 5  t o  C G .  A f t e r  
r e c e i v i n g  i n p u t  f r o m  C i t y  s t a f f  e a r l y  d u r i n g  t h e  r e v i e w  p r o c e s s ,  
t h e  a p p l i c a n t  m o d i f i e d  t h e  p r o p o s e d  Z o n e  C h a n g e  t o  t h e  c u r r e n t  
r e q u e s t  t o  c h a n g e  t h e  z o n i n g  f r o m  R 5  t o  C M  ( a c r o s s  t h e  e n t i r e  
s i t e )  .  T h o u g h  t h e  T I S  h a s  n o t  b e e n  a m e n d e d  t o  a d d r e s s  t h e  c h a n g e  
i n  s c o p e  o f  t h e  Z o n e  C h a n g e  r e q u e s t ,  P B O T  w i l l  b e  a b l e  t o  
e x t r a p o l a t e  f r o m  t h e  s u b m i t t e d  T I S  a n d  d e m o n s t r a t e  t h a t  t h e  
r e s u l t s  f r o m  t h e  c h a n g e  f r o m  C G  t o  C M  w i l l  b e  a t  l e a s t  e q u a l ,  i f  
n o t  m o r e  f a v o r a b l e  w i t h  r e g a r d  t o  p o t e n t i a l  i m p a c t s  o n  a d e q u a c y  o f  
s e r v i c e s .  
A s  r e q u i r e d  b y  P B O T ,  t h e  s t u d y  a r e a  f o r  t h i s  a p p l i c a t i o n  i n c l u d e s  
t h e  i n t e r s e c t i o n s  o f  N  L o m b a r d / N  M i s s i s s i p p i  a n d  N  M i s s i s s i p p i  / N  
S t a f f o r d .  N .  S t a f f o r d  a n d  N  M i s s i s s i p p i  a r e  u n d e r  t h e  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 6  
j u r i s d i c t i o n  o f  t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d  a n d  a r e  c l a s s i f i e d  a s  L o c a l  
S e r v i c e  s t r e e t s  f o r  a l l  m o d e s  i n  t h e  C i t y ' s  T r a n s p o r t a t i o n  S y s t e m  
P l a n  ( T S P ) .  A c c o r d i n g  t o  C i t y  G I S ,  a t  t h i s  l o c a t i o n  N  S t a f f o r d  i s  
i m p r o v e d  w i t h  3 0 - f t  o f  p a v i n g  a n d  a  3 - 6 - 1  s i d e w a l k  c o r r i d o r  w i t h i n  
a  5 0 - f t  w i d e  r i g h t - o f - w a y  ( r . o . w . ) .  T h e  s t r e e t  i s  a  t w o - l a n e ,  
t w o - w a y  r o a d w a y  w i t h  p a r k i n g  a l l o w e d  o n  b o t h  s i d e s  o f  t h e  s t r e e t .  
N  M i s s i s s i p p i  i s  i m p r o v e d  w i t h  2 8 - f t  o f  p a v i n g  w i d t h  a n d  a n  8 - 6 - 2  
s i d e w a l k  c o r r i d o r  w i t h i n  a  6 0 - f t  w i d e  r . o . w .  T h e  s t r e e t  i s  a  t w o -
l a n e ,  t w o - w a y  r o a d w a y ,  w i t h  p a r k i n g  a l l o w e d  o n  b o t h  s i d e s  o f  t h e  
s t r e e t .  N .  L o m b a r d  ( U S - 3 0  B y p a s s )  i s  u n d e r  t h e  j u r i s d i c t i o n  o f  
t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d  a n d  t h e  O r e g o n  D e p a r t m e n t  o f  T r a n s p o r t a t i o n .  
L o m b a r d  i s  c l a s s i f i e d  a s  a  D i s t r i c t  C o l l e c t o r ,  M a j o r  T r a n s i t  
P r i o r i t y  s t r e e t ,  C i t y  B i k e w a y ,  C i t y  W a l k w a y  a n d  a  C o m m u n i t y  
C o r r i d o r  i n  t h e  C i t y ' s  T S P .  N  L o m b a r d / U S - 3 0  B y p a s s  i s  c l a s s i f i e d  
a s  a  D i s t r i c t  H i g h w a y  b y  O D O T .  N  L o m b a r d  i s  i m p r o v e d  w i t h  5 0 - f t  
o f  p a v i n g  a n d  1 5 - f t  w i d e  s i d e w a l k  c o r r i d o r s  w i t h i n  a n  8 0 - f t  w i d e  
r . o . w .  T h e  s t r e e t  i s  a  f o u r - l a n e ,  t w o - w a y  r o a d w a y  a n d  p a r k i n g  i s  
n o t  a l l o w e d .  T r i - M e t  b u s  l i n e s  # 4 ,  6 ,  a n d  7 5  s e r v e  L o m b a r d  S t  a t  
s t o p s  l o c a t e d  j u s t  e a s t  a n d  w e s t  o f  M i s s i s s i p p i  A v e .  
T h e  i n t e r s e c t i o n  o f  N  L o m b a r d  S t / N  M i s s i s s i p p i  i s  c o n t r o l l e d  w i t h  
s t o p  s i g n s  o n  t h e  N  M i s s i s s i p p i  a p p r o a c h e s  t o  N  L o m b a r d .  
E a s t b o u n d  a n d  w e s t b o u n d  l e f t  t u r n s  o c c u r  f r o m  t h e  t h r o u g h  l a n e s  o f  
N  L o m b a r d  S t .  T h e r e  a r e  n o  d e d i c a t e d  l e f t  t u r n  l a n e s  o n  N  L o m b a r d  
S t .  T h e  i n t e r s e c t i o n  o f  S t a f f o r d  S t / N  M i s s i s s i p p i  i s  a n  
u n c o n t r o l l e d  i n t e r s e c t i o n .  T h e r e  a r e  n o  s t o p  s i g n s  o r  y i e l d  s i g n s  
a t  t h e  i n t e r s e c t i o n .  D r i v e r s  e n t e r i n g  t h e  i n t e r s e c t i o n  m u s t  y i e l d  
t o  d r i v e r s  s i m u l t a n e o u s l y  a p p r o a c h i n g  o n  t h e i r  r i g h t  p e r  O r e g o n  
l a w  ( O R S  8 1 1 . 2 7 5 ) .  
I n  t h a t  t h e  s u b j e c t  l a n d  u s e  r e v i e w  p r o p o s e s  a  c h a n g e  i n  z o n i n g ,  
a n  e s t i m a t e  o f  l o n g - t e r m  t r a f f i c  o p e r a t i o n s  i s  r e q u i r e d .  A  
p l a n n i n g  h o r i z o n  o f  2 0 3 5  w a s  u s e d  f o r  t h e  a n a l y s i s .  C i t y  o f  
P o r t l a n d  s t a f f  p r o v i d e d  2 0 0 8  a n d  2 0 3 5  R e g i o n a l  T r a n s p o r t a t i o n  P l a n  
m o d e l  t r a f f i c  v o l u m e s .  B a s e d  u p o n  t h i s  i n f o r m a t i o n ,  a  g r o w t h  r a t e  
w a s  d e r i v e d  f o r  t h e  s t u d y  a r e a .  G e n e r a l l y ,  t h e  a r e a  i s  
a n t i c i p a t e d  t o  e x p e r i e n c e  a  g r o w t h  r a t e  o f  1 5 %  o v e r  t h e  2 7  y e a r  
s t u d y  p e r i o d .  I n  p a s t  p r o j e c t s ,  l o w  a n n u a l  g r o w t h  r a t e s ,  o f t e n  
l e s s  t h a n  o n e  p e r c e n t  p e r  y e a r ,  h a v e  b e e n  d e r i v e d  w i t h i n  t h e  C i t y  
o f  P o r t l a n d .  
T h e  s u b m i t t e d  T I S  c o n t a i n s  a  c a p a c i t y  a n a l y s i s  w h i c h  w a s  c o n d u c t e d  
u n d e r  2 0 1 2  e x i s t i n g  c o n d i t i o n s  a n d  2 0 3 5  b a c k g r o u n d  c o n d i t i o n s  t o  
d e t e r m i n e  t h e  e x i s t i n g  a n d  f u t u r e  a d e q u a c y  o f  t h e  t r a n s p o r t a t i o n  
s y s t e m .  T h e  s t u d y  w a s  c o n d u c t e d  u s i n g  a c c e p t a b l e  i n d u s t r y  
u n s i g n a l i z e d  i n t e r s e c t i o n  a n a l y s i s  m e t h o d o l o g i e s  i n  t h e  2 0 0 0  
H I G H W A Y  C A P A C I T Y  M A N u A L  ( H C M )  p u b l i s h e d  b y  t h e  T r a n s p o r t a t i o n  
R e s e a r c h  B o a r d .  L e v e l  o f  S e r v i c e  ( L O S )  c a n  r a n g e  f r o m  A ,  w h i c h  
i n d i c a t e s  l i t t l e  o r  n o  d e l a y ,  t o  F ,  w h i c h  i n d i c a t e s  a  s i g n i f i c a n t  
a m o u n t  o f  c o n g e s t i o n  a n d  d e l a y .  C i t y  o f  P o r t l a n d  o p e r a t i o n a l  
s t a n d a r d s  r e q u i r e  L O S  E  o r  b e t t e r  a t  u n s i g n a l i z e d  i n t e r s e c t i o n s .  
O D O T  o p e r a t i o n a l  s t a n d a r d s  f o r  t h e  U S - 3 0  B y p a s s  a r e  a  v / c  r a t i o  o f  
0 . 9 9  f o r  t h e  f i r s t  a n d  s e c o n d  p e a k  h o u r s  o f  t h e  t r a n s p o r t a t i o n  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6 C P Z C ( H 0 4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 7  
s y s t e m .  I n  o r d e r  t o  g a u g e  t h e  a m o u n t  o f  c a p a c i t y  r e m a i n i n g  a t  t h e  
i n t e r s e c t i o n ,  t h e  v o l u m e - t o - c a p a c i t y  r a t i o ,  o r  v / c  r a t i o ,  i s  a l s o  
c a l c u l a t e d  a n d  r e p o r t e d .  A  v / c  r a t i o  o f  l e s s  t h a n  1 . 0  i n d i c a t e s  
t h a t  t h e  i n t e r s e c t i o n  i s  o p e r a t i n g  w i t h i n  c a p a c i t y .  A t  
u n s i g n a l i z e d  i n t e r s e c t i o n s ,  t h e  v / c  r a t i o  i s  n o t  d e p e n d e n t  o n  t h e  
d e l a y  t h a t  a  d r i v e r  e x p e r i e n c e s  w h i l e  w a i t i n g  f o r  a  s u i t a b l e  g a p  
i n  t r a f f i c ,  b u t  r a t h e r ,  t h e  n u m b e r  o f  a v a i l a b l e  g a p s  a n d  t h e  
d e m a n d  o n  t h e  s i d e  s t r e e t .  
T h e  i n t e r s e c t i o n  o f  N  S t a f f o r d  / N  M i s s i s s i p p i  A v e  i s  u n c o n t r o l l e d  
b y  s t o p  o r  y i e l d  s i g n s .  T h e  H i g h w a y  C a p a c i t y  M a n u a l  d o e s  n o t  
p r o v i d e  a  m e t h o d o l o g y  f o r  t h e  a n a l y s i s  o f  s u c h  i n t e r s e c t i o n s .  T h e y  
a r e  t y p i c a l l y  v e r y  l o w  v o l u m e  a n d  a r e  t y p i c a l l y  w e l l  u n d e r  
c a p a c i t y .  H o w e v e r ,  f o r  t h e  p u r p o s e s  o f  t h e  p r o p o s e d  Z o n e  C h a n g e ,  
i t  w a s  a s s u m e d  t h a t  N  S t a f f o r d  i s  c o n t r o l l e d  b y  s t o p  s i g n s .  T h i s  
i s  a  c o n s e r v a t i v e  a s s u m p t i o n  f o r  t h e  b a s i s  o f  a n a l y z i n g  t h e  
i n t e r s e c t i o n .  F o r  b o t h  l e v e l  o f  s e r v i c e  a n d  v / c  r a t i o ,  t h e  
r e p o r t e d  r e s u l t s  a p p l y  t o  t h e  s t o p - c o n t r o l l e d  m o v e m e n t s  f r o m  t h e  
s i d e  s t r e e t s .  T h e s e  m o v e m e n t s  g e n e r a l l y  e x p e r i e n c e  t h e  l o n g e s t  
d e l a y s .  
T h e  r e s u l t s  o f  t h e  c a p a c i t y  a n a l y s i s  s h o w  t h a t  t h e  i n t e r s e c t i o n  o f  
N  S t a f f o r d / N  M i s s i s s i p p i  A v e  c u r r e n t l y  o p e r a t e s  a t  a n  a c c e p t a b l e  
l e v e l  o f  s e r v i c e  d u r i n g  b o t h  t h e  w e e k d a y  m o r n i n g  a n d  e v e n i n g  p e a k  
h o u r s .  I n  t h e  b a c k g r o u n d  2 0 3 5  s c e n a r i o ,  t h e  c a p a c i t y  o f  t h e  
i n t e r s e c t i o n  w i l l  r e m a i n  a d e q u a t e .  
T h e  r e s u l t s  o f  t h e  c a p a c i t y  a n a l y s i s  s h o w  t h a t  t h e  i n t e r s e c t i o n  o f  
N  L o m b a r d / N  M i s s i s s i p p i  A v e  c u r r e n t l y  o p e r a t e s  a t  a n  u n a c c e p t a b l e  
l e v e l  o f  s e r v i c e  ( L O S  F )  d u r i n g  t h e  w e e k d a y  m o r n i n g  p e a k  h o u r  a n d  
a n  a c c e p t a b l e  l e v e l  o f  s e r v i c e  ( L O S  E )  d u r i n g  t h e  w e e k d a y  e v e n i n g  
p e a k  h o u r .  C a l c u l a t i o n s  i n d i c a t e  t h a t  i n  t h e  b a c k g r o u n d  f u t u r e  
2 0 3 5  s c e n a r i o ,  l e v e l s  o f  s e r v i c e  a t  t h e  i n t e r s e c t i o n  w i l l  
d e t e r i o r a t e  t o  F  a n d  F  f o r  t h e  w e e k d a y  m o r n i n g  a n d  e v e n i n g  p e a k  
h o u r s  r e s p e c t i v e l y  u n d e r  t h e  e x i s t i n g  z o n i n g .  
H o w e v e r ,  w i t h  t h e  i m p l e m e n t a t i o n  o f  a  t r i p  c a p ,  d i s c u s s e d  b e l o w ,  
t h e  p r o p o s e d  Z o n e  C h a n g e  w i l l  n o t  f u r t h e r  d e g r a d e  t h e  l e v e l  o f  
s e r v i c e  a t  t h e  i n t e r s e c t i o n  o f  N  L o m b a r d / N  Mi s s i s s i p p i ,  t h e r e b y  
c o m p l y i n g  w i t h  t h e  S t a t e  T r a n s p o r t a t i o n  P l a n n i n g  R u l e  a n d  t h e  
a p p l i c a b l e  C i t y  o f  P o r t l a n d  a p p r o v a l  c r i t e r i a .  T h e  p r o p o s e d  t r i p  
c a p  w i l l  e n s u r e  t h a t  t r i p  g e n e r a t i o n  r e l a t e d  t o  f u t u r e  d e v e l o p m e n t  
o n  t h e  s i t e  w i l l  n o t  e x c e e d  t h a t  w h i c h  i s  a l l o w e d  u n d e r  c u r r e n t  
z o n i n g .  
B e c a u s e  a  c h a n g e  i n  z o n i n g  i s  p r o p o s e d ,  i t  i s  t y p i c a l l y  n e c e s s a r y  
t o  c o m p a r e  t h e  r e a s o n a b l e  w o r s t - c a s e  d e v e l o p m e n t  s c e n a r i o  u n d e r  
t h e  e x i s t i n g  z o n i n g  t o  t h e  r e a s o n a b l e  w o r s t - c a s e  d e v e l o p m e n t  
s c e n a r i o  u n d e r  t h e  p r o p o s e d  z o n i n g .  T h e  n e t  i n c r e a s e  i n  t r i p s  
a s s o c i a t e d  w i t h  t h e s e  t w o  s c e n a r i o s  d e t e r m i n e s  t h e  a m o u n t  o f  
i m p a c t  t h a t  t h e  p r o p o s e d  z o n e  c h a n g e  c o u l d  h a v e  o n  t h e  a d j a c e n t  
t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m .  H o w e v e r ,  a  t r i p  c a p  i s  p r o p o s e d  a s  p a r t  o f  
t h i s  a p p l i c a t i o n ,  w h i c h  e s s e n t i a l l y  l i m i t s  t h e  a m o u n t  a n d  t y p e  o f  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 8  
d e v e l o p m e n t  t h a t  c a n  o c c u r  o n  t h e  p r o p e r t y  t o  t h a t  w h i c h  c a n  o c c u r  
u n d e r  t h e  e x i s t i n g  z o n i n g .  T h i s  t r i p  c a p  w i l l  a l l o w  t h e  p r o p e r t y  
t o  d e v e l o p  f l e x i b l y  a l l o w i n g  s o m e  o f  t h e  d e v e l o p m e n t  t h a t  w o u l d  
n o r m a l l y  b e  a l l o w e d  t o  o c c u r  o n  t h e  C G  p o r t i o n  o f  t h e  s i t e  t o  
d e v e l o p  o n  t h e  p o r t i o n  o f  t h e  p r o p e r t y  s u b j e c t  t o  t h e  z o n e  c h a n g e  
w i t h o u t  i m p a c t i n g  t h e  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m .  W i t h  t h e  
i m p l e m e n t a t i o n  o f  a  t r i p  c a p ,  t h e r e  w i l l  n o  n e t  i n c r e a s e  i n  t r i p s  
f r o m  t h e  e x i s t i n g  z o n i n g  t o  t h e  p r o p o s e d  z o n i n g  f o r  t h e  p r o p e r t y .  
A c c o r d i n g l y ,  i n  t h i s  c a s e ,  a  c o m p a r i s o n  o f  t h e  t r i p s  a s s o c i a t e d  
w i t h  t h e  e x i s t i n g  z o n i n g  t o  t h e  p r o p o s e d  z o n i n g  i s  n o t  n e c e s s a r y .  
I n  o r d e r  t o  d e t e r m i n e  t h e  t r i p  c a p ,  a  r e a s o n a b l e  w o r s e - c a s e  t r i p  
g e n e r a t i o n  e s t i m a t e  f o r  t h e  p r o p e r t y  u n d e r  t h e  e x i s t i n g  z o n i n g  w a s  
c a l c u l a t e d .  T h e  e x i s t i n g  R 5  s i n g l e - d w e l l i n g  r e s i d e n t i a l  z o n i n g  
d e s i g n a t i o n  a l l o w s  s i n g l e - f a m i l y  r e s i d e n c e s  t o  b e  c o n s t r u c t e d  o n  
t h e  s o u t h e r n  1 0 , 0 0 0  s f  o f  s u b j e c t  p a r c e l ,  w h i l e  t h e  e x i s t i n g  C G  
z o n i n g  a l l o w s  s e v e r a l  f l o o r s  o f  r e t a i l  a n d  o f f i c e  u s e s  t o  b e  
c o n s t r u c t e d  o n  t h e  n o r t h e r n  5 , 0 0 0  s f  p o r t i o n  o f  t h e  s i t e .  W h i l e  
r e t a i l  u s e s  t y p i c a l l y  g e n e r a t e  m o r e  v e h i c l e  t r i p s  t h a n  o f f i c e  
u s e s ,  i t  w a s  a g r e e d  ( b e t w e e n  t h e  a p p l i c a n t  a n d  C i t y  s t a f f )  t h a t  
m o r e  r e t a i l  u s e s  b e y o n d  t h e  g r o u n d  f l o o r  a r e a  ( o f  a  p r o p o s e d  
b u i l d i n g )  w e r e  a n  u n r e a s o n a b l e  a s s u m p t i o n .  
T o  e s t i m a t e  t h e  n u m b e r  o f  t r i p s  t h a t  c o u l d  b e  g e n e r a t e d  u n d e r  t h e  
e x i s t i n g  z o n i n g ,  t r i p  r a t e s  f r o m  t h e  m a n u a l  T R I P  G E N E R A T I O N ,  
E i g h t h  E d i t i o n ,  p u b l i s h e d  b y  t h e  I n s t i t u t e  o f  T r a n s p o r t a t i o n  
E n g i n e e r s  ( I T E ) ,  w e r e  u s e d .  T h e  r e s u l t s  o f  t h e  t r i p  g e n e r a t i o n  
a n a l y s i s  q u a n t i f y  t h e  e x i s t i n g  z o n i n g  r e a s o n a b l e  w o r s e - c a s e  t r i p  
g e n e r a t i o n  a n d  e f f e c t i v e l y  e s t a b l i s h  t h e  t r i p  c a p  f o r  t h e  
p r o p e r t y .  B a s e d  o n  t h e  s u b m i t t e d  T I S '  r e a s o n a b l e  w o r s e - c a s e  t r i p  
g e n e r a t i o n  a n a l y s i s  f o r  a  m i x e d  u s e  b u i l d i n g  o n  t h e  e x i s t i n g  C G  
p o r t i o n  o f  t h e  s i t e  a n d  2  s i n g l e - f a m i l y  d e t a c h e d  r e s i d e n t i a l  h o m e s  
o n  t h e  e x i s t i n g  R 5  p o r t i o n  o f  t h e  s i t e ,  i t  w a s  d e t e r m i n e d  t h a t  t h e  
s i t e  c o u l d  r e a s o n a b l y  g e n e r a t e  4 4 4  w e e k d a y  A M  a n d  3 2 7  w e e k d a y  P M  
p e a k  h o u r  t r i p s .  W i t h  t h e  p r o v i s i o n  o f  a  t r i p  c a p ,  t h e  s i t e  w i l l  
n o t  b e  a l l o w e d  t o  e x c e e d  t h e s e  r e f e r e n c e d  n u m b e r  o f  t r i p s  d u r i n g  
t h e  w e e k d a y  A M  a n d  w e e k d a y  P M  p e a k  h o u r  w i t h  t h e  a p p r o v a l  o f  t h e  
p r o p o s e d  z o n e  c h a n g e .  W i t h  e a c h  f u t u r e  p h a s e  o f  d e v e l o p m e n t  o n  
t h e  p r o p e r t y ,  i t  w i l l  b e  n e c e s s a r y  f o r  s t a f f  a n d  t h e  a p p l i c a n t  ( o r  
f u t u r e  a p p l i c a n t s )  t o  c o n d u c t  a  t r i p  g e n e r a t i o n  a s s e s s m e n t  t o  
c o n f i r m  t h a t  t h e  e x i s t i n g  u s e s  a n d  p r o p o s e d  u s e s  o n  s i t e  a r e n ' t  
a n d  w o n ' t  e x c e e d  t h e  t r i p  c a p .  A  c o n d i t i o n  o f  a p p r o v a l  r e l a t e d  t o  
i m p l e m e n t i n g  t h e  t r i p  c a p  i s  w a r r a n t e d  a n d  r e c o m m e n d e d .  
A d d i t i o n a l  i n f o r m a t i o n  
I t  i s  P B O T ' s  u n d e r s t a n d i n g  t h a t  t h e  a p p l i c a n t  h a s  a g r e e d  t o  a  
r e c o m m e n d a t i o n  b y  B D S  s t a f f  t o  m o d i f y  t h e  p r o p o s a l  t o  r e q u e s t  t h e  
U r b a n  C o m m e r c i a l  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  d e s i g n a t i o n  a n d  t h e  C M ,  
M i x e d  R e s i d e n t i a l / C o m m e r c i a l  z o n e  b e  a p p l i e d  t o  b o t h  t h e  C G  
p o r t i o n  a n d  R 5  p o r t i o n  o f  t h e  1 5 , 0 0 0  s f ,  s p l i t  z o n e d  s i t e .  W i t h  
t h e  C M  z o n e ,  a  m a x i m u m  a l l o w e d  1 5 , 0 0 0  s f  o f  c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  
c o u l d  c o n c e i v a b l y  b e  c o n s t r u c t e d  o n  t h e  s i t e .  G i v e n  t h e  Z o n i n g  
C o d e ' s  r e q u i r e m e n t s  f o r  C M  z o n e d  l o t s ,  t h e  m a x i m u m  c o m m e r c i a l  
•  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  3 9  
d e v e l o p m e n t  o n  t h e  s i t e  w o u l d  n e e d  t o  b e  m a t c h e d  b y  a n  e q u a l  
a m o u n t  ( f l o o r  a r e a  d e d i c a t e d )  o f  r e s i d e n t i a l  d e v e l o p m e n t .  A g a i n ,  
b a s e d  o n  t h e  Z o n i n g  C o d e ' s  r e q u i r e m e n t s ,  s a i d  r e s i d e n t i a l  
d e v e l o p m e n t  w o u l d  b e  m a x i m i z e d  a t  1 6  u n i t s .  T h e  v a r i e t y  o f  
r e s i d e n t i a l  d e v e l o p m e n t  c o u l d  i n c l u d e  m i d - r i s e  a p a r t m e n t s ,  r e n t a l  
t o w n h o m e s  o r  h i g h - r i s e  c o n d o m i n i u m s .  T h e s e  t y p e s  o f  r e s i d e n t i a l  
d e v e l o p m e n t  a r e  i d e n t i f i e d  a s  l a n d  u s e  c a t e g o r i e s  i n  t h e  
a f o r e m e n t i o n e d  I T E  T R I P  G E N E R A T I O N  m a n u a l  f o r  t h e  p u r p o s e s  o f  
e s t i m a t i n g  t r i p  g e n e r a t i o n .  A c c o r d i n g l y ,  a n d  b a s e d  o n  t h e  v a r i o u s  
r a t e s  f o r  t h e s e  r e s i d e n t i a l  d e v e l o p m e n t  t y p e s ,  t h e  r e s u l t i n g  A M  
a n d  P M  p e a k  h o u r  t r i p  g e n e r a t i o n  c o u l d  b e  b e t w e e n  6 - 1 2  v e h i c l e  
t r i p s .  T h i s  r e p r e s e n t s  a n  i n c r e a s e  o f  4 - 1 0  t r i p s  g e n e r a t e d  b y  
r e s i d e n t i a l  t y p e  d e v e l o p m e n t  o v e r  w h a t  i s  a l l o w e d  o n  t h e  c u r r e n t  
R S  p o r t i o n  o f  t h e  s i t e .  
T h i s  i n c r e a s e  a s  a  r e s u l t  o f  t h e  a d d i t i o n a l  r e s i d e n t i a l  
d e v e l o p m e n t  o n  t h e  s i t e  i s  o f f - s e t  h o w e v e r ,  b y  t h e  n u m b e r  o f  
v e h i c l e  t r i p s  t h a t  c o u l d  h a v e  b e e n  g e n e r a t e d  b y  u s e s  a l l o w e d  i n  
t h e  p r e v i o u s l y  p r o p o s e d  C G  z o n e  d i s t r i c t ,  w h i c h  a r e  n o t  a l l o w e d  o n  
t h e  s i t e  w i t h  c u r r e n t l y  p r o p o s e d  C M  z o n i n g .  F o r  e x a m p l e ,  a  
v e h i c l e - r e l a t e d  u s e  t h a t  i s  a l l o w e d  i n  t h e  C G  z o n e  a n d  n o t  a l l o w e d  
i n  t h e  C M  z o n e  i s  ' q u i c k  v e h i c l e  s e r v i c e . '  S u c h  a  u s e  w o u l d  
g e n e r a t e  1 5  A M / P M  p e a k  h o u r  v e h i c l e  t r i p s  o n  t h e  s i t e  i f  i t  w e r e  
r e z o n e d  ( e n t i r e l y )  C G ,  a s  o r i g i n a l l y  p r o p o s e d .  T h e  C M  z o n e  l i m i t s  
c e r t a i n ,  a n d  d o e s  n o t  a l l o w  n u m e r o u s  v e h i c l e - r e l a t e d  u s e s  t h a t  
c o u l d  o t h e r w i s e  b e  a l l o w e d  i n  t h e  C G  z o n e .  T h e  r e s u l t i n g  l o w e r  
( o r  n o )  t r i p  g e n e r a t i o n  a l l o w e d  b y  C M  t y p e  u s e s  i s  a  m o r e  
c o n s e r v a t i v e  i m p a c t  o n  t h e  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m  t h a n  t h e  n u m b e r  
o f  t r i p s  c a l c u l a t e d  u n d e r  t h e  w o r s e  d e v e l o p m e n t  s c e n a r i o  w i t h  t h e  
c u r r e n t  z o n i n g  o n  t h e  s i t e .  P B O T  s u g g e s t s  t h e r e f o r e ,  t h a t  b y  
m o d i f y i n g  t h e  p r o p o s a l  t o  c h a n g e  t h e  z o n i n g  ( a n d  a s s o c i a t e d  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p )  t o  t h e  C M  d e s i g n a t i o n ,  t h a t  t h e  r e s u l t i n g  
i m p a c t s  o n  t h e  t r a n s p o r t a t i o n  s y s t e m  w i l l  b e  l e s s  t h a n  t h o s e  
r e l a t e d  t o  t h e  c u r r e n t  z o n i n g  o n  t h e  s i t e .  A n d  a s  a n a l y z e d  
p r e v i o u s l y  i n  t h i s  r e s p o n s e ,  t h e  t r i p  c a p  t h a t  i s  p r o p o s e d  i s  
r e l a t e d  t o  t h e  d e v e l o p m e n t  p o t e n t i a l  w i t h  t h e  s i t e ' s  c u r r e n t  
z o n i n g ;  a c c o r d i n g l y ,  t h e  e s t i m a t e d  t r i p  g e n e r a t i o n  b y  t h e  
p o t e n t i a l  c o m b i n a t i o n  o f  u s e s  r e l a t e d  t o  t h e  ( n o w )  p r o p o s e d  C M  
z o n e  w i l l  b e  l e s s  t h a n  t h a t  a s s o c i a t e d  w i t h  t h e  p r o p o s e d  t r i p  c a p .  
P B O T  i s  t h e r e f o r e  s u p p o r t i v e  o f  t h e  t r i p  c a p  a n d  w i l l  r e c o m m e n d  
i m p l e m e n t a t i o n  o f  s a i d  c a p  a s  a  c o n d i t i o n  o f  a p p r o v a l  f o r  f u t u r e  
d e v e l o p m e n t  o f  t h e  s i t e .  F o r  t i m i n g  p u r p o s e s ,  a n d  t o  a l l o w  a  
r e a s o n a b l e  a m o u n t  o f  d e v e l o p m e n t  p r i o r  t o  t r i g g e r i n g  a n y  t r a f f i c  
a n a l y s i s ,  B D S  a n d  P B O T  s t a f f  h a v e  a g r e e d  t o  t h e  a l l o w a n c e  o f  1 , 0 0 0  
s f  o f  c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  o r  u p  t o  2  r e s i d e n t i a l  u n i t s  o n  t h e  
s i t e  c a n  b e  d e v e l o p e d .  W h e n  s i t e  d e v e l o p m e n t  e x c e e d s  1 , 0 0 0  s f  o f  
c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  o r  g r e a t e r  t h a n  2  r e s i d e n t i a l  u n i t s ,  s a i d  
d e v e l o p m e n t  w i l l  t r i g g e r  c o m p l i a n c e  w i t h  t h e  c o n d i t i o n  t o  c o n d u c t  
a n d  s u b m i t  t h e  r e q u i r e d  t r a f f i c  a n a l y s i s .  
T h e  r e c e n t l y  a m e n d e d  T r a n s p o r t a t i o n  P l a n n i n g  R u l e  ( e f f e c t i v e  
J a n u a r y  1 ,  2 0 1 2 )  g e n e r a l l y  r e q u i r e s  a  l o c a l  g o v e r n m e n t  t o  
d e t e r m i n e  w h e t h e r  c e r t a i n  r e g u l a t o r y  a m e n d m e n t s  w i l l  
R e c o m m e n d a t i o n  o f t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6 C P Z C ( H 0 4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  4 0  
' s i g n i f i c a n t l y  a f f e c t  a n  e x i s t i n g  o r  p l a n n e d  t r a n s p o r t a t i o n  
f a c i l i t y . '  T h e  l a n d  u s e  a c t i o n s  t h a t  t r i g g e r  c o m p l i a n c e  w i t h  t h i s  
r e q u i r e m e n t  a r e  a m e n d m e n t s  t o  a  f u n c t i o n a l  p l a n ,  c o m p r e h e n s i v e  
p l a n ,  o r  a  l a n d  u s e  r e g u l a t i o n  ( i n c l u d i n g  a  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t ) .  
( O A R  6 6 0 - 0 1 2 - 0 0 6 0 ( 1 ) )  I f  t h e  l o c a l  g o v e r n m e n t  f i n d s  a n  a m e n d m e n t  
h a s  a  s i g n i f i c a n t  e f f e c t ,  i t  m u s t  t a k e  o n e  o r  m o r e  s p e c i f i c a l l y  
i d e n t i f i e d  s t e p s  t o  a d d r e s s  a n d  r e m e d y  t h i s  c o n f l i c t .  ( O A R  6 6 0 -
0 1 2 - 0 0 6 0  ( 2 ) )  
A  p l a n  o r  l a n d  u s e  r e g u l a t i o n  a m e n d m e n t  s i g n i f i c a n t l y  a f f e c t s  a  
t r a n s p o r t a t i o n  f a c i l i t y  i f  i t  w o u l d :  
( c )  R e s u l t  i n  a n y  o f  t h e  e f f e c t s  l i s t e d  i n  p a r a g r a p h s  ( A )  t h r o u g h  
( C )  o f  t h i s  s u b s e c t i o n  b a s e d  o n  p r o j e c t e d  c o n d i t i o n s  m e a s u r e d  a t  
t h e  e n d  o f  t h e  p l a n n i n g  p e r i o d  i d e n t i f i e d  i n  t h e  a d o p t e d  T S P .  A s  
p a r t  o f  e v a l u a t i n g  p r o j e c t e d  c o n d i t i o n s ,  t h e  a m o u n t  o f  t r a f f i c  
p r o j e c t e d  t o  b e  g e n e r a t e d  w i t h i n  t h e  a r e a  o f  t h e  a m e n d m e n t  m a y  b e  
r e d u c e d  i f  t h e  a m e n d m e n t  i n c l u d e s  a n  e n f o r c e a b l e ,  o n g o i n g  
r e q u i r e m e n t  t h a t  w o u l d  d e m o n s t r a b l y  l i m i t  t r a f f i c  g e n e r a t i o n ,  
i n c l u d i n g ,  b u t  n o t  l i m i t e d  t o ,  t r a n s p o r t a t i o n  d e m a n d  m a n a g e m e n t .  
T h i s  r e d u c t i o n  m a y  d i m i n i s h  o r  c o m p l e t e l y  e l i m i n a t e  t h e  
s i g n i f i c a n t  e f f e c t  o f  t h e  a m e n d m e n t .  
( C )  D e g r a d e  t h e  p e r f o r m a n c e  o f  a n  e x i s t i n g  o r  p l a n n e d  
t r a n s p o r t a t i o n  f a c i l i t y  t h a t  i s  o t h e r w i s e  p r o j e c t e d  t o  n o t  m e e t  
t h e  p e r f o r m a n c e  s t a n d a r d s  i d e n t i f i e d  i n  t h e  T S P  o r  c o m p r e h e n s i v e  
p l a n .  
I n  t h i s  c a s e ,  a s  w a s  p r e v i o u s l y  i d e n t i f i e d ,  t h e  i n t e r s e c t i o n  o f  N  
L o m b a r d / N  M i s s i s s i p p i  i s  p r o j e c t e d  t o  n o t  m e e t  t h e  C i t y ' s  
p e r f o r m a n c e  s t a n d a r d s ,  w i t h  o r  w i t h o u t  t h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  
M a p / Z o n i n g  M a p  C h a n g e s .  W i t h  t h e  i m p o s i t i o n  o f  a  c o n d i t i o n  o f  
a p p r o v a l  t o  l i m i t  f u t u r e  d e v e l o p m e n t  t o  t h e  e q u i v a l e n t  n u m b e r  o f  
v e h i c l e  t r i p s  c a l c u l a t e d  t o  b e  g e n e r a t e d  b y  d e v e l o p m e n t  o n  t h e  
s i t e  u n d e r  c u r r e n t  z o n i n g ,  t h e  a b o v e  r e f e r e n c e d  a p p r o v a l  c r i t e r i o n  
i s  s a t i s f i e d .  
B a s e d  o n  t h e  a b o v e  r e f e r e n c e d  a n a l y s i s ,  P B O T  h a s  f o u n d  t h a t  t h e  
a p p l i c a n t  h a s  d e m o n s t r a t e d  c o m p l i a n c e  w i t h  t h e  a p p l i c a b l e  
t r a n s p o r t a t i o n - r e l a t e d  a p p r o v a l  c r i t e r i a .  P B O T  i s  t h e r e f o r e  
s u p p o r t i v e  o f  t h e  p r o p o s e d  Z o n e  C h a n g e  ( a n d  C o m p r e h e n s i v e  M a p  
A m e n d m e n t ) .  
T I T L E  1 7  R E Q U I R E M E N T S  
T r a n s p o r t a t i o n  S y s t e m  D e v e l o p m e n t  C h a r g e s  ( C h a p t e r  1 7 . 1 5 )  
S y s t e m  D e v e l o p m e n t  C h a r g e s  ( ' S D C s ' )  m a y  b e  a s s e s s e d  f o r  t h i s  
d e v e l o p m e n t .  T h e  a p p l i c a n t  c a n  r e c e i v e  a n  e s t i m a t e  o f  t h e  S D C  
a m o u n t ,  p r i o r  t o  s u b m i s s i o n  o f  b u i l d i n g  p e r m i t s  b y  c o n t a c t i n g  R i c h  
E i s e n h a u e r  a t  ( 5 0 3 )  8 2 3 - 6 1 0 8 .  
D r i v e w a y s  a n d  C u r b  C u t s  ( S e c t i o n  1 7 . 2 8 )  
C u r b  c u t s  a n d  d r i v e w a y  c o n s t r u c t i o n  m u s t  m e e t  t h e  r e q u i r e m e n t s  i n  
T i t l e  1 7 .  T h e  T i t l e  1 7  d r i v e w a y  r e q u i r e m e n t s  w i l l  b e  e n f o r c e d  
d u r i n g  t h e  r e v i e w  o f  b u i l d i n g  p e r m i t s .  
•  •  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  4 1  
S t r e e t  I m p r o v e m e n t s  ( S e c t i o n  1 7 . 8 8 )  
A c c o r d i n g  t o  C i t y  d a t a b a s e ,  t h e  s i t e ' s  N  M i s s i s s i p p i  f r o n t a g e  
c u r r e n t l y  e x c e e d s  C i t y  s t a n d a r d s  w h i l e  t h e  e x i s t i n g  3 - 6 - 1  s i d e w a l k  
c o r r i d o r  a l o n g  N  S t a f f o r d  d o e s  n o t  s a t i s f y  C i t y  s t a n d a r d s  ( a n  1 1 -
f t  w i d e  s i d e w a l k  c o r r i d o r  i s  n e c e s s a r y )  .  T h e  a p p l i c a n t  i s  a d v i s e d  
t h a t  i n  t h e  e v e n t  o f  f u t u r e  d e v e l o p m e n t  o n  t h e  s i t e ,  a  p r o p e r t y  
d e d i c a t i o n  o f  1 - f t  a n d  r e c o n s t r u c t i o n  o f  t h e  e x i s t i n g  s i d e w a l k  
c o r r i d o r  w i l l  b e  n e c e s s a r y .  
R E C O M M E N D A T I O N  
P B O T  h a s  n o  o b j e c t i o n s  t o  t h e  p r o p o s e d  C o m p r e h e n s i v e  M a p  A m e n d m e n t  
o r  Z o n e  C h a n g e ,  s u b j e c t  t o  t h e  f o l l o w i n g  c o n d i t i o n  o f  a p p r o v a l :  
1 .  U s e s  o n  t h e  s i t e  a r e  l i m i t e d  t o  a  t o t a l  o f  4 4 4  w e e k d a y  A M  a n d  
3 2 7  w e e k d a y  P M  p e a k  h o u r  t r i p s .  W h e n  t h e  s i t e  i s  r e d e v e l o p e d  
o r  w h e n  m o r e  t h a n  1 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t  o f  a d d i t i o n a l  c o m m e r c i a l  
f l o o r  a r e a  a n d / o r  3  o r  m o r e  n e w  r e s i d e n t i a l  u n i t s  a r e  p r o p o s e d ,  
t h e  a p p l i c a n t  m u s t  s u b m i t  s u f f i c i e n t  t r a f f i c  a n a l y s i s  p r e p a r e d  
b y  a  p r o f e s s i o n a l  t r a f f i c  c o n s u l t a n t  t o  c o n f i r m  t h a t  t h e  
m a x i m u m  n u m b e r  o f  v e h i c l e  t r i p s  a s s o c i a t e d  w i t h  t h e  d e v e l o p m e n t  
p r o j e c t ( s )  w i l l  n o t  b e  e x c e e d e d .  T h i s  t r i p  c a p  a p p l i e s  t o  t h e  
c o m b i n e d  t h r e e  l o t s  i d e n t i f i e d  a s  t h e  s i t e .  A  t r a f f i c  a n a l y s i s  
i s  n o t  r e q u i r e d  f o r  f l o o r  a r e a  e x p a n s i o n s  t h a t  r e s u l t  i n  l e s s  
t h a n  a  c u m u l a t i v e  t o t a l  o f  1 , 0 0 0  s q u a r e  f e e t  o f  a d d i t i o n a l  
c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  a n d / o r  2  o r  l e s s  n e w  r e s i d e n t i a l  u n i t s  o n  
t h e  s i t e . "  
T h e  O r e g o n  D e p a r t m e n t  o f  T r a n s p o r t a t i o n  ( " O D O T " )  d i d  n o t  s u b m i t  a  f o r m a l  w r i t t e n  r e s p o n s e .  
H o w e v e r ,  O D O T  s t a f f  w a s  i n  c o n t a c t  w i t h  A p p l i c a n t  a n d  P B O T  a n d  r e v i e w e d  t h e  p r o p o s a l .  
S t e w a r t ,  a  n e a r b y  p r o p e r t y  o w n e r ,  t e s t i f i e d  a t  t h e  O c t o b e r  2 9 ,  2 0 1 2  h e a r i n g  t h a t  a  r e l a t i v e l y  r e c e n t  
c o m m e r c i a l  d e v e l o p m e n t  a t  t h e  c o m e r  o f  L o m b a r d / M i s s i s s i p p i  h a s  c r e a t e d  m o r e  t r a f f i c  a n d  o n -
s t r e e t  p a r k i n g  d e m a n d  o n  M i s s i s s i p p i .  S t e w a r t  e x p r e s s e d  h i s  o p i n i o n  t h a t  v e h i c l e s  p a r k e d  a l o n g  
M i s s i s s i p p i ,  i n  c l o s e  p r o x i m i t y  t o N  L o m b a r d ,  c r e a t e  s a f e t y  r i s k s  t o  v e h i c l e s  a n d  p e d e s t r i a n s .  
B D S  s t a f f ,  i n  a n  o p e n - r e c o r d  p e r i o d  s u b m i s s i o n ,  r e s p o n d e d  t o  t h e  c o m m e n t s  m a d e  b y  S t e w a r t  a t  
t h e  O c t o b e r  2 9 ,  2 0 1 2  h e a r i n g .  ( E x h i b i t  H . 5 )  B D S  s t a f f  s t a t e s ,  i n  E x h i b i t  H . 5 ,  t h e  f o l l o w i n g :  
" T h e r e  w a s  d i s c u s s i o n  o f  o n - s t r e e t  p a r k i n g  i m p a c t s  d u r i n g  t h e  
p u b l i c  h e a r i n g  t h a t  s t e m m e d  f r o m  t e s t i m o n y  b y  a n  i n t e r e s t e d  
n e i g h b o r .  I n  r e s p o n s e ,  P B O T  s t a f f  i n d i c a t e d  t h a t  f u t u r e  p a r k i n g  
a n a l y s e s  c o u l d  b e  p r o v i d e d  f o r  r e v i e w  a s  t h e  s i t e  r e d e v e l o p s .  
U p o n  f u r t h e r  c o n s i d e r a t i o n ,  i t  m a y  b e  d i f f i c u l t  f o r  f u t u r e  
d e v e l o p m e n t  p r o p o s a l s  t o  a d e q u a t e l y  a d d r e s s  s u c h  a  r e q u i r e m e n t  
f o r  o n - s t r e e t  p a r k i n g  a n a l y s i s .  G i v e n  t h e  p r o x i m i t y  o f  t h e  
s u b j e c t  s i t e  t o  N  L o m b a r d ,  a  s t r e e t  w i t h  f r e q u e n t  t r a n s i t  
s e r v i c e ,  t h e  Z o n i n g  C o d e  e x e m p t s  a n y  r e q u i r e m e n t  f o r  o n - s i t e  
p a r k i n g  s p a c e s .  F u r t h e r ,  t h e  p r o p o s e d  C M  z o n e  a l l o w s  d e v e l o p m e n t  
t o  o c c u r  w i t h o u t  o n - s i t e  p a r k i n g .  T o  r e q u i r e  t h e  a p p l i c a n t  ( o r  
f u t u r e  p o t e n t i a l  d e v e l o p e r s / t e n a n t s / b u s i n e s s e s )  t o  s u b m i t  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  4 2  
p r o f e s s i o n a l l y  p r e p a r e d  p a r k i n g  a n a l y s e s  f o r  f u t u r e  u s e s  o n  a  
s i t e  t h a t  d o e s n ' t '  r e q u i r e  a n d  i s  e x e m p t  f r o m  p r o v i d i n g  o n - s i t e  
p a r k i n g ,  w o u l d  l i k e l y  r e s u l t  i n  i n f o r m a t i o n  t h a t  s u g g e s t s  t h a t  
t h e r e  w i l l  b e  n o  a v a i l a b l e  o n - s t r e e t  p a r k i n g  ( s i n c e  m o s t  p a r k i n g  
i s  a n t i c i p a t e d  t o  o c c u r  a l o n g  t h e  s t r e e t  a n y w a y )  .  A s  i n d i c a t e d  
a t  t h e  h e a r i n g ,  t h e  s u b m i t t e d  t r a f f i c  s t u d y  a s s o c i a t e d  w i t h  t h e  
s u b j e c t  C P  Z C  i n c l u d e d  a  b r i e f  p a r k i n g  a n a l y s i s  w h i c h  i n d i c a t e d  
t h a t  t h e r e  i s  s u f f i c i e n t  o n - s t r e e t  p a r k i n g  t o  s e r v e  t h e  u s e r s  i n  
t h e  a r e a .  A l t h o u g h  t h e r e  h a s  b e e n  n e w  r e c e n t  d e v e l o p m e n t  a c r o s s  
t h e  s t r e e t  f r o m  t h e  s u b j e c t  s i t e  a t  t h e  s o u t h w e s t  c o r n e r  o f  N  
M i s s i s s i p p i / N  L o m b a r d ,  t h e  d e v e l o p m e n t  d o e s  i n c l u d e  s u r f a c e  
p a r k i n g  o n - s i t e .  T h e r e  i s  c u r r e n t l y  s u b s t a n t i a l  u n i n t e r r u p t e d  
c u r b  l e n g t h  a l o n g  t h e  s u b j e c t  s i t e ' s  t w o  f r o n t a g e s  t o  a c c o m m o d a t e  
5 - 6  p a r k e d  v e h i c l e s  a l o n g  e a c h  s t r e e t .  C o n t r a r y  t o  t h e  r e s p o n s e s  
p r o v i d e d  a t  t h e  p u b l i c  h e a r i n g ,  P B O T  s t a f f  s u g g e s t s  t h a t  f u t u r e  
d e v e l o p m e n t  o n  t h e  s u b j e c t  s i t e  s h o u l d  b e  l i m i t e d  t o  t h e  
p r e v i o u s l y  i d e n t i f i e d  t r i p  c a p  o n l y ,  a n d  n o t  o n  a d d i t i o n a l  
p a r k i n g  a n a l y s e s . "  
T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  c o n c u r s  g e n e r a l l y  w i t h  t h e  a b o v e - q u o t e d  B D S  s t a f f  c o m m e n t s .  T h e  H e a r i n g s  
O f f i c e r  t a k e s  n o t e  t h a t  o n - s i t e  p a r k i n g  i s  n o t  r e q u i r e d  a t  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  l o c a t i o n .  T h e  H e a r i n g s  
O f f i c e r  f i n d s  t h a t  i t  w o u l d  b e  i n c o n s i s t e n t  w i t h  t h e  P C C  ( p r o v i s i o n s  n o t  r e q u i r i n g  o n - s i t e  p a r k i n g )  t o  
i m p o s e  a  c o n d i t i o n  o f  a p p r o v a l  i n  t h i s  c a s e  t h a t  r e q u i r e s ,  i n  t h e  f u t u r e ,  o n - s t r e e t  p a r k i n g  a n a l y s e s .  
T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  c r e d i b l e  t h e  e v i d e n c e  p r o v i d e d  b y  A p p l i c a n t  t h a t  t h e r e  i s  c u r r e n t l y  a n  
a d e q u a t e  s u p p l y  o f  o n - s t r e e t  p a r k i n g  i n  t h e  i m m e d i a t e  v i c i n i t y .  
T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s ,  w i t h  t h e  i m p o s i t i o n  o f  t h e  P B O T  r e c o m m e n d e d  c o n d i t i o n  o f  a p p r o v a l  
r e l a t e d  t o  t h e  i m p o s i t i o n  o f  a  v e h i c l e  t r i p  c a p ,  t h a t  t h e  a b o v e - r e f e r e n c e d  p u b l i c  s e r v i c e s  a r e  a d e q u a t e .  
T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h i s  a p p r o v a l  c r i t e r i o n  i s  m e t .  
3 .  S e r v i c e s  t o  a  s i t e  t h a t  i s  r e q u e s t i n g  r e z o n i n g  t o  I R  I n s t i t u t i o n a l  R e s i d e n t i a l ,  w i l l  b e  
c o n s i d e r e d  a d e q u a t e  i f  t h e  d e v e l o p m e n t  p r o p o s e d  i s  m i t i g a t e d  t h r o u g h  a n  a p p r o v e d  
i m p a c t  m i t i g a t i o n  p l a n  o r  c o n d i t i o n a l  u s e  m a s t e r  p l a n  f o r  t h e  i n s t i t u t i o n .  
F i n d i n g s :  T h e  p r o p o s a l  d o e s  n o t  i n v o l v e  I R  z o n i n g .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  t h i s  a p p r o v a l  
c r i t e r i o n  i s  n o t  a p p l i c a b l e .  
C .  W h e n  t h e  r e q u e s t e d  z o n e  i s  I R ,  I n s t i t u t i o n a l  R e s i d e n t i a l .  I n  a d d i t i o n  t o  t h e  c r i t e r i a  
l i s t e d  i n  s u b s e c t i o n s  A .  a n d  B .  o f  t h i s  S e c t i o n ,  a  s i t e  b e i n g  r e z o n e d  t o  I R ,  I n s t i t u t i o n a l  
R e s i d e n t i a l  m u s t  b e  u n d e r  t h e  c o n t r o l  o f  a n  i n s t i t u t i o n  t h a t  i s  a  p a r t i c i p a n t  i n  a n  a p p r o v e d  
i m p a c t  m i t i g a t i o n  p l a n  o r  c o n d i t i o n a l  u s e  m a s t e r  p l a n  t h a t  i n c l u d e s  t h e  s i t e .  A  s i t e  w i l l  
b e  c o n s i d e r e d  u n d e r  a n  i n s t i t u t i o n ' s  c o n t r o l  w h e n  i t  i s  o w n e d  b y  t h e  i n s t i t u t i o n  o r  w h e n  
t h e  i n s t i t u t i o n  h o l d s  a  l e a s e  f o r  u s e  o f  t h e  s i t e  t h a t  c o v e r s  t h e  n e x t  2 0  y e a r s  o r  m o r e .  
F i n d i n g s :  T h e  r e q u e s t  d o e s  n o t  i n c l u d e  t h e  I n s t i t u t i o n a l  R e s i d e n t i a l  z o n e .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
f i n d s  t h a t  t h i s  a p p r o v a l  c r i t e r i o n  i s  n o t  a p p l i c a b l e .  
•  •  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  4 3  
D .  L o c a t i o n .  T h e  s i t e  m u s t  b e  w i t h i n  t h e  C i t y ' s  b o u n d a r y  o f  i n c o r p o r a t i o n .  S e e  S e c t i o n  
3 3 . 8 5 5 . 0 8 0 .  
F i n d i n g s :  T h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  w i t h i n  t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f i n d s  t h a t  
t h i s  a p p r o v a l  c r i t e r i o n  i s  m e t .  
D e v e l o p m e n t  S t a n d a r d s  
U n l e s s  s p e c i f i c a l l y  r e q u i r e d  i n  t h e  a p p r o v a l  c r i t e r i a  l i s t e d  a b o v e ,  t h i s  p r o p o s a l  d o e s  n o t  h a v e  t o  
m e e t  t h e  d e v e l o p m e n t  s t a n d a r d s  i n  o r d e r  t o  b e  a p p r o v e d  d u r i n g  t h i s  r e v i e w  p r o c e s s .  T h e  p l a n s  
s u b m i t t e d  f o r  a  b u i l d i n g  o r  z o n i n g  p e r m i t  m u s t  d e m o n s t r a t e  t h a t  a l l  d e v e l o p m e n t  s t a n d a r d s  o f  
T i t l e  3 3  c a n  b e  m e t ,  o r  h a v e  r e c e i v e d  a n  A d j u s t m e n t  o r  M o d i f i c a t i o n  v i a  a  l a n d  u s e  r e v i e w  p r i o r  
t o  t h e  a p p r o v a l  o f  a  b u i l d i n g  o r  z o n i n g  p e r m i t .  
I I I .  C O N C L U S I O N S  
A p p l i c a n t  i s  r e q u e s t i n g  a  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  a n d  c o n c u r r e n t  Z o n e  M a p  
A m e n d m e n t  t o  c h a n g e  t h e  c u r r e n t  d e s i g n a t i o n s  a n d  z o n i n g  o n  a  s p l i t - z o n e d  p r o p e r t y .  S i n c e  t h e  
1 9 2 0 s ,  t h e  s i t e ,  c u r r e n t l y  z o n e d  R 5  a n d  C G  h o u s e d  a  r e l i g i o u s  i n s t i t u t i o n  w i t h  a  s a n c t u a r y  
b u i l d i n g ,  s u p p o r t  b u i l d i n g  a n d  a c c e s s o r y  p a r k i n g .  S i n c e  2 0 0 9 ,  a f t e r  t h e  c h u r c h  s a n c t u a r y  b u i l d i n g  
w a s  d e m o l i s h e d ,  t h e  e x i s t i n g  s u p p o r t  b u i l d i n g  r e m a i n e d  v a c a n t .  A p p l i c a n t  r e q u e s t e d  t h e  U r b a n  
C o m m e r c i a l  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  d e s i g n a t i o n  a n d  t h e  C M  z o n e  d e s i g n a t i o n  b e  a p p l i e d  t o  t h e  
S u b j e c t  P r o p e r t y .  A p p l i c a n t  h a s  i n d i c a t e d  t h a t  i t  d e s i r e s  t o  r e n o v a t e  t h e  e x i s t i n g  9 , 5 0 0  s q u a r e  
f o o t  b u i l d i n g  f o r  c o m m e r c i a l  u s e  a n d  i m p r o v e  t h e  s m a l l  p a r k i n g  l o t  t o  s e r v e  t h e  b u i l d i n g ' s  u s e s .  
T h e  B P S  s t a f f  r e s p o n s e  n o t e d  a  c u r r e n t  l e g i s l a t i v e  p l a n n i n g  p r o j e c t  i n t e n d e d  t o  u p d a t e  t h e  C i t y ' s  
C o m p r e h e n s i v e  P l a n .  P o s s i b l y  w i t h i n  t w o  y e a r s ,  t h i s  p l a n n i n g  e f f o r t  c o u l d  r e s u l t  i n  c h a n g e s  t o  
t h e  C i t y ' s  z o n i n g  m a p  p a t t e r n  a n d / o r  t o  t h e  Z o n i n g  C o d e  r e g u l a t i o n s .  H o w e v e r ,  a t  t h i s  e a r l y  
s t a g e ,  w i t h o u t  s p e c i f i c  c h a n g e s  d e v e l o p e d ,  t h e  c u r r e n t  d e s i g n a t i o n s ,  a d o p t e d  p o l i c i e s  a n d  t h e  
M e t r o  2 0 4 0  M a i n  S t r e e t  d e s i g n a t i o n  o n  N  L o m b a r d  s e t s  t h e  f r a m e w o r k  f o r  t h i s  r e q u e s t .  
P B O T  r e c o m m e n d e d  t h e  i n c l u s i o n  o f  a  c o n d i t i o n  o f  a p p r o v a l  t h a t  w o u l d  b e  t r i g g e r e d  i n  t h e  e v e n t  
a n  a p p l i c a t i o n  w e r e  s u b m i t t e d  t h a t  w o u l d  r e s u l t  i n  1 0 , 5 0 0  s q u a r e  f e e t  o f  m o r e  o f  c o m m e r c i a l  
f l o o r  a r e a  a n d / o r  t h r e e  o r  m o r e  n e w  r e s i d e n t i a l  u n i t s .  T h e  r e c o m m e n d e d  P B O T  c o n d i t i o n  w o u l d  
r e q u i r e  a  p r o f e s s i o n a l l y  p r e p a r e d  t r a f f i c  a n a l y s i s  t o  a s s u r e  t h a t  t h e  a d d i t i o n a l  d e v e l o p m e n t  o n  t h e  
S u b j e c t  P r o p e r t y  d i d  n o t  e x c e e d  a  c e r t a i n  n u m b e r  o f  p e a k  h o u r  t r a f f i c  t r i p s .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
f o u n d  t h a t  t h e  P B O T  r e c o m m e n d e d  c o n d i t i o n  i s  r e a s o n a b l e  a n d  n e c e s s a r y  i f  t h i s  a p p l i c a t i o n  i s  t o  
b e  a p p r o v e d .  
T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  f o u n d  t h a t  t h e  r e q u e s t e d  c o m p r e h e n s i v e  p l a n  m a p  a m e n d m e n t  a n d  z o n e  
m a p  c h a n g e s  m e e t  a l l  r e l e v a n t  a p p r o v a l  c r i t e r i a .  T h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  n o t e s  t h a t  t h e  C M  z o n e  
p r o v i d e s  h o u s i n g  p o t e n t i a l  i f  a n y  f u t u r e  e x p a n s i o n s  a n d / o r  r e d e v e l o p m e n t  o f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  
a r e  r e q u e s t e d .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  4 4  
I V .  R E C O M M E N D A T I O N  
A p p r o v a l  o f  a  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  a n d  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  f r o m  t h e  
H i g h  D e n s i t y  S i n g l e - D w e l l i n g  d e s i g n a t i o n  a n d  t h e  R e s i d e n t i a l  5 , 0 0 0  ( R 5 )  z o n e  t o  t h e  U r b a n  
C o m m e r c i a l  d e s i g n a t i o n  a n d  M i x e d  C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  ( C M )  z o n e  f o r  L o t s  5 - 8 ,  B l o c k  2 4 ,  
F a i r p o r t ;  a n d  
A p p r o v a l  o f  a  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  a n d  Z o n i n g  M a p  A m e n d m e n t  f r o m  t h e  
G e n e r a l  C o m m e r c i a l  ( C G )  d e s i g n a t i o n  a n d  z o n e  t o  t h e  U r b a n  C o i n m e r c i a l  d e s i g n a t i o n  a n d  M i x e d  
C o m m e r c i a l / R e s i d e n t i a l  ( C M )  z o n e  f o r  L o t s  3  a n d  4 ,  B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t ,  s u b j e c t  t o  t h e  f o l l o w i n g  
c o n d i t i o n :  
A .  U s e s  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  a r e  l i m i t e d  t o  a  t o t a l  o f  4 4 4  w e e k d a y  A M  a n d  3 2 7  w e e k d a y  P M  
p e a k  h o u r  t r i p s .  
1 .  I f  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  s e p a r a t e d  a n d / o r  d i v i d e d  i n t o  s e p a r a t e  l o t s ,  t h e  t r i p  c a p  a p p l i e s  t o  
t h e  c u m u l a t i v e  d e v e l o p m e n t / u s e s  o n  t h e  o r i g i n a l  1 5 , 0 0 0  s q u a r e  f o o t  s i t e  d e s c r i b e d  a s  L o t s  
3 - 8 ,  B l o c k  2 4 ,  F a i r p o r t .  
2 .  W h e n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  i s  r e d e v e l o p e d  o r  w h e n  a d d i t i o n a l  c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  i s  
p r o p o s e d  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y  t h a t  w i l l  r e s u l t  i n  1 0 , 5 0 0  s q u a r e  f e e t  o r  m o r e  o f  
c o m m e r c i a l  f l o o r  a r e a  a n d / o r  t h r e e  o r  m o r e  n e w  r e s i d e n t i a l  u n i t s ,  A p p l i c a n t  m u s t  s u b m i t  a  
t r a f f i c  a n a l y s i s  p r e p a r e d  b y  a  p r o f e s s i o n a l  t r a f f i c  c o n s u l t a n t .  T h e  a n a l y s i s  m u s t  c o n f i r m  
t h a t  t h e  m a x i m u m  n u m b e r  o f  v e h i c l e  t r i p s  a s s o c i a t e d  w i t h  t h e  d e v e l o p m e n t  p r o j e c t ( s ) ,  
p l u s  t h e  e x i s t i n g  u s e s  o n  t h e  S u b j e c t  P r o p e r t y ,  w i l l  n o t  e x c e e d  t h e  4 4 4  w e e k d a y  A M  a n d  
3 2 7  w e e k d a y  P M  p e a k  h o u r  t r i p  c a p .  T h e  t r a f f i c  a n a l y s i s  m u s t  b e  s u b m i t t e d  a s  p a r t  o f  t h e  
B u i l d i n g  P e r m i t  a p p l i c a t i o n  f o r  P B O T  r e v i e w .  
A p p l i c a t i o n  D e t e r m i n e d  C o m p l e t e :  
R e p o r t  t o  H e a r i n g s  O f f i c e r :  
R e c o m m e n d a t i o n  M a i l e d :  
G r e g o r y  J .  F r a n k ,  H e a r i n g s  O f f i c e r  
D a t e  
A u g u s t  2 8 ,  2 0 1 2  
O c t o b e r  1 8 ,  2 0 1 2  
D e c e m b e r  6 ,  2 0 1 2  
C o n d i t i o n s  o f  A p p r o v a l .  T h i s  p r o j e c t  m a y  b e  s u b j e c t  t o  a  n u m b e r  o f  s p e c i f i c  c o n d i t i o n s ,  l i s t e d  
a b o v e .  C o m p l i a n c e  w i t h  t h e  a p p l i c a b l e  c o n d i t i o n s  o f  a p p r o v a l  m u s t  b e  d o c u m e n t e d  i n  a l l  
r e l a t e d  p e r m i t  a p p l i c a t i o n s .  P l a n s  a n d  d r a w i n g s  s u b m i t t e d  d u r i n g  t h e  p e r m i t t i n g  p r o c e s s  m u s t  
•  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  4 5  
i l l u s t r a t e  h o w  a p p l i c a b l e  c o n d i t i o n s  o f  a p p r o v a l  a r e  m e t .  A n y  p r o j e c t  e l e m e n t s  t h a t  a r e  
s p e c i f i c a l l y  r e q u i r e d  b y  c o n d i t i o n s  o f  a p p r o v a l  m u s t  b e  s h o w n  o n  t h e  p l a n s ,  a n d  l a b e l e d  a s  s u c h .  
T h e s e  c o n d i t i o n s  o f  a p p r o v a l  r u n  w i t h  t h e  l a n d ,  u n l e s s  m o d i f i e d  b y  f u t u r e  l a n d  u s e  r e v i e w s .  A s  
u s e d  i n  t h e  c o n d i t i o n s ,  t h e  t e r m  " a p p l i c a n t "  i n c l u d e s  t h e  a p p l i c a n t  f o r  t h i s  l a n d  u s e  r e v i e w ,  a n y  
p e r s o n  u n d e r t a k i n g  d e v e l o p m e n t  p u r s u a n t  t o  t h i s  l a n d  u s e  r e v i e w ,  t h e  p r o p r i e t o r  o f  t h e  u s e  o r  
d e v e l o p m e n t  a p p r o v e d  b y  t h i s  l a n d  u s e  r e v i e w ,  a n d  t h e  c u r r e n t  o w n e r  a n d  f u t u r e  o w n e r s  o f  t h e  
p r o p e r t y  s u b j e c t  t o  t h i s  l a n d  u s e  r e v i e w .  
C i t y  C o u n c i l  H e a r i n g .  T h e  C i t y  C o d e  r e q u i r e s  t h e  C i t y  C o u n c i l  t o  h o l d  a  p u b l i c  h e a r i n g  o n  t h i s  
c a s e  a n d  y o u  w i l l  h a v e  t h e  o p p o r t u n i t y  t o  t e s t i f y .  T h e  h e a r i n g  w i l l  b e  s c h e d u l e d  b y  t h e  C i t y  
A u d i t o r  u p o n  r e c e i p t  o f t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r ' s  R e c o m m e n d a t i o n .  Y o u  w i l l  b e  n o t i f i e d  o f  t h e  
t i m e  a n d  d a t e  o f  t h e  h e a r i n g  b e f o r e  C i t y  C o u n c i l .  I f  y o u  w i s h  t o  s p e a k  a t  t h e  C o u n c i l  h e a r i n g ,  y o u  
a r e  e n c o u r a g e d  t o  s u b m i t  w r i t t e n  m a t e r i a l s  u p o n  w h i c h  y o u r  t e s t i m o n y  w i l l  b e  b a s e d ,  t o  t h e  C i t y  
A u d i t o r .  
I f  y o u  h a v e  a n y  q u e s t i o n s  c o n t a c t  t h e  B u r e a u  o f  D e v e l o p m e n t  S e r v i c e s  r e p r e s e n t a t i v e  l i s t e d  i n  
t h i s  R e c o m m e n d a t i o n  ( 5 0 3 - 8 2 3 - 7 7 0 0 ) .  
T h e  d e c i s i o n  o f  C i t y  C o u n c i l ,  a n d  a n y  c o n d i t i o n s  o f  a p p r o v a l  a s s o c i a t e d  w i t h  i t ,  i s  f i n a l .  T h e  
d e c i s i o n  m a y  b e  a p p e a l e d  t o  t h e  O r e g o n  L a n d  U s e  B o a r d  o f  A p p e a l s  ( L U B A ) ,  a s  s p e c i f i e d  i n  
t h e  O r e g o n  R e v i s e d  S t a t u t e  ( O R S )  1 9 7 . 8 3 0 .  A m o n g  o t h e r  t h i n g s ,  O R S  1 9 7 . 8 3 0  r e q u i r e s  t h a t :  
•  a n  a p p e l l a n t  b e f o r e  L U B A  m u s t  h a v e  p r e s e n t e d  t e s t i m o n y  ( o r a l l y  o r  i n  w r i t i n g )  a s  p a r t  o f  t h e  
l o c a l  h e a r i n g s  p r o c e s s  b e f o r e  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  a n d / o r  C i t y  C o u n c i l ;  a n d  
•  a  n o t i c e  o f  i n t e n t  t o  a p p e a l  b e  f i l e d  w i t h  L U B A  w i t h i n  2 1  d a y s  a f t e r  C i t y  C o u n c i l ' s  d e c i s i o n  
b e c o m e s  f i n a l .  
P l e a s e  c o n t a c t  L U B A  a t  1 - 5 0 3 - 3 7 3 - 1 2 6 5  f o r  f u r t h e r  i n f o r m a t i o n  o n  f i l i n g  a n  a p p e a l .  
R e c o r d i n g  t h e  f i n a l  d e c i s i o n .  
I f  t h i s  L a n d  U s e  R e v i e w  i s  a p p r o v e d  t h e  f i n a l  d e c i s i o n  m u s t  b e  r e c o r d e d  w i t h  t h e  M u l t n o m a h  
C o u n t y  R e c o r d e r .  A  f e w  d a y s  p r i o r  t o  t h e  l a s t  d a y  t o  a p p e a l ,  t h e  C i t y  w i l l  m a i l  i n s t r u c t i o n s  t o  t h e  
a p p l i c a n t  f o r  r e c o r d i n g  t h e  d o c u m e n t s  a s s o c i a t e d  w i t h  t h e i r  f i n a l  l a n d  u s e  d e c i s i o n .  
•  A  b u i l d i n g  o r  z o n i n g  p e r m i t  w i l l  b e  i s s u e d  o n l y  a f t e r  t h e  f i n a l  d e c i s i o n  i s  r e c o r d e d .  
T h e  a p p l i c a n t ,  b u i l d e r ,  o r  a  r e p r e s e n t a t i v e  m a y  r e c o r d  t h e  f i n a l  d e c i s i o n  a s  f o l l o w s :  
•  B y  M a i l :  S e n d  t h e  t w o  r e c o r d i n g  s h e e t s  ( s e n t  i n  s e p a r a t e  m a i l i n g )  a n d  t h e  f i n a l  L a n d  U s e  
R e v i e w  d e c i s i o n  w i t h  a  c h e c k  m a d e  p a y a b l e  t o  t h e  M u l t n o m a h  C o u n t y  R e c o r d e r  t o :  
M u l t n o m a h  C o u n t y  R e c o r d e r ,  P . O .  B o x  5 0 0 7 ,  P o r t l a n d  O R  9 7 2 0 8 .  T h e  r e c o r d i n g  f e e  i s  
i d e n t i f i e d  o n  t h e  r e c o r d i n g  s h e e t .  P l e a s e  i n c l u d e  a  s e l f - a d d r e s s e d ,  s t a m p e d  e n v e l o p e .  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  4 6  
•  I n  P e r s o n :  B r i n g  t h e  t w o  r e c o r d i n g  s h e e t s  ( s e n t  i n  s e p a r a t e  m a i l i n g )  a n d  t h e  f i n a l  L a n d  U s e  
R e v i e w  d e c i s i o n  w i t h  a  c h e c k  m a d e  p a y a b l e  t o  t h e  M u l t n o m a h  C o u n t y  R e c o r d e r  t o  t h e  
C o u n t y  R e c o r d e r ' s  o f f i c e  l o c a t e d  a t  5 0 1  S E  H a w t h o r n e  B o u l e v a r d ,  # 1 5 8 ,  P o r t l a n d  O R  
9 7 2 1 4 .  T h e  r e c o r d i n g  f e e  i s  i d e n t i f i e d  o n  t h e  r e c o r d i n g  s h e e t .  
F o r  f u r t h e r  i n f o r m a t i o n  o n  r e c o r d i n g ,  p l e a s e  c a l l  t h e  C o u n t y  R e c o r d e r  a t  5 0 3 - 9 8 8 - 3 0 3 4  
F o r  f u r t h e r  i n f o r m a t i o n  o n  y o u r  r e c o r d i n g  d o c u m e n t s  p l e a s e  c a l l  t h e  B u r e a u  o f  D e v e l o p m e n t  
S e r v i c e s  L a n d  U s e  S e r v i c e s  D i v i s i o n  a t  5 0 3 - 8 2 3 - 0 6 2 5 .  
E x p i r a t i o n  o f  a p p r o v a l .  Z o n e  C h a n g e  a n d  C o m p r e h e n s i v e  P l a n  M a p  A m e n d m e n t  a p p r o v a l s  d o  
n o t  e x p i r e .  
A p p l y i n g  f o r  y o u r  p e r m i t s .  A  b u i l d i n g  p e r m i t ,  o c c u p a n c y  p e r m i t ,  o r  d e v e l o p m e n t  p e r m i t  m a y  
b e  r e q u i r e d  b e f o r e  c a r r y i n g  o u t  a n  a p p r o v e d  p r o j e c t .  A t  t h e  t i m e  t h e y  a p p l y  f o r  a  p e r m i t ,  
p e r m i t t e e s  m u s t  d e m o n s t r a t e  c o m p l i a n c e  w i t h :  
•  A l l  c o n d i t i o n s  i m p o s e d  h e r e i n ;  
•  A l l  a p p l i c a b l e  d e v e l o p m e n t  s t a n d a r d s ,  u n l e s s  s p e c i f i c a l l y  e x e m p t e d  a s  p a r t  o f  t h i s  l a n d  u s e  
r e v i e w ;  
•  A l l  r e q u i r e m e n t s  o f  t h e  b u i l d i n g  c o d e ;  a n d  
•  A l l  p r o v i s i o n s  o f  t h e  M u n i c i p a l  C o d e  o f  t h e  C i t y  o f  P o r t l a n d ,  a n d  a l l  o t h e r  a p p l i c a b l e  
o r d i n a n c e s ,  p r o v i s i o n s  a n d  r e g u l a t i o n s  o f  t h e  C i t y .  
•  
R e c o m m e n d a t i o n  o f  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e r  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P  Z C  ( H O  4 1 2 0 0 2 5 )  
P a g e  4 7  
E X H I B I T S  
N O T  A T T A C H E D  U N L E S S  I N D I C A T E D  
A .  A p p l i c a n t ' s  S t a t e m e n t  
1 .  R e v i s e d  N a r r a t i v e  a n d  R e s p o n s e  t o  A p p r o v a l  C r i t e r i a ,  s u b m i t t e d  A u g .  2 2 ,  2 0 1 2  
2 .  O r i g i n a l  N a r r a t i v e  
3 .  T r a f f i c  I m p a c t  S t u d y ,  p r e p a r e d  b y  G r e e n l i g h t  E n g i n e e r i n g  
4 .  I n f i l t r a t i o n  T e s t ,  p r e p a r e d  b y  A l d e r  G e o t e c h n i c a l  S e r v i c e s  
B .  Z o n i n g  M a p  ( a t t a c h e d )  
1 .  E x i s t i n g  Z o n i n g  
2 .  P r o p o s e d  Z o n i n g  
C .  P l a n s  a n d  D r a w i n g s  
1 .  S i t e  P l a n  ( a t t a c h e d )  
D .  N o t i f i c a t i o n  i n f o r m a t i o n  
1 .  R e q u e s t  f o r  R e s p o n s e  
2 .  P o s t i n g  L e t t e r  S e n t  t o  A p p l i c a n t  
3 .  N o t i c e  t o  b e  P o s t e d  
4 .  A p p l i c a n t ' s  S t a t e m e n t  C e r t i f y i n g  P o s t i n g  
5  M a i l i n g  L i s t  
6 .  M a i l e d  N o t i c e  
E .  A g e n c y  R e s p o n s e s  
1 .  B u r e a u  o f  E n v i r o n m e n t a l  S e r v i c e s  
2 .  B u r e a u  o f  T r a n s p o r t a t i o n  E n g i n e e r i n g  a n d  D e v e l o p m e n t  R e v i e w  
3 .  W a t e r  B u r e a u  
4 .  P o l i c e  B u r e a u  
5 .  B u r e a u  o f  P l a n n i n g  a n d  S u s t a i n a b i l i t y  
6 .  L i f e  S a f e t y  P l a n  R e v i e w  S e c t i o n  o f  B D S  
7 .  R e s p o n s e  o f " N o  C o n c e r n s "  i n  T R A C S  f r o m  F i r e  B u r e a u ,  S i t e  D e v e l o p m e n t  R e v i e w  
S e c t i o n  o f B u r e a u  o f  D e v e l o p m e n t  S e r v i c e s ,  a n d  B u r e a u  o f  P a r k s ,  F o r e s t r y  D i v i s i o n  
F .  L e t t e r s :  N O N E  
G .  O t h e r  
1 .  O r i g i n a l  L U R  A p p l i c a t i o n  
2 .  I n c o m p l e t e  A p p l i c a t i o n  L e t t e r  t o  A p p l i c a n t  
3 .  P r e - A p p l i c a t i o n  C o n f e r e n c e  R e p o r t  
4 .  S i t e  L a n d  U s e  R e v i e w  H i s t o r y  
5 .  N o t i c e  o f  P r o p o s e d  A m e n d m e n t  t o  D e p a r t m e n t  o f  L a n d  C o n s e r v a t i o n  a n d  D e v e l o p m e n t  
H .  R e c e i v e d  i n  t h e  H e a r i n g s  O f f i c e  
1 .  N o t i c e  o f  P u b l i c  H e a r i n g - F r u g o l i ,  S h e i l a  
2 .  S t a f f  R e p o r t  - F r u g o l i ,  S h e i l a  
3 .  P o w e r P o i n t  p r e s e n t a t i o n  p r i n t o u t - F r u g o l i ,  S h e i l a  
4 .  R e c o r d  C l o s i n g  I n f o r m a t i o n  - H e a r i n g s  O f f i c e  
5 .  1 0 / 3 1 1 1 2  M e m o - F r u g o l i ,  S h e i l a  
.~. 
:~1: 
: w :  
' 2 '  
: f l :  
: 1 :  
A  
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N .  L O M B A R D  s  , _  
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. 5  I  !  J . . . - - . . - - 1  I  I  I  I  r - -
1 2  
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H O L L A N D  
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S T .  
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~ ( J )  - . J  
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: i :  - L__L~---+~--' 
J :~wHR2mN. _ j  .  g ! (M O R l A N
11  
1 0 >  0 . .  z  < (  
< (  I  
Z O N I N G  m s [ e  
E X I S T I N G  
F i l e  N o .  L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P . Z C  
1 / 4  S e c t i o n  _ , ; 2: . ;3; ; . . ; ;2; . ; ;9  _ _ _ _ _  _  
S c a l e  1  i n c h  =  2 0 0  f e e t  
s t a t e _ l d  1 N 1 E 1 5 B A  1 4 7 0 0  
~ 
E x h i b i t  B  ' - ' u l 1 9 , 2 0 1 2 )  
N O R T H  
. .  
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S T .  
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.  l t l '  I  1  > I  ;  '~2 m·  
j  : J  I  < (  --~ 
I !  :  /  ;  I  I I  I  i  ~ I  .  
, :  .  ,  , . N _  H O L L A N D  R 5  n  
P.~ ~. I  I I  I  r - - - l  J J .  f - 1  
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1  
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I  I  I  N .  .  .  - BUFFAL~ .  - T  
I  I~ I '  &l l i i  - j  [  I  
I  ( / )  .  :  
· - '  I  ( / )  '  I  
I  '  i  ilif~_j ~ L - - 1  _ L _  t =  I  .  M O R G A N  j  
o i :  2  N .  l  r - ·  w  
~---r--.-1 r - r - 1  T  · 1  . L  •  ·  
I  
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Z O N I N G  ~sit~ 
P R O P O S E D  
1 -
F i l e  N o .  
L U  1 2 - 1 6 0 0 9 6  C P ,  Z C  
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